富頤華庭S區開完盤後，總有朋友來問，是不是這樣撿大漏的機會，一去不復返了？

赫拉克利特說：人不能兩次踏入同一條河流；一切皆流，無物常駐。

但我們可以兩次踏入不同河流，類似富頤一樣撿漏，也還是有機會的，像科學城的星樾山畔。

01

“等開盤等到都煩了。”國慶凍資山畔的朋友抱怨道，“科學城新一代鴿王。”

山畔和富頤有幾個類似點是：

都是凍資鎖房一段時間；

都因限價低價開；

都不降低裝修標準或賣賣毛坯

，這一點贊；

都是北向對交通幹道。

不同特點也是有的，比如山畔是標準地鐵盤，富頤目前不是；

山畔只有一所小學，沒有初中；

富頤戶型偏改善，山畔確是實打實的剛需樓盤：

南向90㎡、南北對流110㎡、北向80㎡

，這戶型面積樓層佈置，和時代天境/天韻類似。

山畔有好幾回，都接近開盤，但都無疾而終。11月份後，科學城好幾個大盤接連推新，朋友也怕錯過機會，每次問銷售，都說快了快了。

鴿了好幾回後，這一次，應該是真的了：

北向80㎡

關於大家最關心的價格，由於現在證還沒拿到，只能猜測，有幾個要點如下：

1。 均價按：

基本確定下週能拿證，預計週三（17號）開盤。

，按這推算，應不高於4萬/㎡。

2。 單價順序：

不高於本街道同品質樓盤一季度對應戶型成交均價

。

上述這兩個觀點，其實也根據鎖房情況來推算的，

南向90㎡>南北對流110㎡>北向80㎡

：

南向90㎡競爭最激烈，已基本鎖完，板房都關了；

南北對流110㎡也很搶手，剩下貨不算多；

北向80㎡由於靠路，可挑選貨量最多。

餘貨較多的情況下，

3#4#總貨量490套，現在鎖房就鎖了300多套

定價肯定便宜，估計在

北向80㎡

的樣子，不高於一季度網籤價。

3.6~3.7萬

，鎖房情況比較理想，預計均價在

南北對流110㎡戶型

左右，大部分單位應不會超過4萬。

4萬

最貴，估計會超過4萬， 均價達到

南向90㎡

的樣子。

這樣整體算下來，

4.1~4.2萬

。

00：28

待售A3#A4#，樓高44F，避難層在17/34層，雖然是超高層，但得房率接近8成，算不錯了。

樣板房還保留著南北通110㎡和北向80㎡單位，90㎡已經鎖住不讓參觀了，拍了110㎡和80㎡戶型圖如下：

南向90㎡樣板房

南北通110㎡樣板房

北向80㎡樣板房

02

山畔的購房者，喜歡和佳大瑞園、羅蘭四期、和品秀、天境、天韻這幾個盤作對比。

山畔的總價預算範圍，在

套均單價應會低於4萬

之間，品秀星樾這一期門檻接近500萬，沒有重疊。

剩下那四個盤，佳大和天境到地鐵稍近，但也在1KM以上，羅蘭和天韻就更遠了。山畔由於有7號線二期水西北站，地鐵通達性上優勢很大。

對比最多的是佳大瑞園，要我說：山畔有的缺點，靠路，佳大也一樣有；山畔有的優點：地鐵上蓋、三面山景、配套學校，佳大一樣也沒有。

那同樣3。8~4。2萬單價，買佳大是圖個啥呢？圖著和科城山莊近嘛？

孤零零的佳大瑞園

至於和羅蘭的對比，羅蘭的優勢是總體位置要好點，商業更方便，小區規模更大；共同的缺點都是靠高速，不過羅蘭是側對，影響小些。羅蘭劣勢是到地鐵更遠，靠近LG，單價也略貴。

羅蘭航拍圖

和時代天韻對比，兩者戶型基本重疊，價格接近，3。4~3。6w，但天韻是毛坯，另外要捆綁那啥，加上去價差就基本沒了。

其實也很好選擇：依賴地鐵出行，就選山畔；喜歡安靜和社群大些，就選天韻。

儘管科學城內卷厲害，考慮山畔位置在

300萬-450萬

萬達-區府板塊，地鐵上蓋、精裝交樓、配套小

等優點，

學、剛需戶型、三面山景

當然北向廣佛肇高速的影響，距離在150~200米左右，噪聲影響必然存在。

高速交通噪聲為全頻譜線聲源，對樓棟影響呈現

這單價在科學城，算是能打的。

的特點，南向中低層單位會安靜不少，這一點讀者根據自己對

越高越吵

做選擇。

03

最後說一下保利天匯五期，其實昨晚已有預告：

保利天匯五期繼續升級！

明天開始登記五期4棟和5棟東南向戶型90-131方，

單價七萬以上

，三房和四房戶型！

每套登記10萬元！

這次只賣東南向，西北向單位不賣。看總圖，

噪聲的耐受力

，戶型和2#3#一樣：

4#5#戶型面積（橙色東南向）

按正南北向擺放是這樣：

00：51

冬至日日照陰影

戶型圖參考這個：