最近房叔走了好多遍天河北。

到處是CBD的傷痕。

東站來來往往的人很少；2019年宜家搬離的地方，現在都還在裝修中；當年的國會，現在變成了培訓場所；東方寶泰還是以吃的為主……

曾經多過米鋪的中介地鋪，只能偶爾看到一兩家了；人們在需要買豪宅的時候，更多將目光投向珠江新城、金融城，天河北已被淡忘。

天河北的CBD成色已褪，天河北的豪宅也被踢出了廣州豪宅朋友圈。

天河北崛起在2000年前後。

1996年，新廣州東站啟用，成為廣九直通車的始發站，大量香港人進入廣州的第一站就是天河北。

那一年，香港的GDP快1600億美金，廣東全省才800多億。

那時候，廣州人看香港人，個個都是大款（當時的說法）。

大量香港人的到來，帶動了天河北的消費。

天河北的商業旺了起來。

一年之後，中信廣場建成，廣州城市地標，從環市東移到了天河北，城市中心隨之東移。

你要知道，世界500強、各國領事館只在城市地標辦公，他們都不願意多等一日，租賃合同到期就紛紛從環市東搬到了天河北。

天河北的商務氛圍起來了。

中信廣場是天河北CBD的地標

1999年，廣州地鐵1號線全線開通，擁有2個站點的天河北，成了廣州的樞紐，比現在絕大部分TOD厲害多了。

天河北的人流量猛漲。

天河北新CBD登基，環市東舊CBD退位。

大家可以在一些APP裡面看看1997年的香港電視劇《香港人在廣州》，裡面有很多廣州取景地，天河北則是反映廣州繁華的取景點。

天河北CBD崛起了，天河北的豪宅也隨之而來。

在天河北的樓盤裡，有個不太起眼的御暉苑，在1996年開賣的時候，定價約6000元/平方米。

在那個廣州職工月平均工資只有971元的時代，半年收入才能買1平方米，這樣的房價真的很高了。

這個樓盤的開發商是合景，沒錯，就是那個開發了好多豪宅的合景。從第一個樓盤開始，就有了豪宅開發基因。

略遲於御暉苑，天河北又有眾多豪宅專案推出，薈雅苑、天譽花園、僑林苑、帝景苑、芳草園等樓盤。

這時候天河北的房價也衝上了8000多-10000元/平方米的價格區間，是當時廣州洋房天花板。

現在看來，這些樓盤無論小區園林、外立面還是戶型等有很多不如意的地方，但在當時廣州很多房子還是樓梯樓的年代，有電梯，有小區園林，就已經算得上是豪宅了。

那時候天河北的買家中，有不少香港人，有在天河北上班的金領，有為了學位的家長，也有一些機關單位的人。

廣州豪宅，大多數有稀缺的資源，南湖的山和水，二沙島、濱江東的江，珠江新城要不就是江，要不就是珠江公園。

天河北豪宅的稀缺資源是什麼？

就是天河北，只有天河北。

所以成也CBD，敗也CBD。

天河北豪宅獨領風騷，就是天河北CBD風光無限的時間，也就10多年。

隨著2010年亞運會舉行，海心沙成為開幕式地點，西塔的建成和投入使用，珠江新城和天河北就完成了廣州新舊CBD的交接。

從2009年金杜律師事務所開始，曾經是天河北招牌的IBM、夏普、甲骨文等世界知名公司告別天河北，投身珠江新城。

2015年，在天河北10年的寶潔也從天河北的中泰國際搬到了珠江新城的高德置地；2017年，花旗銀行從中信廣場搬到了東塔……

當珠江新城向世界一流公司張開懷抱，天河北無力對抗，只能眼睜睜地看著公司流失。

2018年9月23日，廣深港高鐵開通，從廣州南到深圳北只要29分鐘，到西九龍只要47分鐘。

連線廣州、東莞、深圳和香港的東站地位進一步下滑。

廣州東站的交通重要性下降

2019年，在天河北經營了14年的宜家出走，並且下一站是還沒什麼名氣的三溪。

當年支撐天河北豪宅的商務、商業、人流都在消散，豪宅區也就成了空中樓閣。

豪宅的交接，甚至比CBD交接還要更早一些。

2006年珠江新城譽峰衝高至2萬元/平方米之後，天河北豪宅就淪落為“二哥”了。

2012年是最後的分水嶺。

珠江新城的匯悅臺，還沒賣就吹風價10萬元/平方米，看的人多，想買的人也多，樓盤成了廣州豪宅的天花板。

天河北的瑞安創逸開售，單價3萬出頭。瑞安，上海新天地，佛山的嶺南天地，都是市場的焦點，在天河北的專案，卻悄無聲息。

也許很多廣州人都不知道，瑞安其實曾來過廣州。

天河北最能打的豪宅峻林，也是同年年底開盤，成交均價4萬元/平方米左右。還好，還有大平層最高價摸高到7萬。

支撐峻林的最大因素，就是學校了。

天河北的教育資源還是很好的

其它的支撐因素，都在慢慢消減。

提到豪宅的時候，峻林也許還會被提起；提到豪宅區的時候，天河北已經基本被遺忘了。

短命CBD，短命豪宅區。

濱江東豪宅崛起，10來年後沒落了。

天河北豪宅崛起，10來年後沒落了。

珠江新城正在風頭上，能堅持多少年不清楚。

在廣州，沒有什麼豪宅區能YYDS。

這和廣州城市還在快速發展密切相關。

廣州城市城市中心還在變，那些因城市中心而起的豪宅，也會因城市中心的改變而落，天河北是最好的例子。

豪宅總有被取代的時候

同樣，一旦有新的CBD取代珠江新城，珠江新城的豪宅同樣會沒落。

不過，珠江新城發展太好了，估計二三十年內很難有對手。

另外，廣州房地產市場依然在發展之中，除了二沙島這種別墅產品之外，其他豪宅區的洋房可替代性都很高。並且大部分豪宅的設計、質量，往往十來二十年就過時了，一旦有新的選擇，原先的豪宅就會被拋棄。

其實，無論自住還是資產保值，豪宅在購入十來二十年之後，該換還是得換，沒有什麼值得死守的。

投資角度，過氣龍頭不如狗。