今天（12月20日）上午9點半，最新一次的LPR利率公佈：

1年期為3.80%(此前為3.85%)

5年期為4.65%(此前為4.65%)

這意味著，降息幅度為5個基點，但只降低了1年期LPR利率，沒有降低5年期利率。

1年期利率主要是給實體經濟貸款的參考利率，5年期利率主要是給房貸利率做參考。

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相關經濟學家認為：本次5年期LPR報價保持不變，主要源於當前“房住不炒”的房地產調控基調未發生改變，而監管層正在著手推進房企融資環境回暖、居民房貸發放加快等措施。若未來房地產市場繼續承壓，不排除在後續LPR報價下調過程中5年期LPR報價與1年期LPR報價同時下調的可能。

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什麼是LPR?

LPR，是貸款市場報價利率（Loan Prime Rate）的簡稱，是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率。其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。貸款利率=LPR +/- 百分比（spread）。

要理解LPR報價的變化，一定要了解貨幣政策的傳導機制。

負責制定政策利率(OMO逆回購利率、MLF利率)--傳導到銀行間市場(DR007)--最終到實體的存貸款利率(LPR)。

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在利率制度改革之前，央行一次標準降息一般是降低25個基點。但改為LPR利率之後，利息變動幅度明顯變小了。

這次降息5個基點，只相當於歷史上一次標準降息的五分之一。

還有存款機制改革，今年把原有存款基準利率提高一定倍數（基準利率*倍數）形成的存款利率自律上限，改為在存款基準利率基礎上加上一定基點（基準利率+基點）確定，長期存款利率下降，也會降低銀行的負債成本。

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這就意味著：降低企業融資成本，還要確保房住不炒，樓市良性迴圈，肯定是降1年期LPR，而不是5年期，給實體企業貸款門檻更低，給房地產築起“防火牆”。

結合MLF利率沒變的情況，這作為20個月以來首次下調的訊號，還有最近不斷針對中小企業發聲的情況，風向意義重大！

想讓銀行多支援企業融資，就要

繼續降低銀行的負債成本。

國金證券趙偉報告指出：存款成本穩定、貸款利率下降下，銀行盈利能力明顯下降，淨息差持續壓縮至2。07%、處於歷史低位。

那麼，這次降息傳遞了什麼訊號?又將帶來哪些影響?

第一，在MLF利率不變的時候，突然降息，本身就顯得有點不同尋常。這說明，為了實現2022年的穩增長，政策開始提前發力了。

第二，這意味著中國貨幣政策變得比之前更寬鬆了。從今年7月至今，央行已經全面降準2次，降低了銀行存款準備金率1個百分點。

這次又小幅降息。這些因素會疊加起來，對經濟、對股市、對樓市構成利好。

第三，從寬貨幣（政策寬鬆）到寬信用（企業積極擴大再生產），還需要時間來傳遞。

展望2022年，估計還會有一次全面降準，可能還會有一次小幅降息。

第四，只給1年期LPR利率降息，而不給5年期降息，這意味著什麼？是繼續強化房地產調控嗎？

其實未必。只給1年期利率降息，固然有支援實體經濟的意思。

不給5年期LPR利率降息，主要原因是此前房地產貸款“加點”比較多，現在可以先降低“加點”。有必要的時候，再降低5年期LPR利率。

第五，由於美聯儲可能提前在明年6月、甚至4月加息，而且全面加息幅度可能達到3次，所以中國這一輪整體降息幅度不能太大，否則將加劇資金外流。

第六，2022年穩增長不僅需要貨幣政策發力，更需要財政政策發力。財政政策主要體現在減稅、降費，增發地方債、國債，增加赤字率。只有財政政策和貨幣政策聯手，才能穩住經濟、穩住就業、穩住消費。目前看，2022年財政政策空間更大一些。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，1年期LPR下降，結合前期央行降準，將有效促使資金支援實體經濟發展，作為房貸利率基準錨的5年期以上LPR保持不變，有從宏觀層面平穩房地產市場、防止刺激樓市之意。

在錨定利率不變的基礎上，城市銀行因城施策，12月全國103個重點城市房貸環境保持改善，房貸利率連續3個月環比下降，放款週期縮短到2個月以內，利率下調空間和放款週期縮短時間均較上月擴大。

在“良性迴圈”的指引下，信貸環境的持續改善將對年底的市場成交帶來利好，帶動市場底部修復。具體來看：

1。 信貸環境改善對市場成交有直接促動作用。根據貝殼研究院觀察，10月以來貝殼50城二手房成交量連續兩個月環比增長，釋放築底訊號；

12月以來二手房成交量仍在好轉，上半月日均成交量較11月日均水平保持增長，市場成交在加速築底過程中。

2。 12月103個重點城市中，近40%的城市房貸利率環比下降，覆蓋區域包括長三角、粵港澳、中原、山東半島、京津冀等多個城市群，下調範圍較上月進一步擴大。其中吉林、鹽城、眉山、中山、鄭州等城市首套、二套房貸利率房貸利率均下降，且降幅相對較大。

