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2月25日，繼碧桂園服務、藍光嘉寶服務停牌2日後，碧桂園服務釋出公告稱，雙方已於2021年2月23日簽署了意向協議，以交易總價暫估48。47億元收購藍光嘉寶服務64。62%股份。

據披露，藍光和駿持有藍光嘉寶服務約1。16億股，佔藍光嘉寶服務總股本的65。04%，除去藍光和駿持有的內資股0。42%，剩餘全流通H股部分悉數賣給了碧桂園服務。

年前克而瑞物管拜訪碧桂園服務執行董事兼總裁李長江時，其曾提及會收購上市公司，但當仍處於快速成長中的藍光嘉寶服務成為標的時，業界一片譁然。

一方是在物業管理行業內顯得特立獨行又風頭正盛的碧桂園服務，另一方是頭頂中國西部地區首家登陸港股的物業服務企業光環的藍光嘉寶服務，這筆收購案可以算是中國物業史上罕見案例，其暫估48。47億元的價格也創下業內收購記錄。

“丁祖昱評樓市”年度釋出會上有一個重要的觀點，“物管行業併購開始加速，未來物業企業將開啟全面併購潮。”

此次，碧桂園服務收購藍光嘉寶可以算是業內典型案例，隨著行業發展的深化，物業管理行業不僅會出現“強強聯合”，更會出現“大魚吃小魚”甚至“大魚吃中魚”的現象。

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01

行業內最能“買”的物企

說到碧桂園服務，作為在管規模超過1億平方米，營收大於40億元的第一梯隊物業企業，與絕大多數物業服務企業上市方式不同，碧桂園服務是近三年以來第一家以介紹形式成功上市的企業。

與此同時，碧桂園服務還是目前所有上市物企中市值最高的企業，曾一度突破2000億港元大關，接近地產母公司的市值表現。

據碧桂園服務2020年中報資料，其總合約面積為7。46億平方米，在管面積3。2億平方米，營業收入和淨利潤分別為62。7億元和13。1億元。

不僅如此，碧桂園服務還是行業內最能“買”的物企，據克而瑞不完全統計，在剛剛過去的2020年，碧桂園服務以近50億元的併購金額成為當年併購金額最多的企業。李長江曾直言：只要符合我們要求，我們有能力都會進行收購，而收併購可以補齊碧桂園服務的短板。

表：2020年碧桂園服務部分併購事項

資訊來源：克而瑞物管整理

單從交易金額來看，此次碧桂園服務收購藍光嘉寶服務創下2018年以來交易額度最高的一次，這將是物業管理行業併購熱潮加速到來的一個標誌。

克而瑞物管統計資料顯示，2018年以來物管企業併購金額TOP10中，此次碧桂園服務收購藍光嘉寶服務以48。47億元交易金額排在榜首，重新整理了2020年10月碧桂園服務收購滿國康潔時創下的24。5億元最高交易金額紀錄。值得注意的是，併購金額TOP10中，碧桂園服務更是4次上榜，可見碧桂園服務透過收併購做大規模的決心。

表：2018年-2021年2月物管企業併購金額TOP10

備註：2018年11月碧桂園服務一次性公告收購五個專案，在此視為資產包，資料為總交易金額

資料來源：克而瑞物管

02

藍光嘉寶可補足碧桂園西南區域短板

從碧桂園服務2020年上半年年報披露來看，雖然碧桂園服務作為在管規模超過1億平方米的全國性物業企業，但在其搶眼的業績表現下，碧桂園服務在西南區域的表現略顯乏力。

資料顯示，碧桂園服務在成渝城市群的在管面積佔比僅為3%，不到一千萬平方米，是五大區域中在管面積比例最低的區域。

而藍光嘉寶服務服務深耕四川大本營，在西南區域具備較強的競爭優勢，2020年上半年單四川省的在管面積就已接近4300萬平方米，同比增長47。5%，此外還有近1500萬平方米的儲備面積尚待轉化。

