11月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈了當期貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為4。15%，5年期以上LPR為4。80%。其中，1年期LPR較上個月下降了5個基點，5年期以上LPR同樣較上個月下降了5個基點。

諸葛找房注意到，與商業性個人住房貸款利率掛鉤的5年期LPR，為完善LPR改革以來首次出現下降。這引發了相關猜測，以此為基準的房貸利率是否也會出現下調呢？分析認為，綜合各項因素來看，LPR下降對當前的房貸利率水平影響不大。

回顧：從完善LPR形成機制到房貸利率“換錨”

今年8月17日，中國人民銀行釋出新政，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。規定自2019年8月20日起，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心於每月20日（遇節假日順延）9時30分公佈貸款市場報價利率。各銀行應在新發放的貸款中主要參考貸款市場報價利率定價，並在浮動利率貸款合同中採用貸款市場報價利率作為定價基準。

貸款市場報價利率報價行應於每月20日（遇節假日順延）9時前，按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式，向全國銀行間同業拆借中心報價。全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均的方式計算得出貸款市場報價利率。執行的貸款種類為1年期和5年期以上這兩個期限品種。

今年8月25日，央行再次釋出政策指出，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。規定首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

政策所指的“相應期限貸款市場報價利率”即5年期以上LPR。該政策自2019年10月8日起正式實施。房貸利率參照基準由此前的基準利率變更為5年期以上LPR，被業內稱之為房貸利率“換錨”，相應的計算公式也由此前的“基準利率+上浮百分比”變成了“LPR+基點”。

歷程：從1年期LPR下降到5年期以上LPR下降

8月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈的貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4。25%，5年期以上LPR為4。85%。

9月20日公佈的貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為 4。20%，5年期以上LPR為 4。85%。此時，1年期下降了5個基點，體現了降息導向。5年期以上則保持不變。

10月21日公佈的貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4。20%，5年期以上LPR為4。85%。相較此前一個月，1年期、5年期以上都保持不變。

而在11月20日公佈的貸款市場報價利率（LPR）則顯示：1年期LPR為4。15%，5年期以上LPR為4。80%。我們注意到，此次降息導向更加明顯，1年期、5年期都較此前一個月下降了5個基點。自8月20日首次公佈以來，1年期LPR累計下降了10個基點，5年期以上LPR則是首次出現下降。

分析：LPR下降對當前房貸利率水平影響不大

諸葛找房市場研究員姜國君分析認為，11月20日公佈的貸款市場報價利率（LPR）顯示，5年期以上LPR為4。80%，比上期下降了5個基點。這是自實施貸款市場報價利率改革以來，5年期以上LPR首次實現下降。另外，1年期LPR在幾個月內已然下降了兩次，從首次公佈時的4。25%下降到了當前的4。15%，累計下降了10個基點。LPR的下降體現了當前“以市場化改革促進實際利率水平明顯降低”的政策導向所取得的顯著成果，政策的穩步推進，對進一步降低企業融資成本，促進實體經濟乃至整個市場經濟的繁榮都將起到立竿見影的效果，戰略意義也十分深遠。

分析指出，就目前的房地產政策環境和市場趨勢來看，與房貸掛鉤的5年期以上LPR下降實際上對房貸的影響不會太大。自10月8日房貸利率“換錨”以來，各商業銀行並非機械地規定房貸利率須在LPR基礎上加多少個基點，而是直接制定實際執行利率。也就是說，當前5年期以上LPR下降了5個基點，房貸利率不會隨之下降5個基點。另外，“換錨”至今，一些城市曾中途上調過房貸利率，這也充分說明當前仍然需要使用金融手段調控樓市，即便金融大環境越來越寬鬆，針對樓市的調控也不能放鬆。

分析稱，央行日前釋出的第三季度貨幣政策執行報告再次重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，實際上已經很明確地釋放了不放鬆調控的訊號。所以，此次5年期以上LPR下降對房貸利率基本上不會帶來什麼影響。不過實際利率的下降對進一步啟用市場經濟，增強商品購買力等方面都將起到積極的作用，市場大環境的利好也會一定程度上帶動樓市的發展，所以長期來看，樓市也不是很悲觀。