有浪姐，就有斬哥，西關也不單隻有小姐，還有大少。

科科自接下廣信資產包後，一路

披荊斬棘

，急先鋒萬科喜悅裡首推爆賣，現在輪到中軍金域曦府了。

限價後的金九銀十，那邊廂科學城小鮮肉們撕得火花四濺，這邊荔灣“老臘肉”也開始火拼了：

曦府剛一通知月底選房，廣船就放風下月開盤，廣鋼也說快來，我不忙。

荔灣是老區，但一點也不輸。搶話題，吸眼球，渾身解數使上。

節前，不少買家都接到通知：

曦府月底正式意向選房，且9月25日截止誠意登記，還沒登記的朋友，可得抓緊了。

曦府首開3-1#、3-2#、5#、7#、9-1#、9-2#共6棟，貨量1500多套，目前誠意登記達到了3000多組。

年初，我曾做過一個調查，票選2021年讀者最期望的全新盤，金域曦府得票不少。

共列舉17個全新盤，1840位讀者票選最期待樓盤。

萬科金域曦府以114票，在17個全新盤裡名列第5，說明了曦府的超高人氣，配得上被喊一聲哥。

從去年下半年就開始吹風，到現在，整整一年了，曦府的“鴿王”算是名副其實。

要等這麼久，就不怕客戶都跑掉了嗎？

銷售說：他們有信心留住大部分客戶，因為看中這個盤的，很多是奔著萬科和省實而來，看好區位前景，所以並不太擔心。

有讀者朋友很是期待，私下裡催更不斷。

現在看來，選籌時機也成熟了， 主要從區位、總圖、戶型、日照、視野、通風、噪聲等幾個方面，分析怎麼選房。

1. 區位

位置是一個樓盤的核心價值，曦府這個位置， 還是比較能打的。

優勢1： 專案緊鄰白鵝潭-聚龍灣組團，未來將承接白鵝潭CBD外溢的居住生活消費等需求，產生人口虹吸效應。

聚龍灣片區效果圖

優勢2：距地鐵花地灣站600米，位於花地灣、坑口和沙湧站三角範圍內，1號線去珠江北岸，11號線去珠江南岸都方便。

地面交通來說，浣花路未來可透過規劃聚龍灣隧道過江，直達太古倉和樂峰廣場。

圖源：房天下

規劃聚龍灣隧道在啟動區過江

相對競品保利西悅灣和廣鋼南區，曦府在位置上還是有明顯優勢，怪不得科科也不是那麼害怕被搶客。

2. 總圖

金域曦府位於萬科花地灣地塊東南側，離省實花地灣校區近。

曦府在花地灣地塊中的位置 圖源：房天下

專案西臨花地大道，北邊為浣花路，東側為花溪路。主要噪聲源還是花地大道，首開區最西側的7#距離花地大道在260米以上，干擾不大。

前後樓距50米，在市區算是中規中矩，5#退後到中間， 主因是保證幼兒園冬至日日照不低於3小時。

曦府整體日照不錯，大面積藍色，特別是前排幾棟，以及後排30層以上南向單位，大寒日日照時長基本超過了5小時。

5#退後以後，對3-1#和2#-2棟日照有一定影響。從地面日照時長看，5#背後紅色影子，拖累了3-1#棟地面日照。

專案為45~47層超高層，南向無遮擋視野良好，北向大部分單位也不錯，周邊主要阻礙為東北側32層高的翠竹苑。

主要整體優點如下：

南側無遮擋，日照視野好；

距離聚龍灣核心區更近；

3。 首開區在專案東南側，高層可望江，遠眺小蠻腰。

曦府東向高層可望江，遠眺小蠻腰

3. 單位比選

曦府準備首開3-1#、3-2#、5#、7#、9-1#、9-2#共6棟，位於樓盤東側。

本次首開，涵蓋了75㎡、95㎡、110㎡、115㎡和135㎡等五個戶型。

戶型&價格

A戶型：北向，75㎡——2房2廳1衛

點評：該戶型僅84套僅5棟有，競爭最激烈，適合剛需上車，總價預計450萬左右。

B戶型：北向，95㎡——3房2廳2衛

點評：95方戶型是主力戶型之一，分佈在除5棟外其他棟。最經典的戶型，亮點是除配備雙衛外，次臥還不小。預計價格為490-540萬，部分樓層還會有驚喜。

C1戶型：南向，110㎡——3房2廳2衛

點評：每棟都有的主力戶型，南向三面寬，總價預計600~650萬，東南向和能望江的樓層單價比較高，部分樓層單價有驚喜，面向馬路的單位比對園林的單位總價便宜10~15萬。

