文/樂居財經 楊宏彬

想在上海買房的程先生，最近有些煩惱。

2022年以來，房地產界尤為不太平。房企陣陣“雷聲”讓購房者的信心跌落谷底。為了“安全”起見，程先生還是想購買由國企開發的樓盤。

經過仔細挑選後，程先生相中了閔行華髮建發縵雲專案。但不如人意的是，該樓盤在當下的市場環境爆發了極高的熱度，11月12日中午12：00，華髮建發縵雲認購結束，專案一次性推售全部666套房源，認購客戶近2000組，認購率近300%。

如此之高的認購率，程先生想著自己可能也只能陪跑了。由雙國企聯合開發的專案，獲得市場追捧或是正常現象。不過在近日，這個專案的股東層面卻產生了一些微妙的變化。

12月6日晚間，建發國際集團（1908。HK）釋出公告稱，將向控股股東建發房產收購福建兆潤100%股權，作價約1006。28萬元。

具體來看，福建兆潤由建發房產及其全資子公司廈門利源各持有94。4%及5。6%的股權，收購方為建發國際全資子公司益悅及廈門兆翊蓉。收購完成後，益悅及廈門兆翊蓉分別持有福建兆潤95%及5%的股權。

這筆交易的金額不僅僅只有股權代價。根據公告，益悅及廈門兆翊蓉將根據各自的股權比例，償還福建兆潤的股東貸款，利息及本金總計約15。52億元。加上股權轉讓款，交易的實際金額應為15。62億元。

轉讓福建兆潤，建發房產是為了將專案注入建發國際。福建兆潤分別持有上海浦鋒及上海浦驍兩家專案公司各49%的股權，另外51%的股權由華髮全資子公司上海鏵發所持有。這兩家公司分別對應著上海閔行區的兩個地產專案，其中之一，便是華髮建發縵雲。

隨著交易的完成，華髮的合作方將由建發房產轉變為建發國際。而建發國際則表示，參股上海地塊可進一步擴大本集團土地儲備規模，擴大集團的房地產開發業務。

注入活水

福建兆潤參股的兩個專案地塊，是建發房產與華髮在今年才剛剛摘得的。

6月6日，上海迎來首次集中供地第三日土地拍賣，共出讓4幅地塊，涉及閔行、奉賢兩個區，其中閔行3幅地塊、奉賢1幅地塊，總出讓面積18。88萬平方米，總建築面積約30。32萬平方米。

當日，福建兆潤與上海鏵發組成聯合體上海浦鋒，摘下閔行區浦錦街道MHP0-1302單元18-01地塊，作價29。864億元，溢價率9。39%。

資料顯示，地塊出讓面積6。13萬㎡，容積率1。2，建築面積7。36萬㎡，為住宅用地，保障房佔比不小於5%，公建佔比不小於4。08%，住宅套數下限706套。

拿下地塊後，雙方便為專案定下案名：華髮建發·縵雲，並實現開盤。首次推出的666套房源，均價68000元/平方米，開盤首日便宣告售罄。據瞭解，該專案工程將於2024年12月或之前竣工。

7月28日，為期四天的上海第二批集中土拍落幕。這場土拍中，建發房產與華髮組成的聯合體上海浦驍，摘下閔行區浦錦街道MHP0-1302單元15-01地塊，作價9。65億元，成交樓面價為40875元/平方米，溢價率8%。地塊佔地面積約為1。97萬平方米，規劃計容建築面積不超過約2。36萬平方米，作住宅用途。

地理位置上，這兩個專案僅僅相隔一個十字路口。目前，第二個專案的案名已經定為“縵玥華庭”，將推約212套房源，均價68000元/㎡，建築工程將於2024年9月或之前竣工。

建發房產將兩個已經售罄以及即將發售的熱門專案注入建發國際，無疑是為其注入了一股活水，兩個樓盤的收益無疑將大幅最佳化建發國際的經營現金流。

從轉讓價格來看，建發房產並未做出一絲一毫的溢價。截止2022年9月20日，福建兆潤的淨資產約為1006。28萬元，與股權轉讓款一致。

“借箭”購物

“第三支箭”的射出，為房企打開了緊閉多年的股權融資大門，建發國際也隨即完成股權融資，這一動作幾乎與向建發房產收購與專案同步完成。

12月6日晚，建發國際宣佈，配售事項已完成，合共4500萬股銷售股份，已按每股銷售股份17。98港元的配售價成功配售予不少於六名由配售代理所促使的承配人。認購股份相當於經配發及發行認購股份擴大的已發行股本約2。75%

經過配售，建發國際共募集了8億港元，公告顯示，建發國際將把募集資金的80%於償還貸款，20%用於一般運作資金。

前腳才公佈募集資金完成，後腳就向大股東收購專案，很難不讓人把兩件事情聯絡在一起。

建發國際進行配股，實際上是比較划算的。在經過深度調控後，資本市場對於地產的態度已大不如從前，多數地產股都成了“地慘股”，股價一落千丈。在“三支箭”的助力下，短期雖有大幅提升，但多數公司股價仍處於低位。

建發國際的股價在眾多地產股眾算是比較出眾的，這一年的風雲變化並未讓其受到太多影響，目前股價較年初仍上漲超28%。

資本市場的表現是建發國際經營的“縮影”。2022年上半年，建發國際實現營業收入169。5億元，同比增長90。81%；實現公司權益持有人應占利潤8。42億元，較上年同期增長158。89%。資本負債也保持健康良好狀態，截止6月末，公司淨負債率僅為68。55%，現金短債比達3。6倍。

建發國際本身經營穩健，透過發行股份購買控股股東或其他企業優質資產的房企，能在不增加槓桿的情況下獲得優質土地資源，支撐未來的發展。

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文章來源：樂居財經