如我們上一篇文章《深圳二手房“參考價”各群體利弊解讀》所言，二手住房成交參考價最重要的前提條件逐漸浮現。已經有建行、農行、光大銀行先後站出來表態：

將把二手房成交參考價作為按揭貸款發放的參考依據

。

我們可以預期，未來所有的在深銀行都會執行這一“指引”，包括外資銀行。而且，我們更需要進一步預期：接下來監管方會加大力度查處經營貸流入房地產。

也即是說，

這一輪房地產短期調控，正在轉向金融政策為主要抓手

，透過控制買家的槓桿，實現市場的穩定。銀行按照參考價去放貸，實際上是變相提高買房首付，監管層查處經營貸流入房地產，實際上是斬斷實力派買家透過經營貸實現“槓桿接續”。在深圳，是如此，在京滬穗杭等超大城市，也都將是如此。

短期控制好房地產金融，對房地產市場的穩定/去泡沫化，從來都是最正確，也是最有效的

。這也是我屢次在討論會上提出的：幾乎每一輪房價異常大漲的週期，都與貨幣政策顯著放寬有關，因此，打擊房地產炒作，實現房價的短期穩定，也一定要從房地產信貸政策入手。這些政策包括但不限於：提高首付、定向提高房貸利率、叫停抵押經營及裝修貸款等，在歷史上，屢見不鮮。最典型者，是2007年房價暴漲之後，當年9月的提高首付以及加息（彼時房貸利息最高加到了7。83%）。

使用金融政策，要比使用行政政策，更加能夠得到市場的認可，也更有利於房地產市場的健康執行。因此，眼下收縮房地產金融政策的決策，無疑是正確的，對於我們普通人來說，要做好這個準備，尤其那些高槓杆玩家。

這是我們對“深圳二手房成交參考價”的一個本質上的理解。基於此，我們來看看，接下來的市場會如何。

我認為，從“利空”的方面講，它會讓短期的二手房交易顯著下滑，有些買家會被“拒之門外”。但從“正面”的角度看，這個政策最大的好處，是會讓深圳房地產的泡m度更低、安全性更好。

從“利空”的角度看，假定各商業銀行嚴格執行以此為依據，則參考價的本質就是變相提高購房首付。這會對改善性買家的影響較小，而對首套買家的影響尤大。因為我們現在的二套購房首付已然極高——7-8成，與首套首付之間的差距達到一倍。由此，很多首套買家有可能會被迫退出市場，實力最強的那一批買家留下來。市場各方的預期會因此轉淡，市場交易短期會下來。但在最近這些日子，會出現搶閘現象，尤其是首套購房者，這個時候更會選擇去搶房子，趁銀行沒有改變按揭政策之前。這一點，很多觀點都已經談過了，具體會否如此，還要繼續觀察這個政策的落地情況。

但從“正面”的角度，它會讓深圳房地產的安全價值更加突出。老粉們知道，我從來不贊成大家在市場亢奮的時候入場，相反，我更願意像2018年底-2019年中做的那樣，對市場給出積極的看法。歷史以來，我們遇到過非常多的調控政策，但不管有沒有這些政策，它們都不是我們買入/賣出一個城市房地產的核心考慮。以前不是，現在也不是。深圳這一波的價格飛漲，原因我們之前已經剖析過了，只看結果，漲幅已經夠大，週期已經完成。只是因為新房限價，這個搶房熱潮一直得以延續罷了。市場上的貪婪、炒作之風，不可謂不濃，但這也沒什麼，每一次都是如此，參與者越是表現得貪婪，市場越是逼近尾聲。從泡m角度講，不健康的成分在增加。

過去的2020年，深圳的住戶部門槓桿率創下了6年新高——第一次超過了90%

（住戶負債增速遠超GDP增速），儘管不能以此一項資料蓋棺定論，但是值得警惕。

這個時候針對房地產部門，顯著收縮金融槓桿。假定執行1年，那麼，一定能夠有效降低深圳房地產2021年的槓桿水平——回到2017-2019年的均值水平是有希望的。健康的槓桿率，這是房地產市場上下游所共同希望看到的。

