含著 “ 金鑰匙 ” 出生的國資物業也想在資本市場講故事

近日，物管行業迎來新一輪上市潮，5 月還沒過半，就有 5 家物企遞表進入資本市場。

5 月 10 日晚，由城建集團、城建發展及住總集團合共持股 98。87% 的北京京城佳業物業股份有限公司在港交所遞交招股書。

“ 最先走進北京胡同物業管理的物業公司，承擔了奧運場館、政府辦公、國資委控制的企業集團等專案的物業管理及相關服務。”

其招股書的第一段話，就體現出了國資物企的霸氣。

北京地頭蛇

京城佳業的規模並不算大，截至 2020 年末，其合同管理面積和在管面積分別為 3100 萬㎡和 2910 萬㎡。

而據中指院資料顯示，目前百強物企管理面積均值達 4278。83 萬㎡，像碧桂園服務等行業龍頭，在管面積甚至超 2 億㎡，與之相比，京城佳業僅為其 1/6。

雖然總體規模不大，但京城佳業卻是妥妥的北京地頭蛇。

其分佈於京津冀地區的在管面積為 2600 萬平方米，佔在管總面積的 89。3%。據中指院資料顯示，京城佳業在北京的在管面積排在行業第三位。

得益於國資背景，京城佳業在北京的在管專案並不僅限於住宅和商業物業，還有黨政機關辦公區、國家重大工程、歷史文化風貌等物業型別，

其中代表專案有國家體育場（鳥巢）、史家衚衕等。

國家體育場（鳥巢）

招股書資料顯示，截至 2020 年末，京城佳業共管理 319 條衚衕，在管衚衕面積約 6。1 百萬平方米，2020 年合同經營額 7000 萬元，

在北京胡同物管市場佔比超 30%。

這樣多元化的業態服務能力，將為京城佳業實現差異化發展、打造特色品牌提供無可比擬的競爭優勢。

畢竟，並不是每個物企都能有資格管理鳥巢等國家重大工程。

毛利率淨利率均低於平均水平

雖然在多元化的業態服務能力上有天然的優勢，但在盈利水平上，京城佳業還有所欠缺。

中指院資料顯示，2020 年港股物業服務上市企業毛利率均值和淨利率均值分別為 28。6% 和 15。3%，而京城佳業毛利率和淨利率分別為 20。8% 和 6。3%，均低於行業平均水平。

據樂居財經報道，京城佳業的淨利率在港股物企中排名倒數第三，僅高於華髮物業服務和祈福生活服務。

京城佳業招股書截圖

在物業行業中，社群增值服務擁有更高的盈利能力，目前大多物企都將社群增值服務作為利潤的第二增長點。

在此之中，京城佳業並沒有過多重視該項賺錢的服務。

中指院資料顯示，港股上市企業營業收入 TOP10 中，社群增值服務毛利率均值為 47。5%。而近三年，京城佳業的社群增值服務均低於 20% 水平以下，與龍頭物企相差甚遠。

隨著越來越多物企進入，資本市場逐漸冷靜下來，物業股的估值逐漸回覆理性，京城佳業要想講一個好故事，不能光靠股東背書，還得提高自身的盈利能力。

ZAKER 新聞出品

文 / 譚曉洋