厚街鎮，北連南城南接虎門，同時也是串聯中心城區與濱海灣新區的橋樑，這為厚街帶來大量置業需求。

去年大部分時間，厚街新房供應處於“斷供”狀態，樓市死氣沉沉。

如今轉折點到來，2021年厚街陸續有5個住宅專案入市，預計年內厚街房價將會突破3萬大關。

這一期樓哥要介紹

卓越大中晴熙雲翠

，目前厚街賣得最貴的樓盤，下面一起深入瞭解。

01 現場實探

開啟地圖，晴熙雲翠選址湖景大道62號，屬於厚街東部片區。

專案距離橫崗水庫景區不到1公里，馬路對面就是海逸豪庭、湖景壹號莊園等別墅區，相信熟悉東莞朋友都知道，這是厚街富人區。

樓哥上午抵達營銷中心，專案人氣很旺，停車場停滿了車，很多朋友索性將車輛停在湖景大道邊上。

開發商花了重金打造示範區，觀賞性很高，沿著架空步道可以直抵營銷中心大門。

營銷中心剛剛完成裝修，內部有觀影廳，讓樓哥意外的是，裡面還有泳池和健身房。

現場銷售明確告知，專案吹風價3。1-3。5萬/平，開盤時間未定，參觀樣板房採取預約制，並且需要驗資100萬。

按照均價3。3萬/平計算，一套112平四房大概370萬，明顯高於萬科中天金域世家、時代天韻等競爭對手。

專案售價偏高，與地價脫不了干係。去年6月份，卓越集團開出17。1億籌碼，拿下厚街環岡社群商住地塊，摺合樓面價16992元/平，重新整理厚街地價紀錄。

按照目前的行情，想要不虧錢，專案起碼要賣3萬以上。

隨後樓哥對周邊環境進行考察，發現專案面臨以下問題：

專案遠離繁華的厚街鎮中心，兩者相距6公里，處於鎮中心配套輻射範圍外。

交通方面，以城區作為通勤目標會吃虧，途徑科創路和東莞大道，自駕前往匯一城-國貿要30分鐘。如果是上下班高峰期，耗時更多。

周邊缺乏大型商業配套，雖然湖景壹號莊園那邊有臨街商鋪，環岡村居民點也有社群底商，但只能滿足小區居民日常生活需要。

專案西側緊鄰十字路口，這一帶路況比較複雜，屆時西側14-15棟（配建房）的住戶會面臨噪音、塵埃等困擾。

02 專案測評

卓越大中晴熙雲翠，從名字可以看出來，這是由卓越和大中聯手打造的高階住宅專案。

卓越集團在東莞開發了多個住宅專案，包括樓哥考察過的海上明悅、保利卓越中環廣場。

後期物業由卓越物業負責，這是國家一級物業管理資質企業，相對於小型物業公司來說，對小區維護管理會更到位。

這是一個大型住宅專案，雖然佔地不過44124平方米，但總建面卻達到174154平方米，容積率為2。8。

容積率這項資料，只能說中規中矩，無法做到達到低密度標準。而25%的綠化率，居住舒適度打了折扣。

專案共規劃15棟樓，其中1-9棟為11層的小高層住宅樓，10-12、14-15棟為27-31層高層住宅樓，13棟為31層辦公樓。

另外，專案還規劃了商業街、健身設施、游泳池、會所等配套。

小區總戶數930戶，停車位數量還清楚，不過樓哥從市自然資源局官網得知，該地塊車位配比要達到1124個，車位比超過1：1。1，這個數量還是挺可觀的。

由於專案地塊不規整，不同方向居住差異較大。北邊和東邊以學校為主，環境安靜宜居。南邊以住宅區為主。

西邊則是環岡工業區，視線欠佳，馬路對面正對石材城。

樓哥特意移步至湖景大道，從外圍可以清楚觀察到，藍色保護網和樓棟主體清晰可見，部分樓棟施工仍在繼續。

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03 戶型分析

專案採取精裝交付，1-9棟住宅樓採取1梯2戶設計，10-12住宅樓採取1梯3戶設計。

由於篇幅原因，這裡只上傳部分戶型圖，需要的後臺私信樓哥。

產品都是四房戶型，面積段涵蓋112平、128平、136平、143平。專案自身定位很清晰，主打厚街本地及城區改善置業群體。

先看看112平的熙玥，據銷售介紹，該戶型受眾面最廣，得房率接近85%，優於目前東莞同面積四房戶型。

有兩個問題：緊鄰湖景大道，受到噪音困擾；廚房緊臨衛生間廁所，缺少玄關設計，外來流動人員能直視客廳。

