房地產無疑是眼下的熱名詞，在過去的100年間，曾發生過四次波瀾壯闊的房地產危機，每一次都影響深遠，普通老百姓深受其害，值得我們深思。

一、美國佛羅里達

房地產泡沫

佛羅里達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖溼潤。是普通老百姓的冬日度假勝地，有很多美國人來到這裡購置房產。

當時美國正在進行轟轟烈烈的城市化運動，越來越多的人在這裡買房置地，當地的房地產也逐漸繁榮起來。

佛羅里達的土地價格出現了驚人的增幅。房價以每年超一倍的幅度增長，一套房子在一年內漲四倍的情況也比比皆是。有人在1919年花800美元購買了邁阿密海灘的一塊地，到1924年竟賣出了15萬美元，五年間升值了近200倍。

當時人們在購房時只需支付10%的首付，其餘90%的房款完全來自銀行貸款。

1924至1925年，是投機最熱烈的時期，當時僅擁有7。5萬人口的的邁阿密市，居然出現了2000多家地產公司，以及2。5萬名地產經紀人。每三個人中就有一個是做地產中介的。那段期間，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就能翻一倍。人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”。一時間，無數的財富競相投入到佛羅里達，市區街道兩側的房屋均被高價買下，郊區尚未規劃的土地也分割槽賣出。買房買地的人甚至不去實地檢視，他們也不在意品質，他們只需要等待價格上漲後賣出，從中獲差價。

然而，1926年那場突如其來的颶風，打碎了所有人的美夢。颶風之後，許多破產的企業家、銀行家淪為乞丐，有的甚至發瘋或自殺。據說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。

到1926年的年底，邁阿密的房產交易量從1925年的10。7億美元萎縮到了1926年的1。4億美元。許多高位接盤的人開始無力償還房貸，人們紛紛拋售手中的房產，導致房價暴跌，破產的家庭比比皆是。

這場泡沫激化了美國的經濟危機，引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

二：日本房地產泡沫

90年代，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。

20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。與此同時，隨著美元的貶值，大量國際資本進入日本的房地產業，進一步刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。

房價驟漲、誘惑滿滿。許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股和炒房才是來錢最快的路子，當時的日本人都抱定兩個信念：“股市永遠漲”、“房價永遠漲”。於是紛紛拿出積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到了十分荒唐的地步。當時，國土面積僅僅相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。也就是說，一個日本可以買下4個美國。到1990年，僅東京一地的地價就相當於美國全國的總地價，“一個東京可以把美國買下”，在當時竟成為了現實。

而這個時候，日本政府也意識到了，地價股市的瘋漲完全脫離了真實的經濟狀況，泡沫日益膨脹，遲早要崩，與其被動等待，不如主動挑破。於是日本政府主動下了一招狠手。

日本開始實施緊縮的貨幣政策，貨幣供應量大幅下滑，同時對土地交易加強了管制。日本央行連續5次加息，利率從2。5%上升到6%。到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對房地產業的貸款。

日本政府還出臺了“地價稅”政策，凡持有土地者每年必須交稅。於是在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入“供大於求”的冰河時代。

貨幣緊縮之後，股市也開始崩盤。海外投資者認定泡沫將破，大肆做空，以1990年新年為轉折點，日本股市急轉直下，幾乎所有銀行、企業和證券公司出現鉅額虧損。21家銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中1/3都與房地產有關。之後數家銀行被曝出做假證辦貸款的醜聞，因此產生了嚴重的信任危機，幾家大銀行相繼倒閉。

很多公司為避免破產紛紛拋售不動產，頓時供過於求，房價地價開始下跌，但根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是。外國投資者迅速出逃。

到1991年，隨著國際資本的撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，日本不動產破產企業的負債總額高達3萬億日元。遺留下來的壞賬高達6000億美元。

這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，給日本帶來了長達15年的經濟蕭條。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出其陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是“二戰後日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。

三：東南亞香港房地產泡沫

泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家也經歷了一場慘痛的房地產泡沫，其中泰國尤為突出。20世紀80年代中期，泰國政府把房地產作為優先投資的領域，陸續出臺刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。

海灣戰爭結束後，大量開發商和投機者紛紛湧入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。遺憾的是，當時這些國家沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大的泡沫。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，並直接導致各國經濟嚴重衰退。

這場東南亞金融危機，還直接導致了香港房地產泡沫的破滅。

香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界鉅子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先後公開上市，來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。到1981年，香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。

就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機爆發了。從1997年到2002年的5年時間裡，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對於普通香港市民而言，房地產泡沫破滅的經歷更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人從百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。

四、美國房地產危機

2007年，美國房地產再一次崩盤，與佛羅里達的那次不同，這次是全國性的。2001年，網際網路泡沫破滅，以前一票難求的網際網路公司股票都成了廢紙，小布什總統當時的對策是刺激房地產，於是提出了“居者有其屋”的計劃。

這一次，政府的注意力轉向了中低收入甚至無收入的人群。

2001年開始，美聯儲連續11次降息，美國政府立法要求金融機構向窮人發放貸款。寬鬆的貸款利率條件刺激了低收入群體的購房需求。

金融機構推出“零首付”、“零檔案”的貸款方式，不查收入、不查資產，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需宣告其收入情況，而無須提供任何有關償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假資訊，使不符合條件的貸款人能拿到貸款。

這個過程中，房價也在一路攀升，從2000年到2007年，美國的房價漲幅，超過了過去30多年來的增長幅度。

物極必反，這一次泡沫的破滅也是從政策變化開始的。出於對通貨膨脹的擔憂，美聯儲從2004年6月起，在兩年內連續17次調高聯邦基金利率，從1%上調至了5。25%。而美國人大多沒有儲蓄的習慣，更拿不出5個錢包來應對危機，然後很多人開始還不起房貸。

利率的上升直接刺破了此次房地產泡沫，隨後房價開始明顯下跌，而那些發放貸款的機構，即便收回斷供者的房產，也無法通過出售房產來回收貸款的本息，而且，很多房子根本就賣不出去，只能不斷違約。

次貸危機隨即爆發，並蔓延成百年一遇的金融危機，銀行、對沖基金、保險公司、養老基金、包括政府信用支援的各類準金融機構，幾乎全軍覆沒。直到今天，次貸危機對全球的影響仍未完全消除。

五、總結

房地產的泡沫都有一些共同的特點，每一次的地產泡沫背後都離不開貨幣政策的直接影響，也離不開銀行等機構的推波助瀾，房貸寬鬆、金融產品無節制的創新；投機橫行，讓每個人都唯恐錯失；而泡沫破裂有時來自天災，有時只需一個謠言，但不論怎樣，普通老百姓都深受其害。

可以說，發生在前100年的數次房地產大泡沫，對當時和後來的世界經濟發展，都造成了深遠的影響。它們給世界經濟造成了慘痛的損失，也留下了寶貴的經驗教訓，而這些教訓在世界各國房地產熱高燒不退的今天，顯得尤為珍貴。

沒有房價永遠漲這種事情，維繫家庭財富不光靠國運，也依賴個人的理性判斷，歷史的小波折，對個體來說就是大災難。

中國的國情和其他國家完全不一樣，前幾次的房地產危機的方方面面也不能簡單類比中國房地產的現狀，不過我們可以做一些總結的反思。