原創朱智勇一個人的地產館

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一直以來，在後臺，有兩個問題，被問到的次數是最多的：

第一個是，豬哥你覺得房價還會不會漲？

第二個是，豬哥你覺得某某樓盤品質怎麼樣？

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今天聊第二個。

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前天一個外地的房產博主，發了一條微博，說他去看了一個仁恆的新樓盤，看完感覺完全都不像仁恆這家公司修出來的房子：以前仁恆的房子，外牆最差也是鋁板，現在只有幾根可憐巴巴的鋁條，大堂見不到石材的影子全部貼的是磚，車庫沒有精裝，園林一比吊糟（這是他的原話），以前仁恆園林景觀的標配，是強設計感的硬質鋪裝+水景+成品樹，都沒有了，大面積用草坪來充數。

請注意這個專案，位於房價和消費力水平明顯高於重慶的蘇州。

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仁恆這家公司，絕大多數重慶人都不瞭解，因為它沒到重慶來做過開發。它規模並不算很大、年銷售額不算很高，但一直以來，產品口碑卻很好。

但可惜的是，這種公司，成本控制能力通常都不行，仁恆也好，早期的綠城也好，整體的產品品質，確實大幅度領先於行業平均水平，但與此同時，它們的成本控制能力，也大幅度落後於行業平均水平。在這兩者之間，我們很難做到既要、又要，以我自己為例，我每天都在羅西西那裡領十塊盒飯錢生活，在這種情況之下，你要求我很浪漫，要把生活搞得很有儀式感，這很難做到對不對？做人要講道理。

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房地產行業也一樣。在大多數時候，你要創新、要超越、要做出很高的品質，通常需要付出的一個代價、或者說是提前需要做好的一個心理準備，就是要容忍一部分浪費，要容忍硬體投入的浪費，要容忍時間的浪費，因為在很多時候，貴的就是對的，如果某種貴的買回來一看不對，那就換成另一種貴且對的，有了這種態度和心理準備，品質才有最根本的保障。

但現在的開發商還有這個條件嗎？至少絕大多數都沒有，這個絕大多數的概念，是超過95%以上。

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在房地產行業的早期，其實不是這樣的。

那時候房價水平其實比現在要低，但由於地價水平更低、材料價格更低，開發商成本空間其實相對還不像現在這麼侷促；與此同時，很多開發商，都還沒有被資本市場腐蝕，都還把自己定位成一個製造者的角色，都還抱著一種比較原始的執念，那就是把房子做好、把品牌和口碑做好才有前途。

所以在那些年，老闆們雖然經常也會把時間效率掛在嘴邊，會給自己的員工說、會給我們這種乙方說，工作抓緊一點，晚開盤一天我要多付出多少利息，晚開盤一個月我又要損失多少錢，但這並沒有成為一個絕對剛性的指標。當他們認為有必要的時候，會願意耽擱一點時間去學習去考察、去尋找一些有可能更好的新材料新工藝，但換到今天你試試，一個專案如果晚開盤兩個月，專案總城市總都需要拿話來說，說不清楚從上到下統統下課。

專案總城市總也是人，也需要養家餬口，有個別生活作風不好的還要養小三，有極個別生活作風特別不好的，還不止養一個，生活成本也是很高的，生活壓力也是很大的。在這種情況下，你猜他會選擇抓進度、還是抓品質？

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單就在品質層面的態度而言，這無疑是一種倒退，那麼問題來了，這種倒退是怎麼來的？

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第一步，是開發商和資本市場交朋友開始。

國內一年超過10萬億的新房市場，資本不可能忽略，不可能不參與，資本的參與帶來了資金、帶來了更大的市場，但資本都是要求回報的，都是要看報表的，週轉率越高的報表、增長率越高的報表，就越好看，投資者就越喜歡，資本自己的投資回報就越高。於是一頭扎進資本懷抱的開發商，開始一個接一個的，主動去迎合這種規則，各種擴張、各種提速。

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第二步，是榜樣的力量。

在這個時候，又出現了兩個榜樣，一個是恆大，一個是碧桂園，把擴張和提速做到了極致，把各種工作週期壓到了極致。這兩家公司不是沒有修出過好點的房子，雖然今天的恆大已經是破鼓眾人錘，但我們還是要客觀一點，它們至少有部分樓盤，修得其實是不差的。

這兩個榜樣，把房地產行業已經開始的內卷，提升到了一個新的高度。如果一家開發商對資本團隊說，這個增長率我做不到，對方很可能就會反問你：人家碧桂園怎麼做到的？如果你說這個週轉率自己做不到，對方又會反問你：人家恆大又是怎麼做到的？

你怎麼辯解？你沒辦法辯解，你只能說我回去好好學習一下，然後回到公司就把“全面學習碧桂園”的標語掛在會議室，把全公司的管理人員都叫過來，告訴他們遊戲規則已經變了，大家必須統一思想，沒有最大隻有更大，沒有最快只有更快。這不是段子，重慶某家大家耳熟能詳的開發商，曾經就真把這條標語掛在了自己的會議室牆上——當然隨著三道紅線的來臨，這條標語已經被拆掉了，換成了一條新的。

城頭變幻大王旗，房地產打工人不容易，因為有可能只是一覺醒來就發現，一切都變了，你早上上班、明明進的是同一間辦公室、身邊都是一樣的同事，但感覺昨天和今天，待的完全就不是同一家公司。

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第三步，是限價。

在恆大碧桂園引領行業瘋狂內卷的前提下，那些願意花錢花時間去做品質的公司，原本還有一條活路，就是去追求溢價：雖然我成本高，但只要我能賣出更高的價格，只要有人願意為我多付出的成本買單，我也能繼續做下去。

但限價這一刀，把這最後的、希望的肥皂泡，也砍破了。

所以仁恆、老綠城們，除了躺平以外，再無選擇，所以仁恆的鋁板不見了、精裝大堂和車庫不見了，強設計感的園林景觀被草坪取而代之。

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這不是一個美好的故事，但卻是現實，至少是絕大部分現實。

現實在很多時候都不美好。

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最後的問題是，在今天拿著錢，真的完全就沒有好房子可以選了嗎？

倒也沒有這麼絕對。

在各方面條件剛好碰巧的情況下，也會出現一些品質比較高的專案，但數量不多，並且好出來的這一點，通常也相對有限。

我有一個熱愛大保健的朋友，最近兩年經常抱怨說，消費體驗一年不如一年，相信有類似體驗的、不止我這朋友一個人，這種體驗和感受背後隱藏的，其實是一種時代的變遷：但凡有點條件的，都去當網紅了，誰還幹這個？

時代變了，大家都要學會將就點。

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