對租戶組合進行微觀調控的必要性

租戶應當形成良好的組合，但是不同的租戶在不同的情況下卻有不同的組合。 而不是千篇一律的。以傢俱家居裝飾類商店為例。如果購物中心可租賃面積有限， 就不宜引進。同樣的例子還有社群服務類租戶，這一類租戶的進駐對社群型購物中 雖然非常重要，但對於城市中心的大型購物中心而言其重要性就小得多。

購物中心在引入各種型別的主力店和租戶的同時，一方面要致力於實現最佳的 租戶組合，另一方面又要致力於實現租金價值的最大化。實際上，購物中心在開業以後還會面臨著一個租戶不斷更換的過程。所以，良好的購物中心經營管理應該科學 地運用相關手段，合理、科學地調整租戶組合，一方面保持購物中心活力。另一方面 面容納更好的租戶和新的零售概念，從而使購物中心的發展不斷推陳出新，保持新鮮豔的品牌形象。

為什麼娛樂區與餐飲美食區是互補性的商業組合？

在購物中心的經營過程中。娛樂租戶與餐飲美食類租戶能形成良好的互補性商 業組合，這是因為娛樂型租戶和美食型租戶所提供的服務型別是互相補充、互相促 進的。

娛樂區的顧客無論是看電影。還是唱KTV，在進行過程中或者結束後，都可能需 要飲食消費。而餐飲區的顧客在就餐後，更有可能去看電影或唱KTV，或者打電子游 戲或溜冰。總之，娛樂區和餐飲美食區的租戶組合在一起。有利於兩種型別的租戶 的營業額的提高。

購物中心經營管理公司在對租戶組合進行微觀調控中，要充分了解娛樂型租戶 和餐飲美食型租戶的互補特徵.要儘量將這兩種型別的租戶組合在一起。

為什麼男士用品商店與鞋類、服裝和運動用品商店是互補性的商業組合？

購物中心經營管理公司在租戶組合的微觀調控中，也要注意將男士用品店與鞋類、服裝和運動用品商店組合在一起，這樣有利於提高這些租戶的營業額。

為什麼要將男士用品與鞋類、服裝和運動用品商店放在一起呢？購物中心的經 營管理公司經過調研發現：男士消費是屬於目的性消費，而男士用品店與鞋類、服裝和運動用品則是最容易產生互動購買的幾種型別的商品。當男性顧客來到目的商店進行消費的時候，周邊相關的商店的營業額都會有較大的提升。

為什麼女士服裝、鞋類與兒童服裝、玩具是互補性的商業組合？

由於女士在購物時最容易產生兒童商品購物的衝動，所以，將女士服裝。鞋類 與兒童服裝、玩具放在一起，被證明是一種最有效率的不同型別商品組合。

購物中心經營管理公司在發行租戶組合的微觀調控中，要留意到女性購物的特 徵，以及由此產生的關聯性以及女性在購物過程中是如何透過商品組合策略的吸引， 購置了大量的感性的商品。

為什麼食品店與生鮮超市是互補性的商業組合？

生鮮超市是購物中心的主力店之一，每日吸引了大量的人流。由於生鮮超市是 周邊顧客每日採購日常所需的食品、生活用品的商店之一，是顧客光臨次數最多的商店，採購的目的也很純粹，所以專門的食品店是生鮮超市最佳的商業組合。

食品店經營糖果、麵包、水果等商品最能與生鮮超市的釆購行為發生互動。購物中心在進行微觀調控時。要注意將食品店安排在距生鮮超市不遠的地方，或者是 去往生鮮超市的必經之路上，這樣會有利於食品店營業額的提升。

為什麼社群服務店與便利商品店是互補性的商業組合？

社群服務店與便利商品店同樣是互補性的商業組合，社群服務店是社群型購物中心不可缺少的組成部分，包括理髮、美甲、修鞋、鑰匙等生活必須地區服務， 而便利店同樣是服務於社群的。所以兩者的組合有利於實現營業額的提升。

百貨公司的分類

百貨公司是城市商業的主要型別，是各種購物中心、商業新、綜合型有業建 築的主要簡業核心之一。由於百貨公司的經營內容以廣義的服飾精品大類為主， 人們甚至將服飾產品類別統稱為百貨。

1、 百貨公司的分類

百貨公司是城市商業的主要型別。是各種購物中心、商業街、綜合型商業建築 的主要商業核心之一。由於百貨公司的經營內容以廣義的服飾精品大類為主，人們 甚至將服飾精品類別統稱為百貨，用以涵蓋服裝。皮鞋皮具、化妝品及禮品精品 等。按體量來分，百貨可分為精品百貨和綜合型百貨。

