碧桂園服務的2021年中報，花了很大篇幅敘述嘉寶服務的收購事宜，又用了許多城市服務和社群服務的字眼。財報用詞其實中規中矩，但全篇看下來，仍然難免讀出藏於其中的“喜氣洋洋”的意味。

有幾個喜形於色的重點：

1、嘉寶服務並表了，嘉寶服務的1。3億平收費管理面積與2。19億平合同管理面積，也一併並過來了。宇宙第一大物企實至名歸，收費管理面積約6。44億平方米，合同管理面積約12。05億平方米。

2、今年上半年，碧桂園服務營收超過100億大關，實現了115。6億。去年同期的數字是62。7億，去年全年是156億。

3、城市服務雖然成為毛利率下降的主因之一，但4。0物業時代，面向城市更新的「大物業服務」將來會有更多故事要講。

4、「大物業服務」暫時還沒那麼亮眼，但社群增值服務我們是認真的，六大業務，帶來了社群增值服務同比132%的高速增長。

5、社群增值服務這六大業務，上半年高調進軍房產中介的效果還不太明顯，反而是社群傳媒部分，以超過5倍的增幅，閃瞎了眾人的眼。

日新網據財報整理

碧桂園服務在管的“戶”，有多少是空置？

半年前，碧桂園服務的關鍵詞是：宇宙第一大物企。

規模的重要性無需多言，但透過規模，看一下規模背後到底是什麼。

有一個段子，是某家物企希望尋求與某電商的合作，話頭剛起，說自己目前有多大規模和使用者。不料對方也拿出自己的規模和使用者，表示你這還不到我的零頭。

這是簡單粗暴地數量上的對比。如果簡單地將規模與使用者數量劃等號，可能物企永遠沒有贏的機會了。中介有貝殼，零售有各類電商和商超。

在碧桂園服務此次中報中，可以看到2個數字：在管專案3656個，在管戶數465萬戶。

戶，這個量詞區別於所有的電商，更讓人非常容易地走進場景化生活實景中。

因此，當我們講物企的規模時，除了在管戶數，還有受前端房地產影響的一些數字：由房屋價格劃分的私域門檻、入住率等。

說到這裡，就不得不提到，碧桂園服務的基本盤，基本上是來自於母公司碧桂園。

而眾所周知，碧桂園走的是農村包圍城市的路子，一直重點佈局二三四線城市，大多數專案分佈在大城市周邊，在大片的荒地上蓋房子。

在過去的很多年裡，碧桂園的這個策略非常有效。但對於碧桂園服務來說，這可不是一件什麼好事。

因為當我們提到三四線城市，首先聯想到的，很可能是房價低物業費低、小鎮青年、虹吸效應、人口外流這些詞。就連碧桂園自己的品牌宣傳，很可能都會說上一句“碧桂園要幫小鎮青年住上第一套極致價效比的好房子”。

2021年，在中國大陸334個地級區劃中，碧桂園進入了296個；2847個縣級區劃中，碧桂園進入了1408個。

而碧桂園市佔率前十的城市，基本上一水的三四線。

圖 地產大爆炸

這不得不讓人有一個疑問：有多少小鎮青年留在這些城市？有多少小鎮青年外出打工，掙錢買了老家的房子？

由小鎮青年拼接起來的基本盤，穩嗎？

以湖北黃岡為例，這個以黃岡試卷出名的小城，在2020年人口流出排湖北省內第一名，近150萬淨流出。而黃岡，也是全湖北省小城青年最愛外出打工的城市。

遼寧錦州也是人口流失重災區。有句玩笑話，東北人正在快速佔領全國。這話背後則是東北地區人口外流的嚴重性。而錦州人口流失是遼寧省之最，有幾十萬的缺口。

外出打工這事兒，打工人都懂。最近熱播的《我在他鄉挺好的》，非常真實地展現了外出打工、居住地無房這個現實，大城市的房子買不起，回鄉購房或者周邊小城市購房，成為很多人在“居住”方面的一個無奈的退而求其次的選項。

對於城市來說，這是人的流失。對於碧桂園服務在當地的盤子來說，則是使用者以及想象空間的流失。

買買買買多少，才能改善？

如果說最初我們認為碧桂園服務是為了規模，但買到了今天，已經可以清楚看到，碧桂園服務除了社群商業與大物業的佈局之外，還在瘋狂彌補基本盤的不足。

碧桂園服務這幾年的動作，給人的印象就是“買買買”、擴擴擴，彷彿購買慾寫在了他尋求快速發展的基因中。

根據日新網不全面統計，近1年裡，碧桂園服務這幾年的“買”，有這樣幾類：

1、買物業……

2、買保潔、電梯公司……

3、買科技企業，特別是機器人公司……

4、買廣告、中介、食品、文旅公司……

當然，這裡的“買”，有時候可能是直接購買，也有時候是合作。

關於路徑，在今天的業績釋出會上，碧桂園服務的首席財務官兼聯席公司秘書黃鵬做了非常清楚的解釋：

壁壘不高的，自主發展

壁壘高的，尋求合作共同發展

資本+合作

控股或者收併購

日新網據公開資訊整理

在買物業這件事上，碧桂園服務是認真的。而且其實我們可以看到，碧桂園服務高調下手買的物業，大部分是位於核心區域的優質核心盤。比如嘉寶服務，在成都本地很不錯。再早幾年收購的盛世物業，是北京當地也算是服務品質相對可以的物企。

從小城到大城，從周邊到核心區域，“農村包圍城市”真正走到了下半場，要進城了。

同時，在發展社群多種經營上，碧桂園也是格外認真的。雖然收購物業公司花的錢最多，但是合作各類多種經營企業也不少。尤其是收購城市縱橫之後大力發展的廣告傳媒，僅僅探索了一年的時間，就做到了5倍增長。

那麼這裡出現一個問題，房屋中介、本地生活服務這類業務與廣告傳媒不大相同，對使用者的要求要更高一些，假如我們簡單粗暴地列一個等式：

多經業務營收 = 真實戶數 X 戶均消費

那麼，這裡是否有了兩個問號：

真實戶數——碧桂園服務原有盤的入住率到底是什麼樣？

戶均消費——下沉到三四線城市的樓盤，住戶的消費能力是什麼樣？

也就帶來一個問題：碧桂園服務到底要再買多少、在哪裡買，才能讓他管理的這些社群，有最大的價值？