8月20日晚間，新城悅服務釋出了2021年中期業績報告。

作為一家股價最高一度幾乎漲了近10倍的物企，新城悅服務繼年報交出亮眼的成績單後，中報又交出了一份高質量答卷，這背後到底有什麼秘密，今天我們一探究竟。

01

兌現諾言

物管圈立Flag隨處可見，有立起來的，但也有倒下的。倒下的勿爺就不一一舉例了，這裡重點說下立起來的。

作為第9家在港交所上市的物企，新城悅服務在資本市場能有如此驚豔的表現並不是沒有原因的。

翻看其近幾年的業績報告，勿爺注意到新城悅服務的資料並不是有多暴力多誇張，用一個短語來概括就是：

高質量穩健增長

。

而且最最重要的是，新城悅服務上市以來，踏踏實實的兌現著此前的承諾目標。

比如，2019年業績會上，董事長戚小明定下業績目標：

2020年在管面積要達到一個億平方米，結果2020年在管面積1。01億平方米，

完成。

2020年業績會上，董事長戚小明又定下2021年在管面積達到1。5億平方米，合約面積達到2。7億平方米。

結果2021年剛剛過半，合約面積已達2。5億平方米，而在管面積已完成1。22億平方米，完成度分別超過70%、40% 。

在勿爺看來，按照新城悅服務超過2倍的合約在管比，加上下半年併購外拓，年內實現合約、在管目標，是大機率事件。

管理規模增長，營收也水漲船高。

2021中期，新城悅服務實現：

營收18.77億元，同比增速53.6%；淨利潤3.2億，同比增速64.4%。

對比已披露中報的10多家物企，這樣的增速處於行業領先水平。

其中一核兩增戰略中，物管收入9。2億，同比增長73。6%，佔比逼近50%，再次發揮

核威力

。

而包含社群增值服務收入、開發商增長收入的增值收入佔比達到了35%。

顯而易見，一核兩增戰略繼續發力，新城悅服務保持高質量增長態勢。

業績高質量穩步增長，曾經的承諾都在逐一兌現，新城悅服務的股價能有靚麗的表現也不奇怪。

02

擴張引擎

《頭文字D》中藤原拓海能成為秋名山的王者，是熟悉路況、技術好，後來能成為賽車手中的佼佼者，除技術好外還更換了強勁的引擎。而這些技能和硬體新城悅服務都具備。

6年前，物管風口剛露苗頭，也正是這個時候，已經有10多年地產功力的戚小明被調到物業板塊掌舵，目的很明確，籌備物業板塊乘風破浪。

不負眾望，2018年11月上市的新城悅服務佔得風口先機。不過當時新城悅服務依託新城集團，有分析認為新城悅服務太過依賴關聯地產公司，發展有掣肘。

的確物管行業除了獨立物企，還真沒有哪家物企是白手起家，為了打破上限的結界，只能加強獨立造血能力，途徑便是併購和外拓。

但由於戚小明並不認同“迅速併購以求做大規模”的發展理念，所以上市至今，大規模併購的名單上並沒有新城悅的身影。

另外，堅持收購質量也是新城悅服務在併購端斬獲不多的因素之一。戚小明說，

新城悅服務的收購標準就是要求標的物是要有一定收入規模和盈利規模，以及一定的客戶規模及其未來前景。

但即便如此挑剔，上市以來，新城悅服務在管規模還是從2018年的4300萬平方米增長到了1。2億平方米，

增速近3倍

。

就拿2021上半年來說， 新城悅服務透過收併購先後拿下浙江梁士、麗都物業、祥城物業，三個專案的收併購增加合約面積超1000萬平方米。

另外，收併購規模增加，新城悅服務的管理業態也隨之豐富。

比如誠悅時代進一步提升企業在商寫、創業園區的管理能力；浙江梁士帶領企業進入行業壁壘較高的醫院物業；祥城物業則在公建業態充實企業在管業態。

非居業態拓展步伐加快，在管面積中非居佔比創新高為12%，如今新城悅已成為覆蓋住宅、商辦、產業園、學校、醫院、高速公路等的綜合型物業服務企業。

這裡就有個疑問，新城悅服務2021上半年增加合約面積近4696萬平方米，收併購貢獻超20%，那麼剩下的近4000萬平方米怎麼來的。

不得不說地產出身的戚小明對物管賽道葉門清，擴大規模除了收併購和關聯方貢獻外，還有外拓，而這也是戚小明主張的

併購為輔外拓為主

的擴張路徑。

得益於新城控股和吾悅廣場的影響力，新城悅服務在品牌優勢區內的優勢已經逐漸體現。比如新城悅服務在唐山拓展的幾個專案，便是對方在看到吾悅廣場的運營能力後主動找上門的。

