總價1000萬左右，是北京改善置業較主流的預算，置換賣掉以前的房產，再添一點首付，貸一點款，就能實現品質升級。

千萬總價的改善，一般有兩種選擇：一種是五環內或城六區的平層住宅，面積約為120-140㎡的四居，看重市區的地段和周邊配套，要的是便利和繁華；

而另一種選擇，可以直接上別墅，在六環附近，與市中心保有一定距離，但能當第一居所，要求生態環境佳，居住氛圍好，戶型能躍升至200-300㎡左右，空間更大更舒適，相當於提前兌現別墅夢。

這兩種選擇，無所謂哪種好，只因階段性需求不同。不過，相對而言，別墅更像是終極居所，因為買150㎡以下的平層，面積並不算大，將來還有置換可能。所以，一部分買房人為了不折騰，一步到位，越來越傾向於直接換別墅。

如果從市場角度看，別墅產品也確實稀貴。此前『地產營銷人』分享過資料，今年1-7月北京別墅供應僅有948套，同比下滑60%，按此走勢，今年或成為北京史上別墅供應最少的一年，因此也被視作所有住宅型別中最稀缺的產品。

有朋友問：如果預算1000萬，在北京該怎樣選別墅呢？

很簡單，挑對區域，選對產品。下面，簡單談談方法論。

一、挑區域，優先北京傳統別墅區

曾經北京有“八大別墅區”之說，但真正成氣候的、有公信力的，只有北部四大別墅區，即：中央別墅區、潮白河別墅區、奧北別墅區、西山別墅區，呈一個“扇面”覆蓋在東北到西北、五環至六環的地帶，二十年積累下，成為市場主流別墅板塊。

選這種有口碑的傳統別墅區，有什麼好處呢？

一是別墅的居住氛圍好，由於片區規劃基本都是別墅或洋房，因此有更好的低密居住氛圍。正所謂：人以群分，房以類聚。住在一個標籤墅區，會有比較好的心理歸屬感；

二是生活配套相對成熟，因為一個墅區的養成必須由時間來釀造，別墅小區多，入住率高，才能帶動周邊生活配套進入良性迴圈的狀態，傳統別墅區的優勢，就是能夠“坐享其成”。

不過，北部這四個別墅區吸引的人群並不相同，西山和奧北，多以京西海淀人群為主，而中央和潮白河，則以東部朝陽望京、燕莎等外溢為主，當然也存在一定交叉，畢竟別墅新房不多，買家會在更大範圍內“搜獵”。

從供應上看，西山別墅區多年沒有新房專案，偶有出現也是億級產品；中央別墅區門檻較高，基本在2000萬以上；奧北和潮白河新增供應很少，但價效比高，尤其是潮白河別墅區，如果時機碰巧，也許總價不到1000萬，就能買到別墅新房，值得重點考慮。

二、選產品，買升級換代的“真別墅”

為什麼換別墅？無非是“有天有地”和空間舒適，如果這兩條滿足不了，換別墅就沒有什麼意義。

有院落、有露臺是別墅產品獨有的特質，同時寬闊的空間，充裕的尺度以及豐富的功能性，也是別墅優於平層的優勢。

但是，當下很多市場在售的別墅，單層面積小，地下層數多，從居住體驗上，與傳統別墅有不小的差距，因此買這種別墅，就起不到升級的作用，居住體驗並不舒適。所以，在選產品時，一定要有甄別。

什麼是好別墅產品？一方面要滿足基本別墅特徵，有天有地，空間大氣，建築外觀要符合對別墅的想象；另一方面，產品有進化、有創新，較之已有的產品有顯著的迭代，畢竟時代在演進，人們的需求也在變化。另外，引領行業趨勢的別墅產品，也能實現更好的保值增值。

從產品最佳化的方向看，擴大面寬尺度，增加客廳功能的相容性，延展多面採光，透過大玻璃窗消弭室內外的邊界，將自然風景更多引入室內，同時強化主臥舒適性，改善地下空間的適用性，用更彈性的可變空間，提升別墅個性化的使用體驗。

當然，優質的別墅產品終歸是少數，對想買別墅的人而言，多看專案，橫向比較，自能分出品質高下，一旦有心儀的產品，就該果斷拿下，畢竟別墅供應逐年減少，往後買到好產品的機率也在降低。

此時，一定有人問：如果預算1000萬左右，有沒有別墅推薦？

『地產營銷人』跑了大半年樓市，入眼的產品不多，但有一個專案印象深刻，這便是中建宸廬的疊拼別墅，位於順義馬坡，正宗潮白河別墅區，總價約800-1200萬，是擁有先進產品理念的墅居作品。

在北京別墅市場上，疊拼佔有半壁江山，去年成交佔比達59。3%，是別墅買家接受度最高的產品。不過，從疊拼供應走勢看，自2018年以來逐年下降，但成交卻相對穩定，近三年一直保持2000套以上，去年更是接近3000套，可見潛在需求巨大。

