1

最近一直在一線調研。

一週實地看了四五十個盤，對市場的瞭解又深入了幾分。

這期開篇，先給上期的通州（比房價下跌、交房減配更糟心的事，正在北京副中心蔓延）打個補丁。

一位粉絲原本在西城金融街附近上班，但2022年3月就會搬到通州。為了上班方便，他決定把改善房買在通州，到時候把老家的老人也接過去。

預算1300萬左右，大三居或者四居。

文章發出後，不少熱心的粉絲紛紛留言，推薦合適的房子。

今天錢掌櫃先來對大家推薦的房源簡單做個點評。

有不少粉絲推薦“京貿國際城”。該樓盤2010-2015年建，屬於次新，位置也還不錯，在運河邊上。

但這個盤有幾個問題：

第一，專案帶有安置房。

該樓盤分為西區和東區兩個地塊，東區為安置房（京貿家園）、西區為商品房。

雖然中間是由芙蓉東路隔開，但安置房的品質和物業，大家都懂的。

這一點，會嚴重影響樓盤的保值性。

也許這幾年不是很明顯，小區跌幅不比周邊其他樓盤大多少。

但未來5-10年，隨著“大分化”行情的加速到來，這種帶有回遷/保障房的樓盤，會跑輸大盤。立帖為證，歡迎截圖。

第二，密度太大

最高樓棟可達35層，一個手機螢幕都拍不下。而且樓間距也不大，看上去密密麻麻的有點恐怖，拿去年冬天拍的一張照片給你們看下：

這種設計，不但嚴重影響居住舒適度，而且影響樓盤的升值與保值。

第三，戶型設計不敢恭維

這點我不點評了，你們自己看吧。

第四，這塊地是開發商1994年拿的，成本價不到2000元/㎡。如今剩多少年產權，我數學不好，你們自己算。

雖然國家說了，產權到期自動續，但這確實是一大不利因素。

至於開發商為啥囤地這麼些年，本篇還是不說了吧，容易得罪人

另外還有不少粉絲推薦“幾大灣”，海棠灣、玉蘭灣等等，灣系的開發商是石榴地產。沒錯，就是前段時間搭上老羅直播的那家。

密度大，是通州灣系的一大通病，另外物業也差點意思，戶型設計一般般吧。

至於其他樓盤，均有不同程度的問題，不再一一點評。

提醒一下：

在通州選二手房，儘量選擇2010年之後的次新盤。

因為目前來看，通州學區一般。那些沒有學區和優質物業加持的老房子，會在不斷折舊和耗損中漸漸失去優勢，在配套相同的情況下，毫無疑問會跑輸樓齡更新、品質和物業更好的樓盤。

2

有點跑偏了，說回正題。

北京有哪些樓盤絕對不能碰呢？下面一一為大家盤點。

這些都是最近在調研過程中發現的。當然，北京實在太大了，沒辦法做到一一覆蓋。未涉及之處，歡迎大家補充。

第一個是“藍堡國際公寓”。

該樓盤位於CBD核心區，離“大望路”地鐵口只有200米，位置絕佳，配套自不必說。

小區2003年建成，是CBD區域為數不多的2000年之後的房源。綠化率高、品質也不差。

“藍堡國際公寓”，名字聽起來像是小產權的商住，但其實這個盤是70年住宅，僅有4棟樓是70年大產權的商住。

值得注意的是：

4棟樓都通燃氣且為民水民電，單價在7-8萬，住宅價格在8-9萬左右。價格相差不大。

這是因為：在整個北京市場，這種型別的商住並不多見，尤其是既擁有好地段、又和住宅共物業的商住，價格自然不會低。

那為什麼不能買呢？

因為它的戶型設計，堪稱市場上的“一股清流”。

行文至此，可能有不少人已經按捺不住自己的那顆好奇心了。

來，集體亮個相吧，小寶貝們：

看完後，原諒我不厚道的笑了。

請問，這個開發商是藝術設計出身嗎？

再然後是豐臺的“嘉園一里”。

該樓盤位置還不錯，位於地鐵4號線“馬家堡”站地鐵口，小區1992年建成，屬於無學區概念的老破小。

小區戶型也挺奇葩，兩居缺角嚴重，三居藝術感滿滿：

無學位老破小遇上奇葩戶型，這個樓盤未來的結局可想而知。

3

第三個是房山竇店的“世界名園”，2012-2016年建成，開發商是“北京匯金”。

目前小區早已收房入住，但好多業主房本辦不下來，據說開發商跑路了。

鏈家網上有房源在售，均價1。5萬。

但我勸你不要買，沒有房本的房子跟小產權一樣，都有很大風險。

第四個就是亞洲第一社群天通苑。

由於較低的房價，這裡聚集了眾多北漂。但你千萬不要因為房價低就打算買一套自住，這個盤因為各種各樣的硬傷，多年來一直跑輸大盤，未來也大機率會是“多年窪”。

至於硬傷有哪些，可以看之前的文章《地段和配套都沒毛病的亞洲第一社群天通苑，為何屢屢跑輸大盤》，文章講得很詳細。

也許有人會說：你們整天只知道盯著房價，不累嗎？我自住，管它房價漲跌呢，管它跑輸跑贏大盤呢？

說得不錯，自住不考慮漲跌，跑輸大盤也沒事。

但是，筆者認為：

對於終極置業者來說，可以不考慮這些。

不過對於錢不多的首次置業者來說，這些因素還是要考慮的，畢竟你將來要換房，要拿賣出這套房子的錢來買另一套。

鑑於篇幅有限，本期先講這幾個盤，其餘的以後會細講，也歡迎大家留言補充。