最近，有知情人爆料稱，長沙一熱銷樓盤“卓越洋湖晴翠”，在未取得預售許可證的情況下，開發商違規向購房者收取每位近百萬的首付款，其中暗藏著巨大風險。

-1-

知情人爆料

開發商違規售房

小區165平的戶型銷售走俏

置業顧問直言

交3成首付可提前定房

置業顧問直言，他們樓盤165平的戶型很是走俏，一共有6棟房子。此時，營銷中心也有不少購房者正在諮詢觀望。

置業顧問：

總共有6棟，但只開盤了2棟

記者：

165平的均價多少

置業顧問：

17000多 精裝修的

接下來，這名置業顧問表示，目前開盤這2棟房屋已基本售罄，剩下的4棟房屋，都是165平的戶型，但因為尚未取得預售許可，因此並未開盤。

如此看來，調查記者在售樓部並沒有遇到如爆料的那樣違規售房情況出現。不過，記者注意到，這名置業顧問顯得有些拘謹，似乎話裡有話。在思考片刻後，這名置業顧問主動打開了話匣子，

聲稱目前並未開盤的5號棟，可以提前交錢選房。

記者調查得知，目前卓越洋湖晴翠樓盤5號棟，並未取得預售許可證，按照這名置業顧問的說法，記者算了一筆賬，一套均價1萬7每平，165平的房子，總價為280萬，繳納3成首付就是84萬元。

而按照《城市商品房預售管理辦法》，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

-2-

未獲預售許可違規預售

多名置業顧問推銷5號棟

開發商開具虛假房號收據

規避自身風險轉嫁購房者

卓越洋湖晴翠樓盤在未取得5號棟商品房預售許可證的情況下，違規向每位購房者收取近百萬的首付款，而非小額定金，並且為了規避自身的法律風險，開發商竟然開具“虛假房號收據”，但這樣會給購房者帶來巨大風險。

記者發現，未取得預售許可，而違規收取購房者首付款的情況，並非某一位置業顧問的個人行為，第二次探訪該售樓部過程中，另一名置業顧問也告訴記者，由於5號棟尚未獲預售許可，因此可以提前繳納3成首付，鎖定房源。等獲得預售許可證後，才能簽署購房合同，網籤備案。

很顯然，未取得預售許可證就收取購房資金屬於違規。而3成首付更是高達近百萬元，為了規避自身法律風險，開發商想出了這樣的歪主意。

也就是說，購房者買的是5號棟的房子，收據卻寫著9號棟或者其他具備預售許可證的樓棟房號，事後再換房，這其中就已經暗藏風險。

而據長沙市人民政府、中國人民銀行長沙中心支行聯合釋出《關於加強商品房預售資金監管的通知》，

商品房預售資金全部納入監管賬戶，由市房產交易管理機構負責監管，確保預售資金用於商品房專案工程建設，預售資金可按照建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

由於5號棟不具備預售許可

在收據都不敢如實開具的情況下

每位購房者的百萬首付款

又是否能進入開發商的銀行監管賬戶

有所保障呢？

記

者：

我們交的錢進銀行監管賬戶的，還是進開發商另一個賬戶？

置業顧問：

我們開發商的賬戶

記者：

正常程式錢是要進監管賬戶的

置業顧問：

對，但是我們這邊沒問題的，走個程式

記者：

錢要等籤網籤時，才轉到銀行監管賬戶

置業顧問：

對啊，這個沒問題，我們之前交錢也是這樣

這樣看來，每位購房者繳納的“百萬購房款”，直至卓越洋湖晴翠開發商獲取5號棟的預售許可之前，都沒有進入銀行監管賬戶。

-3-

開發商悄悄組織集中選房

需驗證身份方能進入

多名購房者付款選房

開發商開具虛假房號收據

律師指出可解除合同要求退款

一般情況下，開發商在尚未獲得預售許可前，違規收取購房資金，主要為了資金回籠。而其透過開具虛假房號的收據，且預售資金未納入監管賬戶的話，規避了開發商自身的法律風險，卻將風險轉嫁到了購房者的身上。

那在接下來的預售現場

開發商又違規預售了多少套房子

收取多少購房款呢？

↓↓↓

當天晚上8點，記者再次來到卓越洋湖晴翠售樓部，不過開發商似乎明知是違規預售，因此進入售樓部內部還需經過稽核驗證，剛來到大門口，記者就被攔下。

在驗證過後，記者進入售樓部大廳，此時財務室門口，正圍站著一戶業主，正繳納首付款。

據瞭解，此次違規預售的5號棟，高18層，每層2戶，共計36套房源。置業顧問更是直言，不到2個小時，5號棟剩下的房源已經所剩無幾。

置業顧問：

現在來說，只有低樓層了，602

記者：

也就是現在可以選的除了18樓就是6樓，一晚上就賣完了嗎？

置業顧問：

是的是的。

按照這名置業顧問的說法來看，除了頂樓以及6樓包括以下樓層，其餘全部售罄，也就是36套房子，賣掉了22套，以每套房屋均價280萬，首付3成，84萬元來計算，也就是開發商當晚不到2個小時，就違規收取的預售款就高達一千多萬。

記者：

你們交了30％的首付 那不交了八九十萬

購房者：

九十萬 最少都要交30％

而由於卓越洋湖晴翠5號棟尚未取得預售許可證，因此，在開發商向購房者開具的收據中，確實出現了虛假房號。

而在未取得商品房預售許可證，每位購房者繳納的近百萬購房款又是否會進入銀行監管賬戶，無從而知。

湖南金州律師事務所 黃儉律師團隊 律師 袁海豐：

根據城市商品房預售管理辦法的規定，開發商在取得預售許可證之前，是不得向購房者預售房屋，也不得收取預售資金，因為這時候不能簽訂正式商品房買賣合同，也無法辦理合同備案，對購房者而言存在非常大的交易風險，

在開發商取得預售許可證之前，購房者可以要求解除合同並且返還所有的購房資金。

依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

同時，沒有商品房預售許可證的購房款難以監管，若開發商挪用購房款，易引起專案延期交付、停工等風險。