法律真的有那麼多“空子”可鑽嗎？

因為房價降了，

買方要求退房的倒手見過不少，

沒成想房價漲了也能整出么蛾子

開發商因房價上漲要求退房的還是頭一次見

而且為了能讓買方退房

竟然還舉報自己無證銷售！

居然還有這種操作？

事情經過:

2016年陳女士、李女士等12買家與西安聞天科技實業集團有限公司就“紫衫花園”（現名“龍湖原著”）的房屋買賣簽訂了《紫衫莊園內部認購合同》，約定買家按出售價7折購買，約計6000元/㎡，並約定聞天公司應為買家保留房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時。

然而，到今年1月初，聞天公司卻告知買家，因為跟龍湖地產合作資金鍊斷裂，要求清退之前所購房產，聞天科技可以按所付房款20%年息進行賠償。今年2月，開發商聞天公司將王女士等12名買受人起訴至法院，請求確認雙方簽訂的內部認購合同無效，

理由是在簽訂合同時，原被告雙方均明知聞天公司開發建設的紫杉莊園專案沒有預售許可證，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預售管理辦法》第六條的規定，雙方簽訂的合同為無效合同。

究其原因，看下龍湖原著近兩年的房價走勢圖就一目瞭然了，

2016年至今該樓盤房價已經漲到了三倍！！！

開發商的小算盤的確打的很好：

確認合同無效，退還12人房款再按現價高賣。

關鍵的是：

根據案件對應的裁判文書之一的（2018）陝0116民初2519號民事判決書，法院支援了開發商的訴訟請求，確認《紫衫莊園內部認購合同》無效！

所以，很多網友大呼開發商卑鄙至極的同時，也對法院判決持有質疑，甚至認為這是因為法律不健全讓既得利益者鑽了空子。那事實真的如此嗎？

夏律根據本案判決書，透過以下幾個主要問題給各位講講涉案的法律知識：

一、到底是認購合同還是房屋買賣合同？

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，只有雙方籤認購合同屬於房屋買賣合同，才存在確認無效的前提，否則只能適用定金罰則或違約責任。那如何區分認購合同和房屋買賣合同呢？

所謂認購合同，通常是指開發商與業主就所購房屋簽署的書面檔案，確認業主支付相應金額作為定金，並與約定時間內與開發商簽署正式的商品房買賣合同。如約定期滿業主未簽約的，則開發商有權沒收定金。相反的，如開發商在此期間與第三方簽署認購合同專賣他人的，則業主有權要求開發商雙倍返還定金。可見，認購合同只是雙方對房屋買賣合意的初步確認，並不是正式的房屋買賣合同。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

就判決書所載內容，對於該認購合同是否應當被認定為正式合同，夏律羅列如下：

可見，對於

《商品房銷售管理辦法》第十六條

所規定的13個要件，該認購合同僅滿足了其中4個，但可以看出這4點已經基本概括了房屋買賣合同的最主要條款。

二、法院判決合同無效有問題嗎？

夏律認為，在認定涉案認購合同是房屋買賣合同的情況下，確認合同無效是正確的。

由於，聞天公司旗下的“紫衫花園”（現名“龍湖原著”）至今未取得《商品房預售許可證》，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”所以，法院嚴格依法裁判，的確應當確認合同無效。

三、開發商此舉真的是鑽了法律的“空子”嗎？

從裁判的結果上來看，開發商的確是“大獲全勝”，成功的利用法律“空子”給了購房者一記耳光。但實際上呢？確認合同無效後開發商就可退還購房款後再高價賣出開心數錢了嗎？

暫不論這種無良做法給其帶來的道德風險和信譽風險有多大，就法律上的利益想這麼就撈到手也是不太可能的。

根據

《合同法》第五十八條規定

：

“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

也就是說，即便合同無效，對造成合同無效有過錯的一方依然免除不了賠償對方損失的責任。

本案開發商於2016年8月收到了西安市長安區住房保障和房屋管理局的處理決定，可以說，開發商對於其自身涉嫌無證銷售的情況一直是明知的，也完全可以選擇在2016年8月收到處理決定時就起訴解除合同，而開發商最終在2018年2月才向法院起訴，即便認購合同被認定為無效，但不能否認開發商的行為違背了誠實信用原則，應當為買家的損失承擔賠償責任。

這種基於合同無效的賠償責任屬於締約過失責任，主要包含因締約過失導致合同無效、被變更或被撤銷所造成的實際損失。

就本案而言就是本應屬於買家利益的房屋增值部分的損失。所以，若本案二審維持原判，買方可以且一定會另案起訴開發商承擔過錯責任。

其實，

本案一審過程，買家代理律師就有請求法庭對涉案合同性質予以釋明。其用意就是：如果法院認為涉案合同是房屋買賣合同，買家便認可合同無效並直接提起反訴，要求開發商承擔合同無效的過錯責任。只是法院並未釋明，故二審若維持買家勢必會提起訴訟。

所謂有損害就一定有救濟。好的律師並不是那些懂得如何鑽法律“空子”的投機取巧之人，而是在立法精神下將法律活學活用之人。