回到新盤分析，目前新盤不多，最近讀者分享了南二環中駿璟宸的資料圖，又可以水一篇，下面聊聊。

樓盤情況

中駿·璟宸：備案名（駿盛公館），地處：倉山區高旺路北側，海納新潮C區東側

專案規劃4棟商品房住宅+2棟長租公寓，置業宣稱有隔離，實際情況多注意。專案規劃210戶，主推產品：110平、89平，三梯四戶。

土拍情況

2021年9月8日，中駿以底價3。94億競得宗地2021-37號地塊，平均樓面價10231元/㎡。地塊面積：26。26畝，容積率：2。2，限高：50米，須建設1。7萬方自持社會租賃住房，商品住宅銷售指導均價為27500元/平方米

分析：去年第二場集中供地，中駿以底價拿下南二環邊的小型地塊，對於當時土拍，溢價率被限制，熱度依然不低，住宅地塊基本都觸發搖號，只有該地塊與五四北斗頂的地塊，被底價拿下。

對於地塊而言，由於配建公租房，而且比例高達44%，加上地塊本身只有26畝，所以整體的可售面積並不多。

當然對於地塊的樓面價1W，僅僅是成交樓面價，由於公租房存在，實際樓面價並不低。

按土拍公告，公租房起拍地價3000元/平。可售樓面價：（39400-（17000*0。3））/（38511-17000）=15945元/平。

對於地塊而言，由於已經存在指導價2。75W，對比實際樓面價，差價1。1W左右，依然有一定空間。

對於中駿，首次入榕拿下三叉街地塊，做到較好的去化，算是入榕裡面少有的沒交學費的代表。

這次以小型地塊加碼南二環，也比較符合如今房企拿地的節奏，相對而言，整體而言風險成本也不高。

戶型情況

89平米：三房兩廳兩衛，位於中戶，主流佈局，三開間朝南，動靜分離，劣勢在於主臥空間一般，做不了L型衣櫃，主衛對著床，剩餘兩個臥室空間也不大，同時陽臺空間也一般。優勢在於雖然是連廊中戶，不過三梯分散佈局，可以一定程度避免隱私問題。

110平米：3。5房兩廳兩衛，位於端頭，雖然宣稱是獨梯，不過也僅僅是連廊端頭，也採取了大面寬佈局，餐廳獨立佈局，整體的設計明顯並世界城璟悅的端頭來的好，由於樓棟是凸字形，端頭的客廳部分採光需要注意。

區位情況

專案位於南二環，周邊有三條地鐵線，不過距離都在1公里左右，從便捷度來說都差點意思。專案周邊以海納新潮+後坂新城，南面規劃中學，不過目前是工業區，對於城建景觀有一定影響。

專案北側規劃教育用地，近期海納C區北側建廟風波不小，對於專案而言，距離也不算遠，北側的空地，也存在一個古建築，地圖顯示是道教委員會，雖然規劃是教育用地，但是最終的結果如何，依然需要注意。

相比於南二環近年的專案，該盤更靠近會展板塊，距離世紀金源800米，距離白湖亭萬達1。7公里，購物優勢尚可。

板塊目前規劃為高盛高仕科創街區，也算是對於整個工業區的一個發展期望，整體來說，區位情況一般。

價格情況

專案土拍已經給出指導價2。75W，置業也是如此宣稱，對比周邊看看：

1、融信海納新潮：B區純商，精裝均價2。9W

2、建總領築：純商毛坯，均價2。65W

3、凱佳江南里：配建人才房，均價2。75W

4、融信國公館：配建公租房，指導價2。8W

5、融僑星譽：純商毛坯，均價2。7W

分析：對於專案而言，周邊新盤不少，價格區間也比較清晰，非安商房的社群，均價在2。6-2。9W左右，對於專案而言，劣勢在於社群空間基本可以忽略，比較容易參考的專案就是凱佳江南里，都是小型地塊。

從區位來說，凱佳位於江南CBD，位置更佳，劣勢在於距離地鐵較遠，南側就是高湖村棚戶區，兩個專案目前看價格基本一致，璟宸相比而言，優勢並不明顯。

對於目前最期待的就是北園地塊，已經供應了兩幅純商，指導價3W+60%精裝要求，下一場還要推出指導價2。9W的地塊，對於北園的三個地塊，明顯區位優勢強不少。

對於購房者而言，如果都按指導價上市，到時候如果北園地塊以部分精裝+部分毛坯供應，差價1。5-2。5K，很明顯北園優勢更大。

目前整個南二環區域，89的產品去化較好，在售的專案，也就剩下國貿鳳凰原還有較多庫存，其他專案基本都以端頭為主。

相對的該盤的中戶還有一定吸引力，對於端頭110平米，雖然做了戶型最佳化，不過按指導價計算，也要300W左右，目前競品並不少。

當然專案周邊的安置房也不少，而且價格都不高，對於未來的二手流通，依然會存在一定影響。

樓盤總結

專案位於南二環，優勢在於無安商房配建，戶型設計也貼合市場，小型地塊去化壓力相對較低，劣勢在於周邊城建相對一般，目前北園地塊吸引力更高。

對於購房者而言，可以評估自身預算以及周邊供應情況，當然下一場土拍也快開始了，可以看看北園地塊在價格下調之後，拿地的熱度如何。

對於中駿，在面對閩系房企頻頻暴雷後，近期提前償還美債，為此還刻意宣傳了一下，不知是否真的能獨善其身。