現如今，去農村租農家小院生活的城裡人越來越多，北京郊區的農村小院，更是成為了搶手貨。

而相比於租而言，很多城裡人更希望能夠“買斷”宅基地，按照自己的設想建一個別墅小院，這可比在城市生活愜意得多。

其實，宅基地的買賣涉及的方面非常多，這既包括農村宅基地的整體規劃，又包括農民的利益，甚至還會涉及到城鄉協同發展問題。

城裡人能否“買斷”宅基地，宅基地的買賣又有哪些特定條件？

農村宅基地實際上具有用益物權的“排他性”，這是因為《土地管理法》已經明確規定，農戶取得宅基地使用權後，擁有佔有、使用和適當處分的權益。而其中“農戶”就是宅基地使用權的特定擁有群體，而城市居民明顯不擁有這個權利，因此，城裡人“買斷”宅基地的想法，至少在目前行不通。

不過，這並不代表宅基地完全不可交易，因為宅基地的所有權歸村集體所有，因此本村內部成員之間可以完成宅基地的買賣。不過這種買賣存在特定條件，一個是買方必須符合“一戶一宅”的要求，不能因購買宅基地後形成“一戶多宅”；另一個是買方戶口未遷出。

總的來說，正是由於宅基地使用權具有“排他性”，使得城裡人不能“買斷”宅基地，同時，農民在購買本村集體內部宅基地時也有限制條件，並非隨意買賣。值得一提的是，隨著鄉村改革以及城鄉融合發展的不斷推進，接下來宅基地的價值將會進一步上漲。

既然宅基地可以在限定範圍內買賣，那麼農民能否“只賣房、不賣地”？

有不少城裡人覺得，既然自己無法“買斷”，那麼自己可以透過購買農房來佔據宅基地。然而這樣的想法也不切實際，因為“

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年中央

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號檔案”已經明確禁止城裡人去農村購買宅基地，建別墅大院和私人會所。因此無論是農房，還是宅基地，目前城裡人只能透過租或合作建房的方式，建設房屋。

除此以外，農民之間買賣宅基地，除了要滿足上述所說的一些特定條件外，《物權法》、《民法典》都明確闡明建築物、構置物及其輔助設施轉讓的，對應範圍內的建設用地一定處分。也就是說，當農民把房賣給本村其他農民時，宅基地使用權實際上已經隨房轉移，“只賣房、不賣地”對其他農民也行不通。

對於宅基地的買賣，農民應該注意什麼？

一個是農民購買本村集體內部的宅基地後，一定要及時到土地管理部門辦理使用權變更手續，以免後期拆遷時，自己的拆遷款被分割。另一個是宅基地使用權和地上房屋是一體的，若地上無房或房屋已倒塌，這樣的空白宅基地不允許單獨交易。