2、 綜合型百貨公司

綜合型百貨體量較大，一般在10000-20000平方米左右，經營品類較為豐富以大而全作為業態分佈的宗旨。

在綜合型百貨公司的經營品類當中，廣義的服飾精品類一般會佔據整體面積的50% 以上，分佈在較低樓層同時這一部分商品也是百貨整體銷售收入及租金收益的主 體部分，基本達到總體收益的70%左右。

3、精品型百貨公司

精品百貨公司面積相對較小，一般在3000-5000平方米左右，保留了綜合型百貨 的主體廣義服飾精品類部分，同時亦搭配部分家居生活類、

餐飲類作為補充。精品 百貨作為商業區的代表.基本都出現在城市主要商業圈，依託巨大的人流及片區的 整體氛圍而存在,在社群型購物中心出現的機率相對較小.

4、百貨公司的發展趨勢

百貨公司經歷數十年的發展以來，已經呈現出與購物中心緊密結盟的發展趨勢。 在中國大陸，本土百貨公司發展的步伐較慢，外資百貨公司憑藉著先進的管理經驗 和雄厚的經濟實力，不斷擴張，使百貨公司呈現出白熱化的發展趨勢。

百貨公司作為購物中心最為重要的主力店，其商業競爭力、經營業績與購物中 心的發展密切相關，兩者之間既互為依託，又互相制約。大型購物中心甚至引入數

家百貨公司，以經營商品的差異化而進行互補式共存作為購物中心商業經營的穩 定力量而存在。

目前，隨著競爭的加劇。在百貨的經營管理方面，以保底扣點或者純租金的形式進行經營的百貨公司越來越多，中資外資百貨公司共存發展。隨著時代的發展 而呈現出嶄新的內涵。

百貨公司的歷史成就與中國版圖

目前中國內地的百貨業發展迅速。本土百貨公司及外貿百貨公司齊頭並進。在 各地的百貨公司發展格局中，王府井百貨、百盛百貨、永旺百貨、新世界百貨、太 平詳百貨、伊詳藤華堂、摩登百貨、莊勝米光百貨成為中國百貨行業的代表。

1.王府井百貨

北京王府井百貨（集團）股份有限公司，簡稱“王府井百貨”，前身是享譽中外的新中國第一店——北京市百貨大樓，創立於1955年。王府井百貨經過五十年的 創業、發展，現已成為國內專注於百貨業態發展的最大零售集團之一，也是在上海 證券交易所掛牌的上市公司。

自1996年起，王府井百貨就開始在全國範圍內推進百貨連鎖規模發展實現由 地方性企業向全國性企業，由單體型企業向連鎖化、規模化、多元化企業集團的轉變。

2.百盛百貨

百盛百貨由馬來西亞金獅集團創立，於1994年進入中國市場。目前在全國已擁有34家連鎖店。遍及華東、華北、華南、華中以及東北，年銷售額75億元。百盛的尖端百貨業電腦營運與管理系統，是國內百貨公司中最先進的，國際性採購網路，開發商品、自立品牌。現代化業務管理都是百盛成功的經驗

3.永旺百貨

廣東吉之島天貿百貨有限公司合資雙方為永旺（香港）百貨有限公司和廣東天 河城百貨有限公司。永旺集團是日本著名公司，名列全球500強前200名為日本及亞 洲最大的百貨零售企業。永旺（香港）百貨有限公司隸屬於永旺集團、是該集團1987在香港開設的第一間分店。至今、永旺公司在香港已發展成擁有8間連鎖店的上市公司。

廣東天河城百貨有限公司是廣東天貿（集團）股份有限公司的全資子公司，天貿集團是中外合資股份制企業、獨資發展廣州天河城廣場並獲得成功。廣東吉之島天貿百貨有限公司於1996年在廣州市天河城地下一層開店經營。首先引進了日本綜合 購物超市的經營方式，帶來嶄新的購物模式及一應俱全的購物服務。

2000年至2006年分別在廣州，

東莞、

珠海及中山開設了分店。廣東吉之島天貿百貨有限公司將以廣州市為核心，向珠江三角洲地區輻射，2005年在深圳開設第3間購物超市，2006年在順德開設新店。至2006年底，集團已於華南地區共營運10間購物 超市，並計劃於2010年發展到50間店鋪，實行大規模連鎖經營。