大白話，撈乾貨！

因為房子的價值主要指的是土地價值，房子和土地要分開看，房子會折舊，土地不會折舊。

地段的真實含義其實是指配套。地段的真實含義其實是它佔據的資源。

根本的邏輯在於稀缺性以及你省下的時間與效率。

關鍵詞：土地，成本，配套，資源，稀缺，時間

第一，房子不值錢，房子會折舊，土地很值錢，土地不折舊，房價構成土地是大頭。

買房子為什麼要考慮地段，到底什麼是地段呢？

現在很多房子給你宣傳他的大品牌，宣傳它的質量，宣傳他的物業，宣傳它的園林，花草，宣傳它的裝修風格，宣傳他的各種材料，這些東西都非常好。

但是這些東西有一個共同特點，那就是他會折舊。什麼意思？也就是終有一天他會不值錢。

有一樣東西和房子牽連，他是不折舊的，那就是土地，你買一套房子可能一半以上的價值都在土地上。

人們形象地把房子的土拍比作麵粉，房子比做麵包，大家就可以想通其中的關係了。

為什麼呢？因為房子不值錢，值錢的是土地，土地也不值錢，值錢的是那個位置，那個位置是不能憑空增加的，它是由物理屬性決定的，如果你提前把那個位置佔了，別人就佔不了。

如果你是技能比較差的人，你佔了技能比較好的人的位置，相當於技能比較好的人在給你打工。這也就是為什麼稀缺土地位置上的房子會非常的貴，你沒錢不要緊，買得起的人有錢就行。

第二，地段不是幾何中心，是配套中心，是各種資源匯聚處

李嘉誠曾經說過，買房子就是地段，地段，地段，很多人也把這句話奉為圭臬。覺得說的非常好，那到底什麼是地段呢？好像沒有人從底層解釋過。

在我看來，這個地段也是隨時間不斷的變化的，真正的地段指的應該是配套，而不是那個幾何位置，這裡有兩個誤區。

一是你拿尺子在城市的東西南北畫一箇中心點，那個地方就一定是地段非常好的嘛？還真不一定。

二是很多人認為越繁華的地方，有大商場的地方，人來人往，商業聚集的地方就是房價高的地方，其實完全不是這個樣子。

我對地段的定義應該是與你生活息息相關的，要辦的事情頻率很高的，要辦的事情離得近的地方。

我慢慢解釋，比如說我們經常看到一個大城市他的大商場旁邊的房子反倒並不是那麼貴。而一個學區房卻非常的貴，這是為什麼呢？

原因無他，大商場你不會經常去，而且就算是你要去也有別的大商場可以分享。可能你半個月去一次，一個月去一次，這不是你生活的必需，你只享受了一點點的時間。

而學區房就不一樣了，你的小孩兒每天都要去上學。這是佔用你大量時間的事情。所以從總價上來講它就會變貴。

再比如說非常著名的地鐵房，再比如說城市裡邊兒環境比較好的房子小區，再比如說，離公司比較近的房子，再比如說離醫院比較近的房子，這些地方就會相對值錢。

而房子地段實際上指的就是這些東西。同時隨著年輕人不斷的長大，大家可能不再會覺得傳統意義上的那種地段更加重要，而是認為裝逼變成了一種需求。

比如說如果房子太爛，然後你放到即使是中心，如果沒有過硬的資源的話，那我感覺丟人現眼，不如買到新區去請人到家裡來坐一坐，也有面子。

那麼應該怎樣挑一個好地段或者好資源或者好配套的房子呢？

大家玩過那個掃雷沒有，就是電腦上那種。一般來說會有一箇中心點，它離各個雷都比較近的地方。挑房子和那個思路也差不多。

比如你可以畫一個圈兒，在這個半徑覆蓋範圍之內，你離醫院的距離是多少，你離學校的距離是多少，你能不能劃到這個學校裡面去？比如你離公司上班的距離是多少，通勤時間算一算，把他們做一個加權的比重，按照你平時的時間，那他就是最好的地段了。

第三，房子值錢本質上是財富與時間效率的關係

為什麼離這些地方近，為什麼能夠佔到這些資源的房子就貴呢？

本質上這就是效率與時間的提升，而且不止是你你自己的時間。可能是比你更有能力，比你效率更高的人的時間。

我舉個例子，一般來說在大公司旁邊兒的一些學校，醫院都會是比較好的，為什麼？因為高淨值人群會向這個地方聚集，人們聚集了之後，這些人的時間非常的值錢，這些人每天去上班，開會，做研究，推方案，搞討論，做生意簽單子，每一次行為都可以創造財富。他們的時間是分秒必爭的。

正是由於這些人時間值錢，他們不能允許自己的小孩兒離得太遠。如果說家裡有人生了病，不能允許老人和子女離自己太遠。這樣在路上會耗費大量的時間與精力。

那就只有把學校和醫院蓋到旁邊兒，蓋到旁邊兒之後就會有更多高淨值的人群來到這個地方分享這些資源。資源好，本質還是在人，學校好，本質是學校的管理方法，管理體系，學校往裡投錢，以及最重要的——-生源。

你想想如果這個地方比較好，他都是高淨值人群，那麼他的子女相對來說條件也會比較好。由於學校有錢，學校管理起來也會更加上心，那麼這個價格就會自然的升高，價格升高了之後呢，又會把高淨值的人群吸引過來，人們越買越高，越高越買，這就是一個自加強和正反饋的機制沒有任何辦法。

說到底還是因為時間太值錢了。注意，即使你自己的時間不值錢，你先把這個房子買到手，放在那個地方，相當於你搶佔了別人的位置，相當於你搶佔了公司高管，搶佔了三甲醫院的醫生，搶佔了大廠碼農們的時間。

他就要為你這個行為付費，他可能會為你支付房租，甚至他也會花更大的價錢來買你的這座房子。這就是為什麼即使你自己不需要這個房子依然增值非常快的原因。

有人說了，上班路上就那麼十分鐘20分鐘那麼重要嗎？一個人不重要，十個人呢？100個人呢？1萬個人呢？那就完全不同了。

個人的時間價值，時間成本是不一樣的，省下時間就可以幹更多更有效率，更有意義的事情，創造更多財富的事情，這是誰也沒辦法的事情。這個世界的最大特點就是效率不可能回撤。

我就這麼說吧，如果你用慣了拖拉機犁地，讓你回去用鋤頭，你還能用嗎？你用慣了蘋果手機刷網頁，你在回去用過去的老年機你還能用嗎？就是這個道理。

結論。房子不值錢，值錢的是土地，土地也不值錢，值錢的是位置，地段的真正含義就是這個位置資源。

地段不是指幾何的中心，也不是指最為繁華的地段，地段是指能夠佔據與你日常息息相關的優質資源的綜合的那個點。

房子值錢的本質是因為離得近，是因為節省了時間，提升了效率。而有錢人，高淨值人群他們的時間是非常值錢的，你提前買到了這個地方，相當於搶了他們的時間，他們就要為你付費，這就是房價一直在高漲的原因。

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