C2戶型：南北通透，115㎡——3房2廳2衛

點評：每棟都有，分為邊位和中間位兩種，總價預計630-700萬，中間戶比邊戶便宜30~50萬。

D戶型：南向，135㎡——4房2廳2衛

點評：最大戶型，貨量不多很搶手，3-2#和9-2#、7#在東邊戶，5#和9-1#在西邊戶。預計總價750~830萬，5#價格比較貴。

日照排序

模擬樓盤冬至日日照陰影如下：

分析首開區樓棟大寒日日照時長：

對比各戶型後，排序如下：

南向110㎡：

整體日照都很不錯，前排幾棟尤其好，5#略遜，但也達到了大寒日5小時以上，3-2#棟30層以下、3-1#棟33層以下稍差，但最差也有2~5小時。

7#=9-1#=9-2#>5#>3-2#>3-1#，其中3-1#/01>3-1#/02。

南北通透115㎡：

整體日照要差於110㎡，排序如下：

7#>9-1#=9-2#>5#>3-1#/06=3-2#/03>3-1#/03

南北通透135㎡：

135㎡戶型由於都是邊戶，整體日照要好於115㎡，大寒日最差的單位也有3個小時，排序如下：

9-2#=7#=5#>3-2#>9-1#

視野排序

按戶型對各單元視野進行對比：

北向75㎡戶型

：就5棟有，主陽臺北向視野一樣，都還不錯。

北向95㎡戶型

：整體北側後排要好於前排，特別是中高樓層。

左右滑動檢視更多

95㎡戶型視野排序如下：

3-1#>3-2#>7#>9-2#>9-1#

南向110㎡戶型

：前排無遮擋，選取低樓層視野。

左右滑動檢視更多

南向110㎡視野排序如下：

7#>9-1#=9-2#>5#>3-2#>3-1#

南北通透115㎡戶型

：前排無遮擋視野好，選取中樓層視野對比。

左右滑動檢視更多

南北通透115㎡視野排序如下：

7#>5#>9#>3#

南北通透135㎡視野：單位邊戶，大多視野不錯，選取中高樓層視野。

南北通透135㎡視野排序如下：

7#=9#>5#>3-2#

通風排序

曦府的主朝向為南偏西6°，接近正南了。

夏季風速雲圖

夏季風壓立體圖

從風壓立體圖看，曦府夏季風環境良好（

紅色代表風壓大

），特別是首開區，7#、9#和2#、5#都不錯，其中9#和7#連兩翼的戶型都很好。3#雖然差點，但在樓盤第二排的表現，也算可以了。

主要原因當然還是這兩個：1。 南向空曠； 2。 超高層。

夏季通風排序為：

9#=7#>5#=2#>3#

排序

綜合日照、視野、通風、噪聲等幾個指標，再考慮樓距臨街與對花園等因素，比如小區最中心位置的五號樓，由於不臨街，得分就會高些，整體排序如下，供讀者參考：

在上述基礎上，一般邊戶優於中間戶，東邊戶優於西邊戶，大家再細化選擇單位。

4. 觀點

王石曾說：

廣信資產包是他送別萬科的最後一個大禮包。

現在回頭看， 王總眼光確實毒辣，哥不是白喊的。住建部禁止舊改大拆大建後，市區這樣連片開發的巨無霸大盤，愈發身驕肉貴了。

主要優點：

1. 緊鄰白鵝潭-聚龍灣板塊，未來發展空間可期；2.大盤，規劃大規模商業體，隨著後續地塊持續建設，城市介面將改觀明顯，首期可受益後續建設帶來的發展紅利；3. 省實教育體系優勢明顯；4. 地鐵交通便捷，地面交通規劃過江隧道；5. 開發商注重細節，樓盤設計人性化智慧化；6. 南向無遮擋， 日照、視野、通風良好。

主要缺點：

1. 超高層，容積率高； 2. 樓盤西側新建醫院，便利但可能部分人士介意； 3. 土地年限已過20多年，斬哥是再次出道。

建議：

曦府適合自住改善客和部分上車客（有少量75小戶型），投資結合投資週期綜合考慮，未來能享受白天鵝-聚龍灣板塊價值溢位；

選籌優選高樓層， 有更好視野和採光，部分甚至能看到江景，東側高層還可以看到小蠻腰，這個溢價值得。

預算有限者建議多花50萬選擇95㎡戶型，多一房一衛，在二手市場會更能打。

萬科花地灣專案效果圖