我國LPR保持平穩，連續13個月未作調整，而房貸執行連續上升，普通百姓最關心的是選擇浮動房貸利率是否吃虧了？其實，LPR傳導性並未失靈，反映出監管層穩定經濟，抑制樓市復燃的政策訊號。同時，LPR保持穩定可以降低企業實際貸款利率，促進實體經濟的發展。

一、 LPR報價的基礎MLF保持不變

5月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈最新LPR報價：1年期品種報3。85%，5年期以上品種報4。65%，兩項貸款市場報價利率均連續13個月保持不變。

圖表1：近年LPR報價圖

由於1年期MLF操作利率是1年期LPR的參考基礎，5月MLF利率不動，意味著當月LPR報價基礎未發生變化。5月17日，央行公告稱，開展1年期中期借貸便利（MLF）操作1000億元，利率為2。95%，與上期保持一致。此外，央行當日還開展7天期逆回購操作100億元，利率仍為2。2%。

這也是自去年3月以來，MLF利率連續14月保持不變。這意味著5月LPR報價的參考基礎未發生變化。從2019年9月以來，1年期LPR報價與1年期MLF招標利率始終保持同步調整，點差固定在90個基點（0.9個百分點）。

這段時期宏觀經濟波動性較大，中期政策利率對貸款市場報價利率發揮了穩定的指引作用。

二、近期房價漲幅總體擴大 房貸利率收緊

5月17日，國家統計局釋出70城房價資料，整體來看，4月份70城房價漲幅總體擴大。北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0。6%，漲幅比上月擴大0。2個百分點，二手住宅銷售價格環比上漲0。8%，漲幅比上月回落0。2個百分點。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0。4% ，漲幅比上月均擴大0。3個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0。2%和0。3%，漲幅比上月均擴大0。1個百分點。前4月住宅銷售額總體增長73。2%。

以上資料表明，一線城市房價上漲，部分二、三線城市二手房價格增長較快，房地產市場持續升溫，有從一線城市向周邊城市擴散的趨勢。近期，為防止房產熱再度復燃，監管層對樓市掀起新一輪調控收緊，調控政策多管齊下，針對房企、金融機構、中介、炒房客都推出了相應的調控手段。

圖表2：房貸利率走勢

近期，廣州、深圳、寧波、杭州、蘇州等全國多個城市上調了房貸利率。

工商銀行、農業銀行等國有大行，在今年2月份上調房貸利率的基礎上，從5月20日起再次上調按揭貸款最低利率。首套房的最低執行利率較之前提高10BP，上調至5。45%，即最低執行LPR+80BP；二套房貸款利率也較之前提高10BP，上調至5。7%，即最低執行LPR+105BP。其中，杭州地區最新的首套房最低執行利率由此前的5。2%上調至5。4%，即執行LPR+75BP；二套房貸款利率由此前的5。38%上調至5。5%，即LPR+85BP。

根據對全國42個重點城市房貸利率的監測資料顯示，2021年4月20日-5月18日，全國首套房貸款平均利率為5。33%，環比上漲2BP；二套房貸款平均利率為5。61%，環比上漲2BP。一線城市中，北京和上海地區繼續維持原來的水平不變，廣州和深圳地區上調房貸利率水平。

強監管政策效果初顯，樓市熱度有所降溫，多個城市住宅成交量下跌。目前房貸政策監管方向是優先支援首套剛需自住購房需求，貫徹落實“房住不炒”的要求下，房價上漲預期較高的城市將在房貸利率方面進行收緊。

三、 房貸執行利率上漲 選擇浮動房貸利率是否吃虧？

從上文可見，為防止樓市過熱，今年以來房貸執行利率已經連續上漲，而LPR連續不變。普通百姓最關心的是，去年在“利率換錨”的時候，將房貸執行利率轉變為以LPR為定價基準的浮動房貸利率，選擇是否錯誤，是否吃虧了？

其實，選擇浮動房貸利率並沒有吃虧，對於去年在利率換錨過程中轉變為以LPR為定價基準的浮動房貸利率的使用者更為有利。

因為房貸執行利率的計算公式是：房貸執行利率=LPR+基點，其中“基點”是在合同期內固定不變的。儘管LPR連續13個月未變化，但各大銀行的房貸基點卻出現了不同幅度的上調，最終執行的實際房貸利率就出現上漲。

