不知不覺，2020年已經結束了，不知道多少人還記得當初所承諾的嗎？比如“2020年我要好好

存錢

，爭取在2021年買一套屬於自己的房子。”但有多少人完成了自己許下的諾言呢？

最近，抽空見了一群老朋友，期間，當大家聊到房地產的時候，

發現

很多朋友都十分關心一個問題：當前處在房地產市場的下行期，到底今明兩年該不該買房呢？是機遇還是深坑呢？

我相信這個問題，大家都很想知道，尤其是在今年，大家都覺得房價處於橫盤期，是個上車的好機會，不買的話，未來就錯過了，再一次全款變首付了。但真要讓人買的話，又擔心房價跌了怎麼辦？到時候接盤了，不就倒大黴了，畢竟房價這麼貴，沒人希望自己的財富縮水。

所以，為了大家，我找來了一位經濟學家，讓他來幫我們分析一番，到底今明兩年買房，是“機遇”還是“深坑”？

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經濟學家表示，想知道買房還有沒有機會，就得先了解清楚這3個環境，再做分析。

首先是“供需環境”。

說句實話，供需決定了房價這是毋庸置疑的，大家可以會說了，如今很多機構都給出資料說，國內的房子早已供過於求了。確實，這話沒錯，資料也沒錯，但問題在於這些供過於求的房子都不在一線城市，都在一些偏遠城市和縣城，還有一些房子都是破舊老房了，把這些都統計進去，房子肯定供過於求。

而大家為啥不去看看一線城市呢？這些人多房少的城市，以深圳為例，常住人口的資料為1350萬，而實際人口為2000萬以上。而

住宅

的供應量呢？基本只能滿足幾百萬人，所以，在供不應求的情況下，房價上漲不是很正常嘛？

說這一點，我就是想讓大家知道，不同城市隨著發展程度不同，人口流出不同，房子供應也會有所不同，不能按全國房屋來平均。

其次，“城市化發展階段”環境。

城市的發展和麵貌日益更新，如今就算一些縣城，都美輪美奐，道路修好且暢通，不像過去一樣破破爛爛。

根據資料顯示，城市化率從2000年的36。2%增長到2020年底的60%，基本上平均每年都有1%以上的增速。這與此前，“從1949年到2000年，城市化率增長26%用了51年時間”，基本相當。可見，最近20年城市化的速度有多快。

也正因為城市化率的不斷髮展，帶動了房價的上漲。但到了後期，隨著城市化率的放緩，棚改的退出，大拆大建減少，房價的漲幅速度也會相對應的放緩。尤其是對於一些三四線城市來說，很難再有所上漲了。

同時，農村人口城市化速度變緩，“城市與城市，小城市流入大城市，經濟欠發達城市流向發達城市和潛力城市”逐漸成為主流。

最後，人口紅利的結束。

之前由於城市化的發展，加上城市有更多的機會和收入，使得一大批農民進城，也因此帶動了房價。

可如今隨著人口減少，加上人口流動開始穩定下來，不會再像以前一樣，出現大量人口往城市裡擠的局面了，只會從存量局面中調整，比如從北方人口轉移到南方這樣的局面。

而農村人口，由於鄉村振興戰略實施、城鄉一體化推進，越來越多人喜歡留在農村。尤其是在工作、就醫、就學等關鍵環節沒有得到解決的情況下，很多人會自我權衡，與其盲目進城，還不如留在農村。

再說一點，如今的房價這麼貴，就算農村人口進城，他們能夠買得起房嘛？

02

所以，結合以上三個環境，我們不難可以得出一個結論：

隨著城市化走入下半場，同時人口流動穩定，房子供過於求的情況下，對於一二線城市來說，買房還有機會上漲，但三四線城市的話，就得看地理環境了，是否環繞在一線城市周邊，並且有無產業，能否很好的承接一線城市的人口和產業。否則，就是一個深坑。

以百強縣燕郊為例，從2016年到如今，房價已經跌去了63%，就是一個活生生的例子。總而言之，想跟以前一樣，閉眼買房就能賺錢的日子已經一去不復返了，大家一定要謹慎再謹慎。