再看看128平的熙璟，該戶型數量較少，集中在10-12棟的01戶。

熙璟的優勢在於視線，觀景陽臺可以直視樓下的綠化公園，並且與長輩房相連。當然，同樣缺少了玄關設計，外來流動人員能直視客廳，私密性一般。

其次是136平的熙珏，該戶型數量最多，分佈在4-9棟。

樓哥認為，這是在112平的熙玥的最佳化版，廚房和公共衛生間分離，實現了乾溼分離。此外搭配了獨立玄關和私人電梯，居住體驗會更好。

最後是143平的熙瑾，該戶型是整個專案的“高階貨”，生活區、休息區的空間更充裕，但總價也是最貴，具體還是看購房者如何取捨吧。

結合海逸豪庭、湖景壹號莊園的情況，樓哥預測，晴熙雲翠的入住率將會很高。

04 周邊配套

生態景觀方面，專案緊挨著橫坑水庫，業主可以在休閒時間前往徒步騎行，欣賞湖泊風光。

另外，水濂山森林公園距離專案約5公里，驅車只需要15分鐘時間。

交通配套單一，小區最近的景湖社群公交站不到100米，但只提供一條線路，出行不是很方便。

商業配套方面，專案自身規劃了臨街商鋪，建設工程基本完成，但後續運營和招商方案還沒有。

大型商業配套，還需要依賴外部的商業配套。5公里範圍內，分佈著萬達廣場商圈和萬科生活廣場商圈，這是厚街發展最為完善的商業區域。

距離最近的陳屋地鐵站超過4公里，地鐵優勢沒能體現出來。

教育配套方面，專案附近學校不少，比如：酒店管理學院、創新科技職業學院、伊頓海逸外國語學校、厚街湖景中學。

可惜的是，這些學校知名度有限，對物業升值幫助也很有限。

需要注意的是，專案位於環岡社群，按照學區劃分規劃，小區居民大機率要前往7公里開外的橋頭小學就讀。

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05 購買態度

厚街在售或待售的專案數量開始增多，面對如此豐富的選項，作為消費者，應該如何挑選？

先來看看樓哥整理的厚街待售樓盤對比表格：

萬科中天金域世家

，樓哥曾發表過相關測評報告，戳這裡閱讀：《厚街樓市扛把子，吹風價逼近3萬》

專案位於厚街鎮中心，周邊配套完善，2公里範圍內，就是鎮政府、萬達-萬科商圈、寮夏站以及珊美站。

樓盤自身亮點也不少，採取8-10層的純板樓設計，樓高只有30米，容積率只有1。2，屬於萬科“金域系”住宅專案。

據悉，開發商要求首付5成，導致遲遲無法開盤，大機率要春節過後才能入市了。

佳兆業陽光城時代天韻

，樓哥曾發表過相關測評報告，戳這裡閱讀：《天韻，這個盤挨著厚街富人區，可以上車嗎？》

該專案緊鄰南城水濂山片區，依靠東莞大道，與南城總部基地、南城CBD、匯一城-國貿商圈連成一線，物業升值潛力值得看好。

但我們也要意識到專案位置偏僻、遠離鎮中心等不足。另外，專案周邊配套缺乏，這需要較長時間才能完善。

專案首推價格2。6萬/平，價格有優勢，首批產品已售罄，預計今年5月份加推。

湖景12

，哥曾發表過相關測評報告，戳這裡閱讀：《新三房只要100萬！開發商在做慈善？》

一個40年產權的公寓專案，戶型涵蓋31-54平的LOFT。為預算不足，且面臨急迫自住需求的朋友提供了選項，

但我們也要意識到，專案價格雖然有優勢，但並非70年大產權房，這類LOFT公寓也存在很多先天不足。

06 樓哥點評

對外，厚街起到中心城區與濱海灣新區的串聯作用，區位優勢明顯。如今東莞發展重心南移，厚街作為市中心南拓的第一站，成為東莞的新焦點。

內外因素結合下，這為厚街帶來了強大的置業需求，如今厚街重新打開了新房供應開關，如何在眾多選項中挑選“潛力股”，就顯得很關鍵了。

關於卓越大中晴熙雲翠，樓哥想說的是:

1、專案在通勤、配套方面上沒有多大亮點，但產品設計、居住環境這兩方面有優勢。

2、目前厚街5盤已形成價格梯度，而晴熙雲翠作為厚街最貴的樓盤，不是剛需的菜，適合改善型置業群體。如果你連購入天韻都覺得很吃力，那樓哥建議還是不要去湊熱鬧了，免得陪跑。

3、以投資為主要需求的朋友可以入手，厚街是今年東莞樓市的爆發點，房價將迎來一輪上漲，年內厚街房價將突破3萬。