剛剛，讓大家等待許久的南京第二批次集中供地終於掛牌！

這一批次集中供地總共掛出53幅地塊，將在9月26日進行拍賣，

包括南部新城、河西、江北、江寧等多個熱點區域。

其中

江心洲毛坯限價44850元/㎡、南部新城毛坯限價44998元/㎡、燕子磯毛坯限價3.2萬/㎡、江北核心區毛坯限價3.8萬/㎡！

與此同時，本次土拍

南京將實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式，溢價率下調至最高15%！本次同一開發商最多能同時報名13塊土地，而且拿地6個月內不許開盤，有的地塊直接要求不能聯合開發！

同時南京出臺“競品質”新政，從三大方面明確住宅品質新要求。

看點

01

定品質！溢價上限15%！南京土拍規則大調整

今天，南京正式掛牌第二批集中供地地塊，而且修改了土拍規則。

1、從公告中明確的土地出讓政策調整來看，本

批次地塊最高限價對應的溢價率均不超過15%，較第一批次出讓地塊有較為顯著的下調

。利潤空間的顯著加大，讓該批地塊的市場引力倍增。

2、同時，本批次出讓地塊將實行限報名數的新政策，

同一競買人（及同一集團成員企業）報名地塊總幅數不得超過13幅（溧水區、高淳區除外）

。

3、此外，本批次出讓地塊中，

11幅熱點地塊明確規定將不得合作開發

，分別為：

G70、G71、G72、G73、G80、G81、G82、新區G14、新區G15、新區G16、新區G18

。

4、本次地塊出讓實行“一地一策”，從

競買資質、保證金比例等多個維度，適度提高部分地塊的競買條件

，引導市場理性競爭、

企業高品質開發

。

南京此次修改競買規則，正是契合了此前的小道訊息，據悉自然資源部召開會議，計劃將對第二批次核心城市土地出讓政策進行調整，調整方向涉及：

1）商品住宅用地競買企業應具備房地產開發資質，也就是拒絕馬甲；

2）建立有效的購地審查制度，加強對房地產企業購地和融資的監管；

3）

限定土地溢價上限15%；不得透過調高底價、競配建等方式抬升實際房價；

4）到達上限後

不得以競配建等方式增加實際地價

，可透過搖號、一次性報價或

競高標方案

等方式決定土地歸屬。

目前全國集中供地的22城僅有3城完成出讓，其餘19城均延遲了土拍。8月以來已經陸續有天津、青島、福州、濟南等城市對土拍規則進行了調整，調控方向基本符合以上幾點。

而在南京第一批次集中出讓中，據媒體統計51幅地塊，整體溢價率在18%左右，而最高溢價率地塊達到31.9%。

所以按照溢價率上限15%的紅線，南京此次跟進調控也是理所當然的。同時也體現了政府鼓勵企業拿地，穩預期，穩房價的決心。

從具體價格來看，在首批集中出讓的地塊中，比如大校場的招商G30地塊，起拍樓面價為27798元/㎡，成交樓面價為36190元/㎡，溢價率超30%。

如果按照15%來算，最高樓面價不到3.2萬/㎡，相差4000元/㎡的拿地成本！

南部新城幾幅地塊的成交樓面價基本都在3.6-3.7萬/㎡左右，而地塊的毛坯限價在4.5萬/㎡左右，就算加上2000元/㎡的全裝修標準，相差僅有1萬/㎡

，而這萬元的空間中撇去各項建安成本、營銷費等，開發商所剩利潤無幾，這也就不難理解為什麼南京現在樓盤基本都要做裝修包，因為不賣包真的相當於不賺錢。

而本次掛牌地塊不少熱點地塊的溢價率也有了一定程度的下降。

在溢價率下調的背景下，有業內人士預計，未來開發商利潤率會在8-10個點，相比現在利潤空間要大多了。

與此同時，南京釋出《關於提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》，“競品質”新政也一併出臺。

政策從三大方面對住宅品質作出要求：

一、公共空間再最佳化

為了引導保障室外公共活動空間的完整性和舒適性，《要求》規定配套設施宜儘量集中佈設，避免零星佈局；為了提高小區綠化景觀的品質，明確地下車庫頂板覆土深度不得小於1。5米，小區附屬綠化工程設計方案應該取得園林綠化行政主管部門的審查意見。

二、建築設計再升級

《要求》從

天際線處理、平面設計、室內及戶型設計、立面設計、附屬設施

等方面，提出新的管控要求，致力提升居住空間品質。《要求》規定住宅建築的

平面設計應儘量規整平齊，避免深凹槽

，來提高各戶型採光的均好性，改善住宅通風采光環境。為了確保小區地上、地下公共空間品質的“表裡如一”。

《要求》明確，

地下層入戶門廳應與首層入戶門廳採用同等設計及裝修標準；地下車庫地坪面層不得采用低品質水泥砂漿面層。

《要求》還規定立面設計應注重天際線形象和第五立面處理，屋頂裝置及附屬設施應規整有序，立面中應該使用耐髒、耐老化、易清洗的高品質板材，使用塗料和麵磚時需避免使用劣質產品，鼓勵使用綠色環保的建築材料，避免劣質建材危害老百姓的健康與安全。

同時特別關注解決噪音擾民問題，對於緊鄰高速公路、快速路、地上軌道交通線和城市主幹道的住宅要求應具有滿足聲環境要求的技術措施，

當臥室、起居室（廳）佈置在噪聲源一側時，外窗應採取三玻兩腔等隔音降噪措施。

本次新規對陽臺的設計提出更高的要求：

新建的商品房小區不僅應統一封閉陽臺，封閉陽臺外不得設定晾曬設施，還進一步增大了陽臺使用空間。

此舉一是最佳化住宅立面形象的同時減少亂晾曬造成墜物傷人的安全事故；二是擴大進深後的陽臺可以滿足晾曬功能，提高居住舒適度；三是降低住戶自行封閉陽臺所導致的住宅立面凌亂、建築結構隱患和施工安全等問題。