而“LPR”有兩種情況，第一種情況是當選擇固定利率的時候，那麼LPR是買房簽訂房貸合同內的時候最近一期LPR的數值，無論以後的LPR如何變化，房貸利率執行利率中的LPR都是當時簽訂合同時的數值。第二種情況是選擇浮動房貸利率，那麼房貸執行利率中的LPR是在一定週期中要按照最新的LPR數值更新重新計算的，週期通常是1年。所以，如果LPR下降，那麼房貸執行利率會降低；如果LPR上升，那麼房貸執行利率也會上升，關鍵看以後LPR利率的變化。

LPR利率長期穩定，並不代表LPR傳導機制失靈了。

在評價LPR時，應重點關注它疏通貨幣政策傳導作用，而不是盯著利率變化等表象。LPR屬於市場利率，代表較強的政策訊號。LPR保持不動，傳遞出的政策訊號就是今年貨幣政策所強調的“穩”字當頭，保持政策的連續性和可持續性。房貸在內的貸款定價基準的轉換，不是為了提高或降低貸款利率，而是定價基準轉換，跟市場的聯動會更加靈活，能夠更及時地反映市場利率的變化。

另外，LPR在本質上代表資金的成本，只有在經濟高速發展的過程中才會有高資金成本，因為經濟發展增速高，資本的收益回報自然也高，對應的資金成本提高。

目前，我國處於供給側改革的關鍵階段，不再一味強調GDP增度，而是強調高質量發展和進行結構性改革，大力發展高新技術產業和環保低碳經濟。隨著未來宏觀經濟增速逐漸放緩，資本的回報也相應降低，資金成本自然也會降低。所以，從長期來看，LPR下降是必然的趨勢。

四、 LPR保持不變 實際貸款利率下降

LPR保持不變，不但對普通百姓的房貸利率產生了直接的影響，更重要的對實體經濟發展產生促進作用。央行在近日表示，下一步要“繼續釋放改革促進降低貸款利率的潛力，推動實際貸款利率進一步降低。”實際貸款利率指的是企業在獲得貸款過程中付出的全部成本之和，既包括企業支付的貸款利率，也包括各項收費及其他貸款成本。

監管層將要求今年銀行各類貸款收費不反彈，並進一步挖掘融資擔保等相關環節和其他渠道成本下調潛力，進而降低企業綜合融資成本。

今年年初以來，受國際大宗商品價格快速走高等因素影響，4月PPI同比衝高至6。8%，並帶動CPI同比小幅上行。當前市場普遍預測，二季度國內物價水平會進一步走高。央行在5月11日釋出的《2021年第一季度貨幣政策執行報告》中指出，近期國際大宗商品價格上漲是階段性供求“錯位”的表現，加上去年同期基數很低以及PPI資料本身具有高波動性的特點，共同導致近期工業品價格同比讀數偏高。基於工業品價格上漲具有階段性特徵以及今年CPI漲幅較為溫和，短期內貨幣政策大幅收緊和上調利率的可能性基本可以排除。未來一段時間，央行大機率將在MLF利率等政策利率方面按兵不動，這意味著1年期LPR的報價基礎有望繼續保持穩定。

從實際貸款利率來看，企業貸款利率持續保持低水平。

未來政策重點支援的科技創新、綠色發展及小微企業貸款利率將穩中有降外，房地產貸款利率將會有不同程度的上行。

LPR推出後，持續釋放改革降低融資成本的潛力。企業貸款利率持續下降，小微企業綜合融資成本穩中有降，有力地支援了實體經濟。

近期不少銀行開始加大綠色金融領域的貸款支援力度，從審批時間、額度分配、下調利率等多方面給予傾斜，已經有企業實際獲得的貸款利率低於銀行內部基準利率。未來的我國貨幣政策趨勢將保持宏觀政策連續性、穩定性、可持續性，穩健的貨幣政策靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配。（分析師郭楨 王中淨）

本文來源：新華網