從流量到留量，北京副中心、北三縣的產業經濟鉅變已經開啟。

9月20日上午，北京環球度假區正式開園，包含環球影城主題公園、環球城市大道，以及環球影城大酒店、諾金度假酒店，全部向遊客開放。

樓市資本論瞭解到，截至目前，北京環球度假區飛豬旗艦店中指定單日門票，月銷量已達16。9萬張，國慶假期的門票餘量均為個位數。源源不斷的巨量遊客，正從北京、周邊省份乃至全國蜂擁而來。業內權威預測資料顯示，北京環球度假區每年將接待遊客1000萬-1200萬人次。

從深圳特區到浦東新區，都在說明一個真理，不論是經濟發展還是城市建設，人都是最核心的要素。只有巨大的人口流量，才能帶來產業的延伸，以及帶來經濟、交通、配套等各種資源的迅速匯聚，助推城市能級提升。

樓市資本論認為，環球影城開園意味著包含北三縣在內的北京副中心圈層，正式迎來屬於自己的高速發展時代，尤其值得關注的是，每年1000萬遊客與10萬就業人員的消費紅利，催生出的環球度假區“園區房”非常具有價值。

【一】副中心和北三縣迎千萬人口流量紅利

北京環球度假區可以說是通州與北三縣一體化發展的超級人口紅利專案。

9月20日，北京環球度假區正式開業，北京環球影城成為亞洲第三座、全球第五座環球影城。專案整體投資超500億元，總佔地面積400公頃，一期專案面積120公頃。據首旅集團介紹，北京環球度假區開業後，預計每年接待遊客1000萬-1200萬人次。

對比來看，現在環球影城客流量最高的主題公園為日本大阪環球影城，近年來遊客量穩定在1450萬人次上下。全球遊客量最高的主題公園為奧蘭多迪士尼魔法王國，年遊客量逾2000萬人次。

上海迪士尼近年來的遊客量年均也達到1100萬人次左右。2016年上海迪士尼開業，推動了當年上海共接待旅遊人次達到3。05億人次，增幅7。42%， 遠高於2011-2015 年複合增長 3。04%。

樓市資本論瞭解到，北京環球影城採取合資經營形式，並分三期建設。其二期計劃建設中還有包含中國元素的主題公園，將引入中國文化和孫悟空等IP，三期計劃建設水上樂園。考慮到，中國北方大型主題公園較少，有專家估算，全面建成後，北京環球影城每年的遊客量將達3000萬之巨。

北京環球度假區對於北京旅遊市場，乃至整個北方旅遊市場，都有極強的帶動作用。特別是在北京環球度假區的推動下，北三縣等周邊遊及相關產業也必然率先被帶動起來。

【二】環球影城催生北三縣“園區房”

北京環球度假區是迄今為止面積最大的環球影城專案。園區內有7個主題景區、37個騎乘設施及地標景點，以及24項娛樂演出。匯聚了全世界環球主題公園經典的娛樂體驗，為遊客帶來如電影大片般震撼的沉浸式娛樂體驗。

也就是說，把園區內景點和專案都遊玩一遍至少要兩天，如果是北京以外的遊客自然就住宿。參照上海迪士尼樂園的經驗，不少遊客是從迪士尼玩過之後，還要再去上海市內景點打卡的，也就是業內常說的線性化旅遊，在游完北京環球影城後，也可能去周圍景點順道旅遊。

樓市資本論研究院認為，北京環球度假區開園後，自然就會帶動北京、通州及北三縣的相關旅遊專案，並由此在北三縣匯聚遊客和從業人員，兩大租、購房人群，並催生出相關“園區房”板塊。

（樓市資本論北京環球度假區“園區房”定義：以北京環球度假區為圓心，15公里為半徑畫圓，與北三縣重合的區域；以及通燕高速、武興路在北三縣境內兩側距離度假區實際駕車距離20公里以內的區域。）

