過年期間，不知道大家有沒有注意到一種現象，當我們回到老家縣城時發現，僅一年時間裡，縣城又多了不少高樓，也包括一些新建和正在建的高層住宅小區，儼然進入到了大城市。

實際上，隨著城市化的發展，各個城市高樓建設你追我趕，摩天大樓越來越多，三四十層的高層住宅更是不計其數。而且還伴隨著一個有趣的現象，那就是樓越建越高，房價不是成反比，而是跟隨上漲。那是不是因為高樓層房子價值就高呢？畢竟高樓層住房的優勢就是視野開闊，少潮溼和蚊蟲滋擾，但答案顯然沒那麼簡單！

因為房價變化，是受人口、貨幣等綜合因素決定。就拿近10年來說，2011年我國城鎮人口為6。91億，2021年為9。1億，10年間淨增加了2。19億，相當於每年都有2190萬人進城落戶安家。而同期的住房供應，商品房+保障房=1500萬套左右/年，住房呈現一個供不應求狀態，這其中還有一些投資者和炒房客，這就更加劇了住房的供需失衡。還有貨幣供應M2，近10年淨增了2。27倍。

所以，房價上漲的關鍵因素是城市人口增長和貨幣增加，與一些人追捧的高樓層住房並沒有直接關係。相反，在一些專家看來，高層住宅隨著時間推移，一些弊端也將不斷顯現，需要引起我們購房者的足夠重視。

比較有代表性的幾位專家觀點。

1。 尹稚，清華大學建築學院博士生導師，清華大學中國新型城鎮化研究院執行副院長。他以美國為例，“30年前建造的一批高層住宅，現在成了讓人膽戰心驚的貧民收容所”。

2。周天勇，北京科技大學博士生導師，中國城市發展研究會城市研究所所長。新浪財經有報道，周天勇認為，幾十層的高層住宅，其土地相對面積越高越小，隨著土地制度改革，城鄉平等競爭統一土地市場的建立，幾十層高層住宅價值將會一落千丈。

3。朱國鍾， 北京大學光華管理學院助理教授。他與合作者專門對此做過研究實驗。據燕趙都市報報道，該團隊根據開發商與購房者的動態行為，結合房價、供給、房齡以及城市擴張等因素，推測出：“以後中國也會出現大面積的貧民區，將聚集在現在的高層建築區裡面”。

如果說專家的觀點具有宏觀性，那麼，一些居住體驗者也有比較實際的體驗，總結一下，大概3大方面：

NO1.維修保養問題。

在購新房時，購房者一般要承擔總價2%-4%的維修基金費用，一箇中型小區積累的維修基金也有上千萬，看起來貌似不少，但使用起來也非常迅速，可不要僅看小區剛交付的那幾年，畢竟那時裝置、設施都比較新，不會動用什麼維修基金，但當房齡達到10年以上，維修基金就派上用場了，什麼防水、外立面等公共區域，這個時候消耗就比較快，一棟樓一次就可能花掉上百萬。當維修基金使用完畢，再需要維修時，哪怕有幾家不出錢，電梯維修更換等一些重要的事情就做不起來。

NO2.消防救援問題。

住高層住宅，一個比較現實的問題就是消防，雖然發生的機率比較小，但隨著樓齡越來越大，電線老化等引發火災的因素越來越多。特別是一些物業管理不好的老小區，走道隨意堆放雜物，車輛亂停亂放，當有火情時，消防車都難直接到達相關樓棟。而且，相關資料顯示，消防車上升高度+水槍高度=85米左右，差不多25層樓高，當然，這是一般的極限值，而救人的消防雲梯最高也差不多在25層高度，但這樣高階的裝置在全國也沒幾臺。

NO3.拆遷問題。

有人說，高層住宅變老了，就不能像現在的城中村一樣拆掉重建嗎？答案可能沒那麼容易。有業內人士表示，過去的房子大都是幾層或者平房，即便如此，新建的住宅都在20多層到30多層，按照1：1。5的賠付比例，僅補償款就要需要蓋40-50層，加上建築成本、管理成本等，起碼要蓋到近60層的才能實現保本或者盈利。因而有專家坦言，今後的高樓基本不可能再拆遷。

