商業廣場不同型別租戶的個性特徵

租戶組合的科學基因

購物中心微觀調控的另一個方面就是對租戶組合的調整。購物中心的租戶眾多，但租戶的組合同樣是需要進行調控的，每一種型別的租戶都有其獨特的經營特徵。有的把兩種型別的經營租戶放在一起，可以實現［1+1>2］的效果。但有的把兩種型別的租戶放在一起。其經營效果卻是［1+1＜2］，為什麼會出現這種現象呢？

事實上，每一個購物中心都是不同的，每一個購物中心都有其獨特的經營特徵，租戶的組合並沒有一成不變的規律。但是，從絕大多數的購物中心來看。如果購物中心經營管理公司在招商及經營過程中考慮租戶組合的合理性。並且針對性地運用微觀調控的手段對租戶經營組合進行相應的調整可以實現更佳的經營效果。

娛樂和休閒類的租戶

從行業角度來看，餐飲、休閒、娛樂之間既有聯絡，又有區別。對於購物中心而言，娛樂和怵閒類的商業主要是為購物中心的消費者提供服務，讓消費者放鬆身心，獲得精神與身體方面的享受。

娛樂和休閒設施已經成為許多購物中心型別越來越重要的部分，娛樂行業已經發展了多年，有著成熟的運作機制，其中娛樂中心、電影院等已經發展成為大型綜合娛樂中心，既適合成年人休閒娛樂，也適合於小孩子們舉辦各類活動。

小孩子們在主題化的室內遊戲場和公園舉辦生日聚會，年青人經常光顧高科技遊戲中心或室內攀巖館。成年人則有網咖、酒吧、舞蹈俱樂部等等，所有年齡段的人都可以光顧健康俱樂部，軍事藝術訓練中心、保齡球館、美食天地以及電影院。

休閒娛樂類租戶既要與購物聯絡在一起，但又被佈置在購物中心中一些次要位置。所以在對其進行租賃管理時要有獨特的考慮。

電影院

2001年隨著我國加入WTO，外資被允許進入中國的影院市場，國內傳統的電影產業立即受到巨大的衝擊。2002年，美國華納兄弟與上影集團合作開辦了中國的首家影院——

上海永華影院，實現了國際專業經驗與本土優勢資源的結合，使合資影院取得了巨大的成功。

現代電影院的成功在於先進的放映裝置，音響裝置、優質的片源和訂票系統的實現。現在，國內權威電影機構更設立了星級影院的評比將全國的影院分為一星到五星的標準，票價則隨標準而定，進行差異化定價。

電影院是購物中心的主要娛樂元素，電影院規模增長很快，成為購物中心的主力租戶之一。電影院的營業時間比傳統的零售商店要長，延長了購物中心的營業時間。此外，電影院還能在電影幵場前和散場後，

使顧客在購物中心內產生流動.但電影院支付的租金不高.大多采用合作分成的形式支付場地租金。

餐飲美食類租戶

餐飲美食類租戶現已成為購物中心的重要組成部分。它們通常由各類餐飲服務租戶圍繞在一起共同形成。美食園的設計和租賃的目標是為了聚焦人氣，為購物中心帶來大量的銷售額和顧客流量。美食園大多采用分租的形式，在很多情況下由一個有實力有素質的租戶承租後，再將空間進行合理安排分租給各個不同的租戶。

購物中心的餐飲美食類租戶雖然帶來了較多的人流，但同時又帶來了較大的工作難度，除了有廚房設施，還需要有單獨的通道和清潔設施。為購物中心的管理帶來大的難題。購物中心的經營管理者必須解決美食中心所產生的裝置維護、清潔和安全管理的問題。

服裝和飾品租戶

服飾精品是租戶組合內最重要的類別之一，也是商業地產相關行業租金經營收益的最重要部分之一。服飾業是一個傳統行業，競爭越來越激烈，從經營模式來看，有直營和加盟兩種型別。目前在中國，對於大多數品牌服飾來說，加盟仍是其拓展的主要形式。

服裝店一般在地區購物中心和大型地區購物中心中佔據最大比例的空間，銷售額裝、女裝、童裝的商家都需要一個易於進行比較購物的環境，購物中心應當根據商店面積、銷售額和租金來尋找具有最高產出率的服裝經營商家。

珠寶店租戶

珠寶店一般位於城市中心的大型購物中心內，在社群型中心很少見，雖然它們佔用的空間很少，但是珠寶店是購物中心所有租戶中每平方米銷售額最高的租戶之一。由於銷售額和利潤很高。所以珠寶類商家中最好的經營者往往是購物中心最想引進的租戶之一。