1、千萬人次規模級遊客

上海市資訊中心曾有報告顯示，上海迪士尼首年開園後，也帶動了其他景點爆發式增長，比如東方明珠接待人數迅猛增長了16%等。因為這樣的行程安排更有“價效比”。

在每年超千萬人次遊客的巨大流量加持下，從通州到近在咫尺的北三縣板塊，必然成為商業和居住的人氣板塊。

2、10萬級規模從業人員

此外，官方資料，環球度假區專案一期總投資350億元，帶動GDP增量為10。4億元，平均每年拉動城市副中心GDP增長約1個百分點，帶動周邊新增交通住宿餐飲、文體娛樂3100多家，直接帶動就業人數1。1萬人。而間接帶來的就業人群將超10萬人，主要以普通服務人員為主。

如此龐大的就業人群，一定會催生大量的剛需租房者和剛需購房者，也將就近溢位到北三縣。

樓市資本論認為，考慮這兩大人群的居住需求都圍繞北京環球度假區，都有較高的時效性，因此以不超出半小時車程為宜，換算成距離區位應該就是直線距離15公里，駕車20公里公路周邊以及燕郊地鐵站周邊的房產，可以被認為是北三縣的北京環球度假區“園區房”，成為未來具有升值潛力的房產區域。

【三】迪士尼“園區房”漲3倍，北三縣呢？

“南迪士尼，北環球影城”成為國慶旅遊出行的熱門話題。

樓市資本論發現，上海迪士尼開業近10年，周邊房價增值近3倍，也讓眾多人對環球影城的房產帶動能力十分憧憬。對環球影城而言，除了周邊的臨近小區，最關心房產升值區域的就是北三縣了。

剛過完的中秋節，就讓大家看到北京環球度假區對居住價值的提升有多猛。

除了度假區內的諾金度假酒店和環球影城大酒店外（報價4000多元-5000多元），去哪兒資料顯示，北京環球度假區周邊5公里有超過50家酒店，中秋的環球度假區周邊酒店預訂入住間夜量較2019年中秋期間上漲了超過15倍。

北京環球度假區國慶節期間1晚價格（攜程網）

預計至國慶節，北京環球度假區附近的酒店單價還會上漲。比如距離北京環球度假區駕車5公里左右的喆啡酒店（北京通州環球度假區店）該酒店平日的最低房價為285元，中秋節期間入住的房價上漲到629元，國慶節期間的最高房價也直線攀升到了1207元。

樓市資本論認為，巨量的住宿需求長期來看必然會轉化為相關板塊的置業需求，帶動整體板塊升值。

資料顯示，上海迪士尼所在的川沙板塊，2012年，專案剛剛啟動時，平均房價為11231元/㎡。2016年，迪士尼正式開業，平均房價達到32457元/㎡。截止2021年，整體均價達到了41000元/㎡。也就是說，上海迪士尼從釋放訊息到正式開業，近10年的時間，周邊房價漲了近270%。

但這波刺激放在通州身上，多少會有打一些折扣。原因是通州早在16年就開始實行雙限購政策，通俗點講，就是非首套的購房者，需要在滿足北京購房資質的前提下，還要滿足通州區的限購條件，才能在通州購買二套住房。

那麼，退而求其次。近在咫尺，且目前正處在底部空間的北三縣房產，就成為北京環球度假區相關剛需人群的置業優選。

貝殼找房資料，燕郊目前最新樓市均價為1。7萬元/平米，大廠均價為1。6萬元/平米，香河均價為1。1萬元/平米。分別是通州樓市均價4。3萬元/平米的39。5%、37。2%和25。5%。

其中，香河房價是最低的，不過香河距離北京環球度假區也更遠些，普遍距離在30公里左右，儘管區位優勢不如大廠和燕郊，價效比也更高些。

樓市資本論認為，考慮到目前整體的樓市大環境，不論是北京副中心亦或是北三縣，相信短期內房價都不會有太大的起伏，但隨著北三縣與副中心的一體化建設專案日益落地，各項基建、產業、配套的落實與升級，勢必會進一步帶動區域板塊的宜居宜業指數穩步攀升，進而房價穩定的上漲。

總之，隨著北京環球影城度假區成為全國熱門景點，每年的千萬人流量與十萬工作人員，都成為區域經濟與樓市發展的巨大紅利，孕育著強大的消費力量。