碧桂園服務成功與藍光嘉寶服務股權合作後，其在西南區域的在管面積將迅速達到6千多萬平方米，約是現在的5至6倍，距離同樣深耕西南且目前在西南區域在管面積最大的金科智慧服務僅差“咫尺”。這一併購帶來的協同效應，將牢牢鎖定碧桂園服務在西南區域的規模優勢。

03

被資本低估的藍光嘉寶

藍光嘉寶服務於2019年10月於成功登陸港交所。截止至2020年上半年藍光嘉寶服務在上市物業服務企業社群增值服務方面較為優秀，其社群增值服務的營收佔比達到17%，遠高於碧桂園服務。

表：上市物業服務企業社群增值服務佔比TOP5

資料來源：企業財報，克而瑞物管整理

雖然其整體業績表現不俗，但資本市場並未給與積極反饋。從股價漲跌幅來看，藍光嘉寶服務2020年全年股價下跌29。2%，在目前已上市的物業公司中處於中後段位。而碧桂園服務則上漲99。8%，在目前的上市物企中位居前列。

圖：2020年上半年藍光嘉寶服務經營業績一覽

資料來源：企業財報，克而瑞物管整理

表：上市物業服務企業2020年股價漲跌幅情況

資料來源：克而瑞物管整理

2020年，藍光嘉寶服務併購業務頻頻，據克而瑞物管的不完全統計，藍光嘉寶服務全年併購金額近7億元，併購數量近17次，但這些併購並未有效改善其在資本市場上的表現。

不僅如此，2020年下半年融資監管新規“三道紅線”出臺後，大部分房企開始主動調整融資結構，透過增發新股、子公司IPO等方式加強股權融資，而出售部分資產是回籠資金最快速的方法之一。

據藍光發展的財報披露，截至2020年末，藍光發展淨負債率為92。93%，剔除預收款後的資產負債率為73。65%，現金短債比為1。13倍。對照“三道紅線”的要求，藍光發展觸碰一道紅線，即剔除預收款後的資產負債率略高於70%。為了緩解償債壓力，藍光發展曾對股份進行質押。

藍光和駿實業一直是藍光嘉寶服務的最大股東，也是A股上市公司藍光發展的子公司。由此一來在合適的時機出售部分股權，成為了藍光發展快速回籠資金的選擇。

04

2020年物企併購交易額接近95億元

事實上，多家物業管理企業併購速度都在加快。據不完全統計，2020年物業公司用於併購的交易額接近95億元，同比上漲近50%。

2020年4月，世茂服務已經收購了福晟物業51%的股權，2021年1月初，旭輝永升服務收購彰泰物業65%股權，究其背後也與其母公司的發展情況緊密相關。房企運作出現問題，彼此之間進行合作，進而帶動了旗下物業服務企業之間的收購。

從總體市場來看，一方面，物企上市門檻正在增高，根據測算，需要達到克而瑞物管釋出的2020年物業服務企業在管規模榜TOP80左右的水平，假設企業收入全部來自於物業管理收入，母公司不進行其他輸入，現有約有二成百強旗下物業公司規模或不能滿足最低門檻。

另一方面，物業企業的數量約為開發企業的2。4倍，而百強物業的集中度只有33%，和開發企業百強集中度接近70%相比仍有很大的差距，在未進行市場化發展的情況下，大部分TOP50-TOP100房企旗下物業服務企業體量很小，母公司支援力度帶來成長性不夠，缺乏市場化發展歷練，其企業自身競爭能力也存在限制。若母公司對物業板塊支援不足或面臨困局有心無力時，可能會選擇和其他優質公司繫結。

因此，未來出現更多股權轉讓交易也在清理之中。

頭部企業的動作是行業發展的風向標。以萬物雲、碧桂園服務等為代表的企業，一舉一動都牽涉到整個市場的發展，此次碧桂園服務收購藍光嘉寶服務，成為中國物業史上罕見的上市物業公司收購另一家上市物業公司控制權的案例，我們認為，未來物管行業將進入併購整合的高峰期，也將出現更多股權轉讓交易。