正確選擇地段是投資開店賺錢的首要條件。一個運營專案很好的店鋪，若選錯了地段，小則影響生意興隆，大則還可能導致“關門大吉，

投資者在選擇商鋪的時候，應考慮店鋪的運營。 依據“人氣” 好的位置雖然不是絕對的，但卻有很多共性，如人口流動性大，鬧市區域繁華地段，交通方便等，所以選擇好位置必須具備以下條件： ①人潮流量：平常、假日及日、夜來往人次比例； ②車潮流量：汽車、電單車往來流量； ③交通樞紐：目前及未來可能增減的運輸工具； ④馬路寬窄、大小：單行道、雙向道與停車問題； ⑤區域特徵：商圈情況、競爭店、互補店、金融機構及文教、休閒裝置等； ⑥人口勘察：該區人口數量、消費習慣等； ⑦商圈勘察：主要及次要商圈範圍、租金、價位。

按照地點位置 小店可粗略分為兩種，一種開在人來人往的鬧市口，一種開在居民新村。前者因為和大店做鄰，商品特色顯得更為重要，應該找大店所沒有的東西來做。經營這樣的小店，一定要做市場細分，做專做深做透。開在鬧市的小店，不妨經營能迎合年輕人品位的商品，因為年輕人是最喜歡逛街的。相反，經營老年人用品的小店應開在居民小區裡，那是老年人的活動範圍，就近購買當然受他們歡迎。

店鋪作為不動產投資的一個品種，具有既可出租、又可自營的兩重性，店鋪的選擇大有講究，它包括店鋪的位置和店鋪的質量。投資店鋪講究地段。

店鋪的地段一般有三類：第一類是成熟的中央商務圈；第二類是成型的商圈，多鄰近大型的住宅區或就業中心區，能吸引大量就業人口的商務辦公樓或經濟開發區；第三類是住宅小區內部。 在成熟的中央商務圈投資店鋪，投資額較大，而且不同商務圈的性質及發展程度，都將間接影響店鋪的經營效益水平及場地的租金。這種店鋪的運作首先是借了近在咫尺的整個商圈的人氣。再者有固定的人流量保證，方可“大樹底下好乘涼”，得來全不費工夫。

一般說來，就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心提供了充足的勞動力。店鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯提高，這反過來又會使店鋪的增值更為可觀。 若投資小區內的店鋪，則需要比較慎重，一方面，人流有限；另一方面，住戶在小區內消費僅僅是為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。適合投資的小區內店鋪，最好在足夠大的規模，或者是開放式小區，有寬敞的街區道路，小區主要出入口、街道轉角等位置的店鋪是投資的最好目標。

（1）望診：判斷商鋪的“門面”價值

商鋪必須有獨立門面，這一點相當重要。最好是一樓正面沿街，門寬不低於2。8米。如果商鋪沒有獨立的門面，會失去廣告空間和上門客的數量，也會失去施展營銷手段的空間。 在挑選已經形成商業氣候的地理位置時，可以選擇政府打造的或是在長期經營中自然形成的特定商品的集中區域。如位青秀萬達於某廣場一樓鋪面，未成市前商鋪的售價為每平方米20000多元一平，60平x租金150=9000一月x年租金12月=108000+每年遞增5～8個點，其回報率6。8個點。市場成熟後商鋪的售價為每平方米4-5萬元以上，月租金1-2萬多元，可想而知。

（2）聞診：分析商鋪的“內在”狀態

商鋪的區域應在辦公樓附近、交通樞紐鄰近、學校附近或居民密集區，主要經營收入以周邊固定消費為主。所以，人流量是關鍵因素，要學會區分過路人流量和消費人流量，其合理比例應該是2：1。商鋪的收益訣竅在於商鋪門前的人流量，總量越高越好。統計人流量的時段以週一至週三上午10點至下午16點為佳，如果是餐飲商鋪，還要統計晚上18點至23點的人流量。 此外，商鋪的結構決定商鋪的投資價值，千萬不要誤入結構有問題的商鋪。理想的商業建築結構以框架為佳，這種結構得房率較高，中間立柱較小甚至沒有，有利於經營者商品的出樣和商鋪的格局規劃。而且周邊100米內最好有公交站點或軌道交通出入口，儘量要回避那些能在門口停車的商鋪，因為門口能停車的話，將會影響商鋪的展示面。

（3）問診：對比商鋪的“周邊”症狀 周邊人群的消費水平高低決定商鋪的價值高低。在周邊購買力較高的區域，商鋪的價值更高，那麼獲得更高的租金和投資回報率的機會更大。所以投資者要密切注意周邊各商業的生意情況，商鋪周邊50米半徑可以反映商鋪將來的經營情況，正所謂“一榮俱榮”。而且投資者仍然要了解周邊的規劃及商鋪的開發商，好的規劃決定商鋪未來幾年的走勢，好的開發商擁有良好的商業配套及大量住宅居住率，這些都是投資的重點。

（4）切脈：預見商鋪的“前景”發展 投資者在投資商鋪時應該重視發展前景。雖然在一些位置偏差的地方，前期租金很低，幾乎無人問津，但如果符合馬路小、周邊市場好、人流量有逐步擴大趨勢、商鋪銷售率較高等條件，則這類商鋪具備投資價值。注意把握投資時機，在經濟形勢虛高、商業景氣且商業利潤較高的時期，不宜投資在高位執行的商鋪，因其升值空間已被大量消耗。按這幾年來的市場形勢來分析，一般比較適宜投資的商鋪，其售價和周邊住宅售價比例約為1。3：1。

任何商品和服務都是有價值的，關鍵是如何進行評估。如果價格高於價值，那麼，人們在心理上就會認為這種購買是不值得的。對於投資行為而言，就意味著這項投資是失敗的。具體到投資商鋪，也是同樣的道理。一般而言，投資人在購買商鋪時，投入的資金越大意味著風險越高。面對如此昂貴的投資如何實現投資的價格接近店鋪實際價值甚至大於其價值呢？我們認為首先要做的就是對商鋪進行價值評估。如何評估？根據多年商鋪開發的經驗和代理商鋪營銷的實踐，建議投資者從以下幾個方面進行考慮。

在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，因為開發商的開發成本很高，所以銷售價格也非常高，而且銷售價格是根據目前租金確定的，因此投資價值不大。而如果選擇正在發展中的商圈，也許前2～3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發展，商鋪的成長性將非常好，因此，這裡的商鋪絕對是值得投資的績優股。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以後面臨衰敗或者拆遷的危險，那麼，就如同在股市頂峰時購買股票一樣，前景堪憂。

什麼是廣場？廣場就是休閒、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業機會。大如朝陽廣場，每天有幾萬的人流彙集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業機會。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。廣場有大有小，投資者可根據實際投資環境參考投資商鋪的規模和未來經營業態的選擇。

品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保證的，許多經營快餐的企業現在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。 知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會促進商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個專案是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出專案的優劣。

商鋪投資流傳這麼一句金言：租、售商鋪不看地段，看商機。 以前，投資住宅、寫字樓等傳統房地產形式，講究“地段、地段、還是地段”，商鋪投資也不例外。但如今，相差百米的商鋪，租金的價格因為經營業種不同，已經開始出現巨大的差別。例如，以兩家餐飲店為例，某甲魚店與某燒烤店近在咫尺，但一個每天上午10點半之後就訂不上臺，一個門前總是人少車稀。所以，不禁有投資者感慨：“租、售商鋪不看地段，看商機。”

僅供參考，不構成投資意見。純屬個人見解，在此宣告。如有意向買鋪，關注王仔一起研究。感謝大家多多支援！