中建宸廬的疊墅就同類產品而言，既有傳統墅區的成熟積澱，又有產品設計的迭代和升級，無論功能還是品質，都十分吻合當下改善人群對於墅居理想的訴求。

潮白河政央別墅區，三年斷供上新純疊墅

潮白河別墅區是北京老牌傳統別墅區，有超過二十年的發展歷程，如今隨著順義區政府的遷入，現已升級為“潮白河政央別墅區”，既擁有良好的墅居氛圍，也蘊含更豐富的城市功能，開始向繁華都市圈演進。

如果從更大範圍的順義新城看，2018到2020三年，區域新房別墅供應幾乎為0，去年僅有的供應，也是由中建宸廬所貢獻，足見其稀缺性。

傳統墅區的升級，除了行政區功能補強，還有產業的注入與啟用，民生銀行總部基地、金蝶軟體園等金融產業的落地，進一步帶動了人氣，激發了活力，增強了職住一體釋放的消費力。

而潮白河原有的生態“底色”，伴隨奧林匹克水上公園、馬坡千畝森林公園、馬坡城市公園等“綠肺”的大面積擴容，構築出更加健康宜居的自然環境。佔地3600畝的北京鄉村高爾夫俱樂部，集運動、餐飲、聚會、住宿為一體，為區域增添了國際化的高階休閒配套。

此外，中建宸廬周邊優質醫療、教育資源齊備，近守北京中醫院順義醫院、馬坡中心小學、牛欄山一中實驗學校，且有魯能美麗匯、金寶天階、新世界購物中心、國泰百貨等多商場環繞，專案自配2。3萬平米集中式商業——中建·鯤熙裡，傳統墅區開始煥發都市圈的魅力。

中建·鯤熙裡商業效果圖

低密大盤，獲得感滿滿的四層純疊墅

中建宸廬由世界500強——中國建築旗下中建智地開發，專案以唐代大詩人王維的田園生活為當代映照，抒發中國都市人居的閒適情懷，打造屬於現代人的輞川別業。

中建智地採取區域深耕策略，專案一期連同二期，獲得充沛體量，擁有大盤規模氣度，再加之墅質定位純粹，在潮白河政央別墅區，成為“天花板”級的低密人文住區。

中建宸廬以洋房和疊墅構成，純低密規劃，一條康文巷，將東西兩個地塊有機相連，呈對稱式佈局，同時結合王維詩詞景觀串聯整個園區，於可歇處、可觀處、可借景處造景，形成了一環一縱、九景五境，與潮白河遙相呼應的風貌，在都市中尋得山水詩意。

洋房產品自去年入市後，一路熱銷，已基本售罄。疊墅產品位於兩幅地塊中央，規劃條件十分優越。

在看到疊墅戶型和樣板間後，『地產營銷人』十分確定，這是北京樓市從未出現過的產品，總共四層本就罕見，更何況大面寬、短進深，所有居室全朝南，且空間靈活可變，在面積適中、總價友好的前提下，實現突破性的產品迭代，大大優化了疊拼別墅的居住體驗。

下疊示意圖

看產品，上疊約170㎡，下疊約342㎡，以大尺度空間和無界感，演繹出當代輞川閒適生活的意境，其產品力之強，主要體現為六點：

1、四層疊墅，上有露臺，下有花園，無論近身尺度，還是遠觀建築，都是真別墅、純疊拼，是當下墅居形態中，含金量較高的一類產品；

2、疊墅戶型格局十分方正，擁有10。5米南向面寬，僅客廳就有約7。4米，且有270°雙面採光，這在同類疊拼產品中實屬難得。大面寬、大寬廳、大落地窗，帶來震撼的景觀和充沛的陽光，讓室內與室外消弭了“邊界”，無意中在空間內，達成了“天人合一”的境界；

3、約50平米的客廳，餐客廚一體設計，可從容佈局功能，滿足當代社交所需；雙層挑高，為空間營造更多可能，提升使用率，增加獲得感，讓價效比更勝一籌；

4、有臥室全部朝南向，沒有北向房間，乃疊墅最吸引人的亮點，這種設計只有在總價兩三千萬的類獨棟中才能見到，因此極具舒適性和創新性；

5、每個居室合理的進深，讓傢俱佈置更從容，空間也更顯闊綽，尤其主臥，其面寬可至4米，擁有獨立衣帽間和豪華衛浴，完全不亞於獨棟別墅的感受，充分彰顯尊貴性；

6、地下空間面積適度，南北雙採光井，空間完整，光線充足，通風良好，可充分延展個性化功能，遠高於一般別墅的實用性和利用率。

當然，如要真正領略中建宸廬疊墅的空間精髓，還是要到展示樣板間去沉浸體會，相信能有與其他疊拼完全不同的感受。另外，專案二期地塊——中建宸廬｜雲起，也有6層疊墅，建面160-342㎡，戶型設計各有特色，提供了多元化的墅居選擇。

同樣花1000萬，願意買別墅的人，一定是對生活充滿期待和嚮往的人，這不僅僅是一處居所，更是安放心靈的空間，一處在都市中保持超然心態的精神棲息地。