三、停車設施保安全

居住區原則上應採用人車分流的交通組織形式，住宅建築除訪客車位和特殊車位外一般不得設定地面機動車停車泊位。各單元電梯均應直達每層地下車庫，鼓勵非機動車庫就近佈置縮短居民回家路線，進一步減緩非機動車坡度，提高坡道防滑要求。鼓勵在高層住宅小區內設定電動腳踏車集中存放和充電場所，該場所應當獨立設定，並與高層民用建築保持安全距離；如確需設定在高層民用建築內的，應當與該建築的其他部分進行防火分隔。

政策影響

目前南京不少樓盤都是快週轉模式，拿地幾天就動工、三個月就要上市，一刻耽誤不得。但同時一些專案的住宅品質也大大打折，買房人沒拿房就維權的事也屢見不鮮。

這次對住宅品質做出相應的要求，對於買房人來說是絕對的利好。此前，業內人士江南房叔就曾感嘆：在大力擁抱“競品質”的時代，最好不要再有什麼貨不對板，降標減配之類的老毛病。業主更希望且無比嚮往能有一個“所見即所得”的家，在兌現交付標準承諾的基礎上多一些驚喜，開心地把房子收了。不用再返工折騰，也不用在烈日炎炎或寒風瑟瑟中堵著售樓處，拉橫幅。

與此同時，他還表示“隨著房地產調控逐漸進入深水區，越來越多的開發商已經深刻意識到：在未來，“壯”比“大”更重要，企業的抗風險能力比高速增長更重要。‘企業靠什麼吃飯？是產品！’所以，有人說，南京樓市註定並正在進入競品質的時代。這，是產品主義的勝利。”

看點

02

53幅地塊掛牌！江核毛坯限價3。8萬/平！

第二批次集中出讓的53幅涉宅用地，用地總面積近242公頃。

該批地塊起拍總價621.551億元，將於9月26日9：30開始網上競價出讓。

從第二批次集中出讓地塊的區位分佈來看，主城區、江北新區和新三區共計44幅、約184公頃，涉及幕府創新小鎮、江心洲、南部新城、軟體谷、兩橋、燕子磯、紫東·仙林、紫東·棲霞山、紫東·麒麟、江寧方山、江寧未來科技城、紫東·湯山新城、江寧谷裡、江寧祿口新城等十多個片區；溧水及高淳兩區共計9幅、約58公頃。

（地塊出讓條件）

地塊出讓條件

1、本批次出讓地塊所涉地下空間使用權設立及其各項規劃管控要求的出具，均依據已經依法批准的詳細規劃中相應地下空間的開發利用內容，符合《中華人民共和國城鄉規劃法》《城市居住區規劃設計標準》（GB50180-2018）、《江蘇省城鄉規劃條例》《江蘇省城市規劃技術管理規定》《省政府辦公廳關於城市地下空間開發利用的指導意見》（蘇政辦發〔2020〕58號）、《江蘇省自然資源廳黨組關於嚴格執行國有建設用地出讓規定進一步加強監管監督工作的意見》（蘇自然資黨組發〔2019〕94號）等法律法規和技術規範標準有關規定。

2、本批次出讓地塊按

“限房價、定品質、競地價”

方式出讓，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過上述核定價格（裝修價格另行核定），最高銷售單價不得超過售價均價的110%（裝修價格另行核定）；所建商品住宅專案須按照《關於提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》（寧規劃資源規［2021］6號）執行。

3、

當網上交易達到最高限價須透過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

4、本批次地塊不得合作開發是指

“該地塊不得聯合報名競買、不得合作開發，競得土地後，競得人可以按現有規定成立專案公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓”。

5、本批次地塊配建的租賃住房，只在住宅用地內建設，由競得人建成後用於租賃，不得上市銷售、不得轉讓、不得分割抵押（另有約定的除外），須遵守國家及南京市租賃住房管理政策相關要求。

6、本批次出讓地塊裝配式建築要求以公開出讓檔案約定為準，規劃條件中的“容積率”已包含採用裝配式建築獎勵的容積率部分（含預製外牆水平截面積）。

本批53幅地塊中，江北地塊最多，達到21幅；其中江北直管區8幅，浦口7幅，六合6幅。

江北直管區8幅地塊；位於江北核心區中心地段的G17、G18兩幅地塊，

毛坯限價均為35000元/㎡

；而位於江北新區橫江大道以東、七里河大街以北的一幅商辦混合用地、二類居住用地，

毛坯限價達到了38000元/㎡。

南部新城和河西，分別有兩幅地塊出讓。

其中南部新城兩幅地塊G73、G74地塊，毛坯限價分別為44898元/㎡和44998元/㎡，是本次掛地所有地塊中，商品房毛坯限價最高的。

河西兩幅地塊均位於江心洲，都是二類住宅用地，

毛坯限價分別為42850元/㎡和42800元/㎡。

此外，江寧方山、城北燕子磯、棲霞山、城東仙林等地，也均有住宅用地掛出。

南京第二批集中土拍將於9月26日開拍，

關於最新最全的土拍資訊，以及各地塊詳情，大家可以進入拼房帝土拍頻道檢視

，我們後續也會對地塊進行詳細實探，歡迎大家關注。