10月20日，廣州市住房和城鄉建設局釋出了《廣州市關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（徵求意見稿）》公開徵求意見的公告。

隨著昨日公告的釋出，廣州成為了繼住建部檔案出臺後，第一個正式發文跟進的城市。

就此《意見稿》，《南方房地產》雜誌採訪了多位業內人士，來聽聽專家的深度分析。

專家解讀

Part01

崔登科

（廣州世聯研究院副院長）

廣州城市更新將更加註重權衡各方面的權益

崔登科表示，廣州住建部政策是秉承住建部檔案精神的具體落實，這代表廣州城市更新將更加註重權衡各方面的權益，會提高城市更新質量，而且城市更新降速也符合中央的“雙維護”精神。

至於“意見稿”將對廣州舊改、樓市、房企、原住民等所產生的影響，他在採訪中直言，

如果沒有新的檔案出臺，由於廣州舊改體量很大，集中入市將會對部分割槽域去化造成很大壓力，而且房企也面臨區域性區域競爭加劇問題

；新檔案出臺之後，不但充分保證了原住民的權益，也同時緩解了集中舊改的壓力。

他還指出，正在舊改中的房企需要注意各方面權益的協調，尤其是對原住民權益進行維護。

Part02

彭澎

（廣州市博士科技創新研究會長）

開發商需要重新評估更新專案的經濟效益

彭澎認為，與住建部的意見稿相較，本次廣州住建部的“意見稿”不同處主要在於：一是提出廣州特色的“三不”政策，不脫離廣州實際，不房地產化，不追求短期效益；二是老城區改造“三不”政策，不大規模拆除，不大規模新增，不增加密度；三是城中村不短時間大規模拆遷，科學決策更新模式，不大規模搬遷。

至於兩份“意見稿”的相異之處，彭澎則表示廣州方面釋放出的訊號在於：

一是既從廣州實際出發，又全市統一政策，各區不得自行其是，這給開發商活動空間限制；二是城中村改造的節奏可能會放緩，門檻更高，要充分徵求專家、村民意見，會影響到開發商積極性；三是不增加密度，不大規模搬遷，可能將大大提升改造成本，開發商要重新評估更新專案的經濟效益。

他指出，

“意見稿”的出臺，既更多保護了原住民利益，又壓縮了開發效益空間，從而使投入產出週期延長；再加上“三道紅線”使融資難度加大，可能民營企業參與的積極性會降低。

對於處於舊改專案程序中的房企，他建議：一是要求有過渡期，實行“舊專案舊政策”；二是適當注意調整，在後續專案上儘量與新政協調；三是加快開發現有專案，減少政策可能的影響。

Part03

肖文曉

（廣州克而瑞首席市場分析師）

既要避免一哄而上、過度開發，也要避免“一刀切”

肖文曉表示，本次《意見》看點頗多，核心內容包括：不沿用過度房地產化的開發建設方式；老城區範圍內嚴格控制大規模拆除；強化市區兩級城市更新政策銜接、統一標準，做好新舊政策銜接，合理設定政策適用過渡期，避免“一刀切”；加強年度計劃管理，未納入專案儲備庫的，不得開展城市更新前期工作，未納入年度計劃的，不得審批實施；引導集體建設用地規劃建設集中式保障性租賃住房，以中小戶型為主，租金低於同品質、同地段市場租賃住房租金等。

整體來看，廣州版的徵求意見稿既順應了住建部檔案的精神，又根據廣州自身的情況出臺了細化的操作指引，特別提到做好新舊政策銜接、避免“一刀切”，給了目前很多已經推進到一定階段的城市更新專案一顆定心丸。

根據廣州克而瑞研究部的監測，截至2021年前三季度，廣州全市共有409個整村改造專案，合計佔地規模達28170萬㎡，其中有330個專案已經納入行動計劃，並有156個專案已確認市場主體。如此龐大的改造體量，顯然需要更加妥善、科學地精準施策，

一方面要避免一哄而上、過度開發，從而引發城市病以及商品住房市場的短期過量供應，另一方面也要避免“一刀切”所可能衍生的改造停滯、村企利益糾紛等相關問題。

《意見稿》要義

公告明確，將堅持人民城市人民建、人民城市為人民，立足城市品質和價值提升，持續探索超大城市有機更新之路，積極穩妥實施城市更新行動，保護、利用、傳承好歷史文化遺產，防止大拆大建問題。

其中重點提及：

1。老城區範圍內嚴格控制大規模拆除；

2。城中村等城市連片舊區不短時間、大規模進行拆遷；

3。嚴格落實“三線”（永久基本農田、生態保護紅線、城鎮開發邊界）和綠線、歷史文化保護等剛性管控要求；

4。未納入專案儲備庫的，不得開展城市更新前期工作；未納入年度計劃的，不得審批實施等；

5。推動老舊小區綠色節能改造，置於“十五分鐘生活圈”內全面統籌。

附公告全文：