因此，我們說，從短期看，去槓桿的房貸政策會衝擊短期的住房交易，但是從長期看，它會讓深圳這座城市的房地產市場持續性更好。如果一個城市的競爭力依然卓越，但它的房價泡m程度因為調控變得更低了，那麼你買入的安全邊際無疑也就更高了。

但，值得指出的是，

市場健康程度的升落，實質上和房價跌漲不一定要有關係

。這一點，大部分人都弄混了，一直混。長期以來，人們經常性陷入一個誤區，認為市場不健康了，那麼就一定要透過價格下跌來複位。但調控是調控，價格是價格，價格是市場參與各方激烈博弈的一個最終結果。這個過程，起決定因素的從來都不是調控，而是其它力量。所以，經常我們看到，調控排山倒海的來了，市場在經歷了一段時間的盤整之後，價格又繼續上攻了。原因就是，其它利於房價上漲的力量，勝過了調控帶來的壓力。

這次的參考價政策，我注意到有些觀點又開始使用“市場涼涼”的字眼。這是“一葉障目”的想法，事實也不支援，邏輯更不支援。持這類觀點的自媒體，或是不那麼懂深圳，或是不那麼懂房地產。簡單一句話，他們沒有看到上述說的深圳“其它力量”的變化。

到今天為止，有關深圳2020年經濟社會發展的各項資料都差不多出爐了——包括GDP、商事主體、存貸款等等，還差至為重要的人口資料而已，這些資料無一不在繼續告訴我們：深圳對全國的人口資金吸附能力繼續增強，城市依然保持了強大的競爭力。我之前已經寫過少許，這裡增加補充。

深圳市官方春節拜年信，資訊量很足，GDP2。77萬億，增速3。1%，四大城市居首，這個大家都知道了。去年（至2020。12。25）商事主體達到358。6萬戶，增速9。4%，全國第一，這說明了海內外的企業依然願意投資深圳，他們會創造更多的就業、財富。持續增加的國家高新技術企業數量、PCT國際專利申請量，代表經濟的發展質量在繼續走高。人口的資料雖然沒有看到，但是我相信依然會有數十萬，最新的機構統計也顯示，深圳人口吸附力依然是全國第一。

以上這些，放到房地產，用句大俗話說，就是所謂

樓市的“接盤俠”在繼續生產

。這就是上面說的“其它力量”，我看到了，市場各方也都看到了。那麼，如果不是家庭到了萬不得已的地步，身為賣家的業主會選擇降價賣房子嗎？更別說按參考價賣房了。人口、資金在繼續流入，財富在繼續成長，基礎設施更加完善（參考深圳的公園建設），房地產的遠期空間就會繼續得到支撐。這個基本面的力量會和調控政策進行博弈，並且它最終一定會勝出。

是以，賣家顯然會選擇扛，努力的扛，不管三七二十四，讓買家一次性付款。而且，我必須要告訴大家：

在深圳“扛”的成功率，要遠遠高於其它城市，包括同類超大城市

。這個結果，就是：“終究還是我（買家）扛下了所有”。從來如此，我沒有看出來這次會有啥不同。

在這個力量博弈的過程中，唯一能夠起到緩衝作用的，就是住房供應量的改善。供應量的增加等於是調控政策的“友軍”，但從眼下看，這個“友軍”沒有爆發，未來也不太有希望能夠爆發。

所以，我一直說，類似京滬廣深，調控的目標絕對不能定在“房價環比零增長”上，

只要能夠讓這些超大城市的房價漲得慢一些，就是調控成功

。

回到開頭，這一切在於商業銀行嚴格執行“參考價”，但對此，我有些疑慮，金融市場也是一個競爭的市場，很難透過顯低於市場成交價的管制提要求。我們需要看到更多的監管行動，才能做出進一步的確認。

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