數封“強制停貸告知書”，一時將爛尾樓推上風口浪尖。

根據多個樓盤業主釋出的強制停貸告知書，將矛頭直接指向了開發商違規挪用預售資金以及銀行違規發放貸款。

我國在期房專案的開發中實施預售管理制度。預售資金是指新房專案預售後，房企收到的各種購房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。按照規定，商品房開發專案在滿足監管部門規定的預售條件後，才能取得房地產預售許可證，方可在市場公開預售。同時，房地產企業收取的預售資金需按一定比例存入專門的監管賬戶，以確保預售資金用於與預售相配套的工程建設。從這個角度看，預售資金既可以促進房地產專案的開發，又為購房者設定了一道風險“防火牆”。

但是，在過去很長一段時間，為了規模擴張，在“拿地-開工-預售-拿地”的高週轉模式下，很多新房預售後的回款資金，不是用作結算工程款，而是被違規挪走他用，透過撬動資金槓桿，進行大規模拿地實現快速擴張。

針對正在蔓延的爛尾樓業主“強制停貸”的情況，7月14日，西安市住建局等五部門聯合釋出了《關於防範商品房延期交房增量問題工作措施》（下稱“《措施》”），在全國率先打響了“第一槍”。這一《措施》提出確保購地資金合規、專案建設全程監管、嚴格撥付標準、夯實銀行責任等13項具體措施。

西安在此時出臺新政策具有很強的針對性，這是近期停工斷貸事件出現後首個官方的政策迴應，其政策內容釋放了非常強的訊號意義。

幾乎前後腳，河北滄州釋出了《滄州市商品房預售資金監管辦法》（徵求意見稿），其中明確要求，商品房預售資金應全部存入監管賬戶，設立監管賬戶後，在商品房買賣合同中須註明：“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

西安和滄州的措施中，都要求預售資金全額存入專用監管賬戶進行監管。如果這項政策執行到位，實際是堵住開發商挪用預售資金的口子，讓預售資金在相關監管部門的監管下公開透明執行。此外，西安還要求各轄區住建部門每月要與監管銀行對賬不少於一次，發現開發企業違規挪用重點監管資金的，應當立即停止撥付並依法查處，以及要建立“一專案一檔案”制度等。這些措施是從資金全額入監管賬戶、後續支付監管、預售資金與開發專案相配套等方面建立了一整套的監管制度，有助於實現資金與專案的配套，切實解決專案延期交付甚至爛尾的問題，有助於防範一些違規的樓盤進入樓市，導致風險傳導到購房者手上。

與西安不同的是，滄州在徵求意見稿中提出的“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”則更徹底，是建立法律手段強化監管的重要改革嘗試，客觀上能夠給開發商和相應商業銀行帶來強化自我監管的倒逼效益。解除買賣合同，一方面讓購房消費者及時止損，合法停止還貸，個人信用不受影響；另一方面，還可以透過訴訟程式，讓貸款銀行或者開發商退還所支付的購房款以及相應的利息，讓開發商或者銀行承擔違約賠償責任。

目前個別地方出現業主“停貸”現象，主要是個別房企樓盤出現延期交付或者部分專案出現爛尾苗頭情況，導致業主看不到交房希望時冒著個人誠信受損才被迫做出的舉措。整體來看，個別房企樓盤延期交付屬於個別企業的違約現象，是區域性風險。多家銀行的迴應也說明了這點。

個別房企樓盤延期交付以及導致的“停貸”現象，相關各方應高度警惕和重視。對於此類預售工作的規範和管理，具有積極的作用，有助於防範一些違規的樓盤進入樓市，導致風險傳導到購房者手上。此類做法也是對後續房企銷售方面的規範，有助於堵住違規的樓盤入市，防範形成爛尾後風險的轉移。

文/財經評論人 木丁

編輯 王進雨