3。 12月103個重點城中超過80%的城市放款週期縮短，其中西安、廈門、紹興、濟寧、徐州等城市銀行放款速度較上月加快1個月。

經過近兩個月的調整，當前部分城市銀行放款速度較快，103個城市中約20%的城市放款週期在1個月以內，約40%的城市放款週期在1個月到2個月之間。

4。 12月中央經濟工作會議提出“

支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展

”，前期銀保監會業強調“

重點滿足首套房、改善性住房按揭需求

”，預計後期房地產市場信貸環境將進一步改善，部分城市房貸利率、放款週期仍有最佳化空間。這將進一步促進市場成交在今年底明年初企穩回升，價格在交易量回升後將逐步止跌趨穩。

另外，今天還有一條關於房地產的好訊息：

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高層聯合發文，鼓勵併購出險房企優質專案，做出了三大決策：

(1)鼓勵併購出險房企的優質專案

梳理我國房地產市場可以發現，每年都會有一些房地產企業倒閉，但並沒有對市場產生較大影響。這背後很重要的一個原因是，存在著一項重要的風險化解手段——房地產專案併購。

“若某個房地產企業無法繼續經營，那麼其他房地產企業就會將該企業收購或者購買該企業的專案。目前有少數房地產企業出現了風險事件，做好這些大企業在退出過程中的風險化解工作至關重要，專案併購就是其中一項重要手段。”接近監管人士表示，這也是此次人民銀行和銀保監會出臺該《通知》的意義所在。

據知情人士透露，近期人民銀行召開了相關會議：

一方面，

鼓勵大型民營企業、央企和國企併購出險和存在困難的房地產企業的優質專案

；

另一方面，也

希望大型銀行和股份制銀行能夠積極為併購方提供併購貸款

，同時，

對出現風險和困難的房地產企業不要抽貸、斷貸

。

接近監管人士同時強調，《通知》主要是為了支援重點房地產企業專案的併購，不是為了併購出險房地產企業的股權或房地產企業本身。

實際上，早在12月初，監管部門就表示會合理髮放併購貸款。

日前在答記者問時表示，現階段，要根據各地不同情況，重點

滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、併購貸款

，加大保障性租賃住房支援力度，

促進房地產行業和市場平穩健康發展

。

(2)穩妥有序開展房地產專案併購貸款業務

值得一提的是，《通知》明確，銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產專案併購貸款業務。

《通知》的核心有兩點：

一是收購物件是出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質專案；

二是收購主體自身條件要好，否則有可能拖垮優質房地產企業。

與此同時，《通知》也在加大債券融資支援力度方面進行了明確——支援優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置專案的兼併收購。

接近監管人士表示：

一方面，人民銀行

鼓勵銀行業金融機構

積極為

併購企業發行債務融資

工具提供服務，提高發行效率；

另一方面，也鼓勵金融機構投資併購債券和併購票據等債務融資工具。

此前交易商協會舉行房地產企業代表座談會，會議表示將優先支援符合房地產調控政策的企業註冊債務融資工具用於併購專案或已售在建專案建設。

招商蛇口

等企業近期計劃在銀行間市場註冊

發行債務融資

工具，募集資金

用於房地產

專案的兼併收購。

證監會也表示，

支援優質房地產企業發行債券

，資金

可用於出險企業

專案的

兼併收購

，近期，已有大型優質企業啟動相關債券發行工作。

(3)加強併購貸款風險控制

《通知》從併購融資顧問服務、提高併購服務效率、做好風險管理等方面作出了明確要求。

《通知》提出，積極提供併購的融資顧問服務。鼓勵銀行業金融機構發揮客戶和網路渠道優勢，整合信貸、投行、金融市場的業務資源，提供融資顧問服務。同時，加強與證券公司、會計師事務所等第三方機構的合作，匹配併購雙方需求，提高併購成功率。

在提高併購服務效率方面，《通知》建議從三方面著手：

一是加快重點房地產企業專案併購貸款的審批流程，提升全流程服務效率；

二是對於風險可控的專案，可以提前啟動盡職調查和信貸審查；

三是推動地方政府最佳化被收購房地產專案預售資金管理，加快權證辦理等支援措施，為併購融資營造良好環境。

在風險管理方面，《通知》要求，銀行業金融機構要按照穿透原則評估專案的合規性。“不能只看專案的表面，還要穿透到底層，檢視該專案是否合規，同時要嚴格遵守房地產開發貸款的監管要求，

加強併購貸款

的

風險控制

和

貸後管理

，做好資金用途的監控。”接近監管人士稱。

此外，《通知》明確要建立報告制度和宣傳機制。銀行業金融機構要建立重點房地產企業專案併購貸款的報告制度，按月向人民銀行和銀保監會報告其開展併購金融服務的情況、存在的問題和建議，積極配合併購雙方披露專案併購和金融支援的資訊。

近期，樓市回暖訊號明顯。“降準+降息”組合拳下，市場振奮，經濟工作會議和經濟年會先後為房地產行業定調，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業健康發展和良性迴圈。

經濟年會上，(

官方最新定調:房地產是支柱產業，房企融資迴歸常態