商業地產開發商90%的困惑點：專案做什麼？怎麼做？如何快速回籠資金？

近日，應阜陽市經典置業有限公司同樣遇到了這個問題。目前公司安徽阜陽建築面積10萬方、亳州建築面積9萬方兩個地塊都在前期規劃定位階段。阜陽10萬方專案初步定位婚慶專業市場，亳州目前還沒有找到方向，面對現在的市場環境，兩專案做什麼才能使得專案運營起來？如何讓專案盈利？成為公司難以突破的問題，希望恩次方能給出思路破解困局。

2021年8月20日恩次方商管趙旭州總裁從阜陽的城市宏觀角度到專案定位落地性給出了專案的初步研判以及定位。

批發市場在阜陽目前就是由熱轉向逐漸的降溫的過程，目前除了一些產業級的批發市場，其它市場因為網際網路資訊時代都已經沒落了。其次，第二波就是百貨公司百貨的業態集體落幕，接下來就是消費迭代城購物中心的興起。

現在阜陽就處在迭代崛起時期，而且阜陽依靠地理、人口的優勢，已經出現了一波購物中心，滿足了現在消費者的消費理念：消磨時間、消遣無聊、消費口袋，這些也批發市場做不到的。

再來看本專案，一個阜陽市場對婚慶的需求是不能撐得起一個專業市場的，從產業集散市場角度來看婚慶的需求量沒有那麼大。專案如何定位才能達成最初開發訴求呢？

第一，物業業態規劃要覆蓋性廣，如果業態太窄就意味著專案覆蓋的人群就很少，將來專案運營的支撐性就很弱，專案很難存續下去。

第二，是消費頻次要高，能讓消費者反覆來消費。

第三，由於覆蓋性和頻次決定了專案能抗風險性強，那在落地時要考慮到專案的稀缺新，以場景化內容打造商業專案，在建築以及空間設計方面打造成旅遊景點，以旅遊的思維運營購物中心。

第四，到底是商業的短期目的以回籠資金來第一，還是以長期經營的火爆為第一？其實這個是個抉擇，把商業的專案讓它很好銷售、買房子，這叫銷售型物業，還是把商業專案讓它很好招商，為了持續經營鋪墊，那叫自持型物業，它倆是有區別的。如果現在想快速的回籠資金，在符合這個概念的前提之下，要做銷售型物業的定位，也就是說能賣房子，賣了房子勢必就會相對影響招商。如果做銷售型物業就要考慮物業的設計，就是前面提的我們這個階段處在概念定位加概念設計階段就是專案的定位加概念設計階段，概念設計就是把這個專案的物業形態設計下來，以實現專案開發訴求。

亳州的專案情況、體量合同阜陽大致相同，可以此方向打造專案。兩個專案實現連鎖化品牌化開發運營，實現公司品牌重新打造包裝，實現品牌升級。

現今如果說曾經的賣鋪子，要求你是一個初中生就可以賣掉了，賣住宅就是小學生，今天賣商鋪就是大學生乾的事兒，今天做商業運營那就博士生乾的事兒，你要是沒有這種心理準備，你想再簡單粗暴的賣破的像以前一樣貼一個廣告語，一步想養三代富的流油不可能的。關注恩次方商管觀看更多商業地產策劃、招商、運營研判案例、課程。