實際上，業內人士關注高層住宅可能存在問題，也引起國家的高度重視。在近兩年來，相關部門多次強調要“推進城市更新和建設方式的轉型”，在住建部和發改委聯合釋出的

《關於進一步加強城市與建築風貌管理的通知》規定要求，

今後要嚴格限制高樓建設，

除了嚴格限制250米-500米和500米以上摩天大樓（一般對應的是辦公樓）建設外，還對高層住宅進行了限制，100米以上建築要充分論證，中小城市嚴格限制超高層建築，縣城以多層為主。2021年9月10日，

住建部又新發布《

於加強超高層建築規劃建設管理的通知（徵求意見稿）

》，其中明確：見如下“

檔案內容第（

一

）大點

”：

從中可知，

新建

高層住宅越來越多的現象將全面消失，

如果按照層高3。4米算， 30層的高層住宅總高就達到了100米，那麼，以後對30多層、40層的高層住宅新建要嚴格限制了，如果城市規模、消防救援能力達不到，能不批就不會批了。同時，把中小城市單獨拎出來，嚴格控制高層建築，特別強調縣城要以多層為主，小城市再申請建高層住宅基本上不太可能了。原則上總結成一句話：

高層住宅能不建就不建，實在要建，需經過嚴格的綜合評估。此外，若意見稿沒有大的調整外，3-6個月就會正式下發執行，意味著2022年新建住宅將實施“新標準”，都要按這個“標準”來執行。

當然，以上是對新建高樓的新規要求，其實，住建部還確定了另一項新規，主要是針對老房子的，這就是“老舊小區改造”，自2019年7月，住建黃豔副部長在吹風會上表態“今後要避免大拆大建”以後，2021年，住建部專門印發了《城鎮老舊小區改造可複製政策機制清單（第一批）的通知》，從內容可知，老舊小區改造已經形成了一批可學習借鑑的經驗，“請結合實際認真學習借鑑”也表明，

2022年全國的老舊小區改造將按照這個“標準”來。

根據此前的舊改指導意見，在未來5年，將對2000年前建造的老小區進行全面改造，2025年基本改造完畢。在內容上，比如對小區水電氣管網更新改造、園林景觀、交通、停車、安防，增加小孩托育和健身設施和服務等等，基本上與我們現代居住需求接軌和同步。值得一提的是，還增加了一些高階選項，本著居民自願、政策和資金支援的原則，比如老樓加裝電梯等等，可以說，除了樓棟不能移動和房間內部結構不能改動外，其他都是改造提升的物件。

高層限制令、舊改，二者透露出未來城市住宅發展方向明確：

高層讓位於多層、低層，未來的房子儘量以舊改為主，限高令和舊改新規的實施，無疑對我們的住房發展方向產生深遠影響，2022年起，這2類老房子大機率將吃香了。

第一類，加裝了電梯的高樓層房子。同一地段，有電梯的小區與無電梯的小區，其居住舒適度不一樣，也造就了房產價值的較大差異，一般都有20-30%的差距。在同一棟樓，無電梯的房子，房產價值基本都是呈現一個反向排列：樓層越低，其房價越高。但一旦老樓裝了電梯，樓層受歡迎的程度就變為正向了，最受益的就是高樓層住戶，特別是頂樓，原本屬於最低價值樓層，一下成為居住舒適度較高的樓層。可以看到，隨著舊改的推進，特別是“共享電梯”新模式出現，各樓層意見也相對較容易統一，將會有越來越多的高樓層住戶受益。

第二類，低容積率房子。所謂低容積率，直觀的感受就是樓層不高，且樓間距大，實際上，這類房子也大都存在於老小區，因為那個時候的地價相對便宜，建造的小區密度也相對較低，而現在新建的小區，其容積率要高出不少，這是老小區相對新小區較為普遍的優勢。加上老小區本身具有的地段優勢，如學區醫療等配套優勢，容積率低的老房子無疑是稀缺的，雖然說經歷過舊改的老小區居住舒適度都會得到改善，但這類低容積率的老小區房子居住舒適度更高，更受大家歡迎。