昨天有人問我，聽說有開發商搞“空指標”套現，你怎麼看？

老實說，聽到這個說法我直接懵逼了，還有這樣的事兒？我反問到，什麼是空指標，回答說：沒有對應標的物業，沒有過渡租金的拆賠合同。

暫且不評論事兒的真假及弊利，我們先來聊聊這個“指標”是怎麼樣產生的，是如何轉換的。簡單粗暴，我們直接開始！

指標是什麼？

按照百科的解釋：指標是預期中打算達到的指數、規格、標準。這是統計學裡的一個名詞。那麼由此可見“

拆遷指標房

”可以理解為，已經列入拆遷產權調換統計資料裡的的一分子。

這樣的解釋可能還是模糊的，那我們來聊一下這個指標的產生。

眾所周知，舊改伊始，早在拓地階段，開發商便對土地及建築已經有一個準確的摸底，都會做一個叫經濟可行性測算的東西，直白點說就是，在決定進入專案前，先算算賬，看下能不能搞，有沒有錢賺的意思。

也就是說在，在專案開始之前，開發商就已經瞭解，更新範圍的土地權屬，建築物數量以及我最大量能建多少面積，大概要賠多少面積，貢獻多少面積等等之類的資料。

大概要賠多少面積，這便是指標數。

指標是怎麼產生的？

透過城市更新條例及立項需提供的資料來看，指標主要透過《地塊現狀詳細資訊一覽表》、《土地及建築物權屬證明材料》確權產生的。

其中

現狀權屬圖、現狀權屬一覽表、土地和建築物權屬證明材料

，是在意願徵集前完成並隨意願徵集結果一起公示。

現狀權屬圖

現狀權屬圖能非常直觀地看到更新範圍內各地塊的權屬類別及分佈位置。

現在權屬情況一覽表，則是非常細緻的用地情況，用地單位及權利人數等等細節情況。

權屬情況一覽表內容

公示到這一步，初始指標數量（拆遷建築的總面積）就基本已經確定了。而意願徵集彙總公示則是初始權利人的確定。

至此，基礎指標數量及權利人都基本上確定下來了。由此可見，所有的基礎指標都源自於最初的拆遷建築面積統計，有一一對應的標的物的，不會存在空指標這個說法！

關於合法用地指標與合法外用地指標

意願徵集公示的是全部的權利人，不管是合法用地，還是合法外的都會公示。《土地與建築物權屬證明材料》公示的全部都是合法用地的土地及建築，不包括合法外用地及建築物。

直白地說：整個專案的指標有兩種，一是合法用地的，另一個合法外用地的。合法用地因為有正式的權屬證明，無論是面積或是權利人都是固定的，基本沒什麼變得了。而合法外用地的，因為沒有正式的權屬證明，處於無權屬的狀態，且在過去的城市更新條例裡面，可以採用後置確權的形式來確實指標權利人（

自2021年3月1號起，新的更新條例實行之後，未來新增的舊改，在意願徵集之前就會要求先確權，開發商也只能和確權後權利人簽約

），靈活性比較強，而我們能參與的大部分都在是這一部分的指標。

寫在最後的話

回到開始的問題：沒有對應的標的建築物和過渡租金的就是空指標嗎？

1、會不會有那種沒有對應建築物的指標存在呢？這個是不大存在，即使有也不是你能花錢買得到的。

2、沒有過渡金是什麼問題呢？這個問題有兩種，一是原來標的是個業主，在和開發商談判的時候，部分物業的過渡金和裝修補貼一次性買斷，所以後面的時候就是一個單純的指標，並不會過渡金和裝修補貼。（這一種指標多為早期投資公司掃的貨）

第二種情況是，在專案初期開發商進場前自行收的面積，或者有一些放棄產權調換隻要貨補償的面積。這部分如果有流到市面的話，也一樣是沒有過渡金的。

3、像這種“空指標”後期是賠不到房子的，開發商可以隨時不承認？

這個問題聽著都想笑，一個上市公司簽字蓋章的合同居然還有不承認的？

只要簽了正式拆賠的都會有補償，且不說開發商如何，一般的拆賠合同都是一式6~8份，街道和相關部分都會有留檔或籤核的，這個如何作假？城市更新的專案，在拿預售證前，是要先鎖定回遷房號之後才會出預售證的。