今年年初，在限競房扎堆的孫河區域迎來了最後兩個不限價住宅用地。對於一個有完整規劃的低密度區域來講，無疑會提高未來的入住門檻。

5月28日，孫河最後一個不限價純住宅用地土拍，深陷限競房緊箍咒的孫河拍出了6。95萬/㎡的樓面價格，雖然恆基僅以23。3%的溢價率就殺出重圍，讓人感到意外。不過6。95萬/㎡的樓面價，已經超過了區域在售的四個限競房專案的限價價格。

孫河的麵粉已經比麵包貴了。

撰文/ 小白龍

編輯/ 繆凌雲

時隔107天，孫河再次迎來了不限價住宅用地土拍，競拍的地塊也是孫河最後一塊住宅用地。

此次成交的地塊在瑞悅府專案旁，位於孫河區域的南部，靠近京平高速，距離孫河地鐵站也僅500米。

該地塊佔地面積31917。242㎡，建築面積47876㎡，容積率為1。5，其中住宅面積33513。2㎡。

孫河今年5月28日的土拍共引來了10餘家開發商角逐，此次土拍僅吸引了昆泰、恆基+天恆聯合體兩家參與競價，最終也未進入舉牌階段，最後由恆基+天恆24。25億元競得，溢價率僅1。5%，綜合樓面價4。99萬/㎡，住宅樓面價6。5萬/㎡。

與上次孫河推出的R2二類住宅用地相比，最後一塊地為F1住宅混合公建用地，最終沒能引起過多關注，恆基也成為了孫河最後兩個不限價住宅用地持有者。

隨著這最後一個住宅地塊在2019年9月拍賣，歷時7年的孫河住宅土拍生涯就此告終。

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土拍冷淡的背後：限競房緊箍咒

孫河最後一次住宅用地土拍黯淡落幕，與前期土拍價格增長的火熱相比，大相徑庭。

作為北京首個規劃的低密度區域，自2011年確認規劃後， 2012年9月才開始進行首次住宅土拍。率先進入孫河區域的開發商是龍湖，當時以樓面價2萬/㎡拿下了孫河A地塊。

當龍湖首駐孫河後，次年1月泰禾就以樓面價29469元/㎡拿下孫河第二個地塊。2月首開也加入了孫河區域，並且連摘兩個地塊，樓面價分別達到了25980元/㎡、26357元/㎡。

短短5個月左右時間，孫河區域地塊價格就上浮了5000元/㎡以上。而2013年6月，龍湖在孫河打造首個專案龍湖·雙瓏原著入市，首次開盤就已售罄，並且多次成為北京的月度、季度別墅銷售冠軍。

龍湖雙瓏原著取得巨大成功後，同年7月，中糧地產以總價23。6億，樓面價約4。8萬/㎡拿下當時的孫河地王。一年不到時間，孫河的土地價格就此翻了一番。

2015年9月，孫河又迎來了保利首開和懋源地產，他們以保障房配建方式分別拿下兩個地塊，樓面價分別實際達到了5。38萬/㎡和5。26萬/㎡。

孫河地價從2萬/㎡到突破5萬/㎡，僅用時3年，房價10萬+的口號也在這個中央別墅區中間的低密度區域開始響起。

當人們以為孫河10萬+售價即將來臨之時，2017年的孫河悄然進入了限競房時代。2017年5月，中糧+天恆+旭輝以51251元/㎡樓面價，摘得孫河限競房地塊，限售均價不超過67516元/㎡。同年9月，泰和再摘孫河限競地塊，限售均價68245元/㎡。

2018年孫河再次推出兩個限競房地塊，分別由旭輝+中糧和首創+遠洋摘得，樓面價分別達到了57152元/㎡和61348元/㎡，限售最高均價同為68924元/㎡。

自此之後，孫河區域房產價格被限競房緊箍咒牢牢把控，區域的平均成交價格也在7萬-8萬元/㎡之間。

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8年建設，坐享靜區

作為北京首個規劃的低密度區域，孫河有著得天獨厚的優勢。該區域坐落於北京中央別墅區中間位置，周邊是後沙峪、天竺和馬泉營別墅區。

孫河區域規劃面積有279萬㎡，建築規模約140萬㎡，規劃用途主要為居住、商業及住宅混合公建用地。包含了11塊低密度的住宅用地，約10萬平米湖景公園，配有學校、商業配套、養老和文化產業用地。

在孫河今日推出最後一個住宅用地後，自此孫河將進入了全面建設時期。

雖然孫河區域自2012年由龍湖進駐後就開始開發建設，不過整體區域建設進度緩慢，板塊主體結構還未成型。

目前孫河規劃的三大公園專案已經建設成型有倆，其中沙子營溼地公園和愉悅灣公園已經開園，溫榆河溼地公園也在2018年已開工建設，一期工程計劃5年內完成，整體佔地面積66000畝，相當於6。5個奧森公園，區域內宜居配套有保障。

今年5月，風雲地產界曾探訪過孫河區域，從現場來看，孫河板塊西邊區域部分樓盤已建設完成，中間和東面還處於開發初期階段，中間的道路已經初步成型，商業、教育等諸多配套還停留在紙上。

孫河實拍

隨著最後兩個不限價住宅地塊在今年相繼拍賣，有理由相信孫河即將進入快速建設成型階段。

值得注意的是，孫河區域配套設施雖然大都在建設中，不過周邊的三個板塊已經比較成熟。

區域周邊有北京哈羅英國學校、北京京西學校等國際教育學校，佔據了北京70%的國際學校。還涵蓋有16座高爾夫俱樂部、6大馬術俱樂部。在孫河別墅區旁，零距離就有金色河畔高爾夫俱樂部、亞薩園馬術俱樂部陪伴。

目前孫河區域商業體不足的狀況，也可以透過驅車前往賽特奧萊、歐陸時尚購物中心休閒購物，不到15分鐘的駕駛距離，便可享受後沙峪和望京區域完整商業配套。

當兩塊不限價地塊推出後，孫河將會聚集10個在售樓盤，目前區域有4個商品房和4個限競房專案在售。對於開發商來講，群雄競爭的低密度區域，去化壓力無疑是巨大的。

孫河區域在售專案

在限競房和商品房平分秋色之下，隨著兩個不限價地塊的進入，不知能否打破區域內的限競房緊箍咒，掀起一波價格漣漪。

且位於孫河區域旁邊的馬泉營今年又入市了一個限競房專案中海望京府，首次開盤去化就在90%以上，讓孫河板塊的價格壓力有增無減。

在限競房的圍獵之下，低密度區域的孫河最後一塊住宅用地土拍也只有低調結束。那麼誰又會是北京下一個低密度供給區域呢？

不知道大家有沒有發現，青龍湖區域今年以來熱度滿滿，雖然兩年以來區域內匯聚了6個限競房專案，不過地塊的容積率均在2。0以下，而且部分地塊容積率在1。05-1。1之間。

作為一個宜居生態區，風雲地產界認為青龍湖板塊將成為北京下一個低密度地塊集中放量區，你贊同嗎？歡迎各位在文末留言，說說你認為的區域在哪裡。