進入二十一世紀以後，傳統的珠寶首飾商業發生了變化，除了鑽石、黃金、鉑金、玉器等珠寶首飾外，增加了水晶、人造珠寶的珠寶商品，相對來說，這一類經營商家由於貨物價值相對較低，所以他們的銷售額無法與傳統的珠寶首飾相比，一般與服裝店差不多——但是，人造珠寶商也是重要的租戶，因為他們吸引了眾多客流，並在一定程度上改變了消費人口結構。

更重要的是，這一型別的商家可以服裝店等業態形成互補的關係。購物中心透過提供不同價位的各類珠寶店作為飾物，拓寬市場，為消費者提供全系列的購物休閒服務。

禮品店租戶

隨著現代商業的發展，各種型別的租戶開始逐步細分，並形成了各具特色的商業定位。一直以來，禮品店很少走進購物中心、但是現在，禮昂店開始成為各類購物中心的主要租戶之一，特別是在大型購物中心，禮品店的表現尤其活躍。

在國外，禮品店可能是蠟燭、書籍、附屬裝飾物、文具、報紙和雜誌，以及與電影工作室和聖誕節有關的專案，聚會商品、嬰兒商品、香水、日曆、織品香菸、寵物、花卉、太陽鏡、辦公用品等，經營商品的型別非常多。但是在中國，禮品店就主要體現為菸酒類商店、名貴藥材商店以及世界名錶店等三個主要的租戶型別。

實踐證明，禮品店是購物中心內最有活力、變化最快的主要租戶之一。它們面積雖然不大，但是銷售額很高。與大多數其他租戶型別相比，禮品店的商品貨值很高，因此它們是購物中心的重要租戶。

鞋店租戶

購物中心幾乎都有鞋店通常是品牌皮鞋專賣店，如百麗、皮匠世家、真美詩皮鞋等。同一個鞋店一般包含男士、女士和家庭用鞋，價格也各不相同。但是在購物中心內男鞋的數量和比例比女鞋要小，為男士買鞋的數量相對較少。

鞋店是購物中心的重要組成部分之一，鞋店在購物中心的空間佔有率上、銷售額上大多位居第三位，位於服裝之後總體來看，鞋店通常分散佈局在整個購物中心內，具有較強的吸客能力。

藥店租戶

藥店是社群型購物中心的主力店，但在大型購物中心內的作用卻影響就不大。傳統藥店和醫院藥房逐漸被全國性連鎖店取代。藥店這一術語逐漸失去吸引力正在被

“藥房”所取代。在社群型購物中心內，一個連鎖藥店可以產生類似於百貨店的作用，因此維持社群型購物中心內連鎖藥店

、

超市和百貨店之間的平衡非常重要。

電器連鎖零售巨頭租戶

龐大的市場在中國催生出國美電器。蘇寧電器、永樂電器之類的電器連鎖零售巨頭，其影響力和聚客能力直逼沃爾瑪、家樂福等超市巨頭，成為購物中心又一具有強大吸客能力和品牌影響力的主力店。

電器連鎖零售巨頭首先會選擇在位於城市中心的大型購物中心開店，經營商品包括廚房電器，各類家用電器、辦公用電器、以及電腦等電器裝置。但隨著社群型購物中心的發展，城市零售商業逐漸被蠶食、分割、社群型購物中心的數量越來越多，對城市商業影響越來越大。電器連鎖售巨頭也會開始向社群型購物中心發展，經營品類主要轉向家用電器。

傢俱家居裝飾店租戶

在購物中心內，傢俱家居裝飾也是一個重要的組成部分。但是值得注意的是：傢俱家居裝飾店佔用的面積很大，承受的租金壓力不高，產生的交通性很小。

傢俱家居裝飾店更適合郊區，因為這一型別的商店租金支付能力十分有限，加上這一型別的商店又對道路交通、停車位數最和裝卸貨物的方便程度產生了較強的需求，

所以它們更適合郊區的購物中心，當然，將具有較高檔次的傢俱家居裝飾店設定在城市中心購物中心較高樓層，也能作為購物中心功能的一個有效補充。但是對於絕大多數位於城市中心的購物中心而言，引入大面積而且租金支付能力低的傢俱家居裝飾賣場並不是一個最佳的選擇，如果不是出於填補賣場空間的要求，最好不要引入傢俱家居裝飾店。

銀行租戶

銀行是購物中心最常見的租戶，無論是位於城市中心的大型購物中心，還是中、小型的社群型購物中心，銀行都是購物中心內為租戶和顧客提供服務不可缺少的設施。在某些不方便設立銀行的購物中心，最少也設有數量充足、存取款方便的自動提就機，以滿足顧客基本的存取款要求。

銀行通常要求位於購物中心內部具有獨立功能的區域，以免使銀行業務與商場業務產生干擾。某些銀行甚至要求將店面設定在臨街位上，既相對獨立，又使銀行具有更佳的視覺可見面。