根據中報資料，新城悅服務新增第三方合約面積佔比高達48%，和新城控股相近。而第三方拓展的專案業績增速猶如上了高速公路。

舉個栗子，由於品牌口碑傳播，新城悅服務在智慧園區外拓呈現加速趨勢，收入也上演速度與激情。

就拿智慧園區來說，中報資料顯示，而2021年上半年智慧園區收入2。73億元 毛利率16。0% 新增外拓合約金額佔比23。1%，增速同比達31。3%，毛利率43。9%，同比增長41。2%。

但如果把時間線拉長，

勿爺發現新城悅服務智慧園區的引擎絕對是12缸的。

比如，2015年至2020年，智慧園區收入從1470萬增長到3。9億，

6年增速超過25倍

，毛利也從320萬飆升至6370萬，

增速達到20多倍。

綜上不難發現，新城悅服務透過高質量併購外拓，已經把引擎換代升級。

03

新城悅服務

新城悅服務

物管圈，社群增值服務超10萬億的藍海。

所有上市物企幾乎清一色的都在這一板塊加碼，比如保利物業就不走尋常路，更改募集資金用途投向社群增值服務，凸顯對社群板塊的重視。

而新城悅服務在2019年便提出了一核兩增戰略，‘一核’是指做好基礎服務，‘兩增’則是做好增量業務和社群增值服務。”這比大部分物企要更早一些。

2021年中報顯示，新城悅服務收入結構持續最佳化，物業管理及社群增值服務收入佔比顯著提升至64。6%。

其中，社群增長服務亮點頗多，

一核兩增

中報資料顯示，社群增值服務毛利率是四大業務中最高的，達到45。2%，毛利潤1。3億，佔比23%，利潤貢獻第二，僅次於物管收入。

而社群增值服務收入增速58。2%，也僅次於物業管理服務收入73。6%增速。

這主要是由於上半年，新城悅服務社群永續性業務的全面展開，打造社群服務生態圈的結果。

比如：在設施裝置管理方面，成立常立、晟菱兩家電梯專業合資公司，目前服務電梯超過2萬臺；另外還在社群零售便民服務、團餐服務、公共資源管理方面都落子佈局，和淘寶、京東、順豐，騰訊、支付寶等戰略合作伙伴打造社群服務生態圈。

值得一提的是，團餐收入作為社群增值服務板塊的新興業務，上半年收入增速就超過了3倍。

而團餐業務是新城悅服務藉助收購平臺誠悅時代帶來的，將團餐服務向華東地區迅速佈局，團餐服務客群日均超2萬人次，致使餐飲服務收入較2020年同期增長353。2%。

如果說智慧園區收入是裝了12缸的引擎，那麼社群增值服務收入不但是裝了大馬力引擎，而且更偏向穩字訣。

追求高質量增長，是當下物管圈最熱的slogan，喊口號立Flag也極力勾勒著故事的想象空間。

在勿爺看來，故事怎麼講不重要，關鍵是要有兌現故事的能力。

回顧上市近三年的新城悅服務，口號不是多響亮，步子不是跨得多麼大，但都在逐一兌現著曾經的承諾。高質量併購外拓，構建多元業態，社群增值服務穩步增長，新業務加速成長等，這些都是新城悅的底氣。

年報業績會上，一核兩增戰略未滿，新城悅服務又立下了營收和利潤三年翻三倍的Flag。

彼時，一核兩增，業績支撐股價逐步走高，勿爺錯過了10倍漲幅；現在3年3倍，股價怎麼走，勿爺要好好研究一下。