9月1日，萬科旗下公司萬物雲空間科技服務股份有限公司（以下稱“萬物雲”）透過港交所聆訊，港股上市程序迎來重大進展。據悉，萬物雲是中國領先的物業管理服務提供商。根據弗若斯特沙利文的資料，按基礎物業管理服務收入計，公司於2021年在中國物業管理服務市場中排名第一，佔有4。28%的市場份額。

曾參與建立中國第一個業委會

萬物雲的歷史可以追溯到1990年，公司原名萬科物業，首創了國內市場化的物業管理服務方式。1991年，萬物雲在國內推出了業主自治與專業服務相結合的“共管模式”，並參與成立了中國第一個業主委員會。

目前，萬物雲的業務包括社群空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務三大板塊。2019年至2022年一季度（往績記錄期間），萬物雲分別錄得收入139。27億元、181。45億元、237。05億元和68。48億元，年內利潤分別為10。4億元、15。19億元、17。14億元、3。19億元，毛利率分別為17。7%、18。5%、17。0%、14。5%。

招股書顯示，

萬科企業（02202.HK）

透過實益擁有的6億股內資股（約佔萬物雲已發行股本總額的57。12%），及萬科企業各全資附屬公司萬頃、萬斛、萬馬爭先、盈達投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源擁有的合共6060。2萬股內資股（約佔萬物雲已發行股本總額的5。77%）於萬物雲擁有權益並有權行使萬物雲合共約

62.89%

的投票權。因此，萬科企業、萬頃、萬斛、萬馬爭先、盈達投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源共同構成控股股東集團。

對於公司和萬科集團的關係，萬物雲認為，

公司與萬科集團之間的業務關係是互惠、互補及穩定的。

於往績記錄期間，儘管萬科集團是萬物雲最大的客戶，但萬物雲收入的很大部分來自獨立第三方客戶，（來自獨立第三方客戶的收入）分別約佔往績記錄期間總收入的84。6%、81。4%、80。8%及84。8%。

值得一提的是，截至2022年6月30日，社群空間居住消費服務方面，萬物雲的合約建築面積約9。30億平方米，簽約管理的物業數目為4096個，在管建築面積約7億平方米，在管物業數目為3035個；商企和城市空間服務方面，萬物雲總合約建築面積約1。60億平方米，簽約管理的專案總數為1929個，在管建築面積約1。40億平方米，在管專案數目為1706個。

銀柿財經記者注意到，在同花順投資者互動列表中，有投資者對

萬科A（000002.SZ）

問道：“關於萬物雲上市，公司是否有關注到某市某小區業主取消物業管理、由業主自行管理的新聞。有報道稱未來中國小區的發展可能會走向不需要物業公司參與、業主自行管理的模式。面對居民自治權意識的提高，請問公司如何評估物業管理的價值和未來發展的空間呢？”

對此，萬科A回覆稱：“感謝您的關注。關於公司對物業業務的認識以及萬科物業服務的優勢等，您可查閱萬物雲股份有限公司在香港聯交所披露易網站披露的招股書。”

近年來，我國城市化程序加快，由物業公司管理的商品房小區成為城市主流居住模式。小區業主與物業的矛盾逐漸上升為基層治理的難點與痛點，有關取消物業的呼聲不絕於耳。截至發稿時，銀柿財經記者在中國裁判文書網輸入“物業”，共檢索到了逾553萬篇文書，其中關鍵字為“物業管理”的有超過112萬。

新華網2020年7月轉載的一篇《半月談內部版》2020年第7期文章《物業不應是城市“火藥桶”》中提到，“在當前，真正落實物業‘能進能出’，是提升物業服務質量的關鍵之舉。當物業服務確實難以滿足小區絕大多數業主的需要時，業委會就有權行使‘彈劾’權，透過更換物業保障業主的共同利益。業委會權利的順利行使，又有賴司法機關、物業辦等多方的共同呵護與支援。只有參與各方各司其職，民法典中有關物業的條款才能落地開花；物業沉痾去除，業主與物業也才能實現和諧共處，從而夯實基層治理的基礎。”

萬物雲作為成立中國第一個業委會的參與者，作為2021年中國物業管理服務市場的第一名，更應該將上述文章的教誨牢記於心。

港股物業公司表現不佳

同花順iFinD顯示，2022年上市的、所屬恆生行業（三級）是物業的港股上市公司有五家，分別為

蘇新服務（02152.HK）、魯商服務（02376.HK）、東原仁知服務（02352.HK）、力高健康生活（02370.HK）

和

金茂服務（00816.HK）

。其中，截至9月2日收盤，魯商服務相對發行價漲跌幅（後復權）為-47。97%，金茂服務相對發行價漲跌幅（後復權）為-50。00%。

圖源：同花順iFinD

而

碧桂園服務（06098.HK）

年內的區間漲跌幅（前復權）為-69。97%。

圖源：同花順iFinD

有媒體報道，8月31日上午，在萬科舉行的2022年中期業績會上，萬科董事會主席鬱亮表示，萬科分拆萬物雲上市不是賣豬仔，叫個好價錢就把它賣掉，而是希望透過上市獲得更大的發展空間。

銀柿財經記者發現，在萬物雲提交上市前，已有機構轉讓公司股權。

2021年11月26日，Radiant Sunbeam Limited與多方訂立股權轉讓協議，分別以對價29。94億元轉讓萬物雲註冊資本3000萬元給香港瑞軒企業管理有限公司，以19。96億元的對價轉讓萬物雲註冊資本2000萬元給睿達第三有限公司，以19。96億元的對價轉讓萬物雲註冊資本2000萬元給珠海達豐瑞翔股權投資合夥企業（有限合夥）。

圖源：招股書

Radiant Sunbeam Limited為一家根據開曼群島法律註冊成立的獲豁免有限責任公司。其由Boyu Capital Fund III， L。P。間接全資擁有，其普通合夥人為Boyu Capital General Partner III， L。P。，且Boyu Capital Group Management Ltd。（下稱“Boyu Capital Group”）擔任Boyu Capital Fund III， L。P。的管理公司。Boyu Capital Group是一家專注於中國的領先另類資產管理公司，投資組合覆蓋科技、醫療健康、消費品和零售，以及商業和金融服務業行業。目前，Radiant Sunbeam Limited仍持有萬物雲17。14%的股份。

2021年12月31日，Dream Landing Holdings Limited以19。91億元或等值美元的對價轉讓萬物雲1995。8萬股股份。

圖源：招股書

Dream Landing Holdings Limited是一家在香港註冊成立的有限公司，是Dream Warrior Inc。的全資附屬公司，後者是58。com Inc。（下稱“58。com”）的間接全資附屬公司，58。com由姚勁波最終控制。目前，Dream Landing Holdings Limited仍持有萬物雲2。86%的股份。

據悉，Radiant Sunbeam Limited和Dream Landing Holdings Limited於2017年投資完成後在萬物雲的持股比例分別為25%和5%。

圖源：招股書