文|金穗源商學院 王皓鵬

車位，很多地產企業的學員看到這個問題都很懊惱，因為實際處理中有太多糾葛、無奈。由於商學院的土增專題是按系列推進，本期我們主要針對“買一送一”做分享，所以，本文僅就銷售附贈業務與大家做以探討，對於車位的深入問題，我們在隨後的稅苑微課中再同大家一起學習。

在

實務中

，各省對車位的土地增值稅規定不盡相同，如：

河南規定，銷售車位隨房子的型別確定收入，普通住宅業主買車位，車位收入則併入“普通住宅”的收入；購買商業的業主買車位，則車位收入併入“其他”的收入。有的省份不認為無產權車位有成本，因此不予考慮土地增值稅清算的收入和成本，比如湖南

。因為差異較大，以下表述僅代表我個人觀點，在操作中大家要主動諮詢當地稅務機關，遵循當地規定進行車位處理。

我將車位的問題按照有產權和無產權來進行分析。

買房子送有產權的車位

金穗源房地產公司

銷售的房子是100㎡，單價是1萬元/㎡，贈送有產權1個，市場價格10萬（車位單獨銷售的價格）

，我們分析土地增值稅的處理。

第一種情況：

如果銷售合同說明，房子與車位價款合計是100萬元，則進行土地增值稅清算的時候，要“分”！

即

銷售價格要分別計算

。一般情況下，是按照

銷售價格佔比

來計算各自價款的。案例的車位價格為：

10萬元/（10萬元+100萬元）≈9萬元；

則房子價格是（100-9）=91萬元。

為什麼呢？

大家知道，房地產企業進行

土地增值稅清算的時候是分為三類

的，即：普通住宅、非普通住宅、其他。有產權車位是屬於房地產企業一種特殊的開發商品，屬於“其他”類。因此，分出來車位的價格作為土地增值稅清算“其他”收入；分出來普通住宅房子的價格作為土地增值稅清算的“普通住宅”類收入。

還有一個重要的原因

：

普通住宅增值率不超過20%是免稅的

。因此，一般情況下，

房地產企業是希望將車位收入計入“普通住宅”

，而不是“其他”類收入。

有產權的車位收入在進行土地增值稅清算的時候，到底放在“普通住宅”？還是“其他”？哪個對房地產企業更有利？

沒有標準答案，箇中奧妙，我會在商學院稅苑微課中開設“車位收入與成本”的專題，給大家詳細解讀其中的“貓膩”。

第二種情況

相對簡單，即如果銷售合同註明，

房子與有產權的車位分別計價

，房子打九折銷售90萬元，車位沒有折扣10萬元，則計算土地增值稅的時候，

分別確認收入即可

。這裡，不再贅述。

買房子送無產權的車位

附贈無產權車位，因涉及無產權車位的“權屬”認定，各省規定出入較大。

我

個人的觀點

，

無產權車位屬於房地產企業的附加“產品”

，不論“銷售”還是“贈送”，均應該

併入收入計徵土地增值稅

。如果是單獨銷售，則按照不同房屋型別可售面積佔比分割無產權車位的收入；如果是贈送無產權車位，則隨同業主購買商品房型別來確認土地增值稅清算收入型別，分別歸屬“普通住宅”、“非普通住宅”、“其他”。

正如我開篇所講，車位的處理之所以被眾多學員關注，就是因為總局沒有統一的政策，各地規定又遍地開花，但是，我想說的是萬變不離其中，政策按當地的規定執行方可，而對於車位收入、成本的確認，以及車位是如何影響整個專案稅負的，——-這，是大家必須關注的。具體的業務分析，我們稅苑微課見！