富頤華庭S區開完盤後,總有朋友來問,是不是這樣撿大漏的機會,一去不復返了?
赫拉克利特說:人不能兩次踏入同一條河流;一切皆流,無物常駐。
但我們可以兩次踏入不同河流,類似富頤一樣撿漏,也還是有機會的,像科學城的星樾山畔。
01
“等開盤等到都煩了。”國慶凍資山畔的朋友抱怨道,“科學城新一代鴿王。”
山畔和富頤有幾個類似點是:
都是凍資鎖房一段時間;
都因限價低價開;
都不降低裝修標準或賣賣毛坯
,這一點贊;
都是北向對交通幹道。
不同特點也是有的,比如山畔是標準地鐵盤,富頤目前不是;
山畔只有一所小學,沒有初中;
富頤戶型偏改善,山畔確是實打實的剛需樓盤:
南向90㎡、南北對流110㎡、北向80㎡
,這戶型面積樓層佈置,和時代天境/天韻類似。
山畔有好幾回,都接近開盤,但都無疾而終。11月份後,科學城好幾個大盤接連推新,朋友也怕錯過機會,每次問銷售,都說快了快了。
鴿了好幾回後,這一次,應該是真的了:
北向80㎡
關於大家最關心的價格,由於現在證還沒拿到,只能猜測,有幾個要點如下:
1。 均價按:
基本確定下週能拿證,預計週三(17號)開盤。
,按這推算,應不高於4萬/㎡。
2。 單價順序:
不高於本街道同品質樓盤一季度對應戶型成交均價
。
上述這兩個觀點,其實也根據鎖房情況來推算的,
南向90㎡>南北對流110㎡>北向80㎡
:
南向90㎡競爭最激烈,已基本鎖完,板房都關了;
南北對流110㎡也很搶手,剩下貨不算多;
北向80㎡由於靠路,可挑選貨量最多。
餘貨較多的情況下,
3#4#總貨量490套,現在鎖房就鎖了300多套
定價肯定便宜,估計在
北向80㎡
的樣子,不高於一季度網籤價。
3.6~3.7萬
,鎖房情況比較理想,預計均價在
南北對流110㎡戶型
左右,大部分單位應不會超過4萬。
4萬
最貴,估計會超過4萬, 均價達到
南向90㎡
的樣子。
這樣整體算下來,
4.1~4.2萬
。
00:28
待售A3#A4#,樓高44F,避難層在17/34層,雖然是超高層,但得房率接近8成,算不錯了。
樣板房還保留著南北通110㎡和北向80㎡單位,90㎡已經鎖住不讓參觀了,拍了110㎡和80㎡戶型圖如下:
南向90㎡樣板房
南北通110㎡樣板房
北向80㎡樣板房
02
山畔的購房者,喜歡和佳大瑞園、羅蘭四期、和品秀、天境、天韻這幾個盤作對比。
山畔的總價預算範圍,在
套均單價應會低於4萬
之間,品秀星樾這一期門檻接近500萬,沒有重疊。
剩下那四個盤,佳大和天境到地鐵稍近,但也在1KM以上,羅蘭和天韻就更遠了。山畔由於有7號線二期水西北站,地鐵通達性上優勢很大。
對比最多的是佳大瑞園,要我說:山畔有的缺點,靠路,佳大也一樣有;山畔有的優點:地鐵上蓋、三面山景、配套學校,佳大一樣也沒有。
那同樣3。8~4。2萬單價,買佳大是圖個啥呢?圖著和科城山莊近嘛?
孤零零的佳大瑞園
至於和羅蘭的對比,羅蘭的優勢是總體位置要好點,商業更方便,小區規模更大;共同的缺點都是靠高速,不過羅蘭是側對,影響小些。羅蘭劣勢是到地鐵更遠,靠近LG,單價也略貴。
羅蘭航拍圖
和時代天韻對比,兩者戶型基本重疊,價格接近,3。4~3。6w,但天韻是毛坯,另外要捆綁那啥,加上去價差就基本沒了。
其實也很好選擇:依賴地鐵出行,就選山畔;喜歡安靜和社群大些,就選天韻。
儘管科學城內卷厲害,考慮山畔位置在
300萬-450萬
萬達-區府板塊,地鐵上蓋、精裝交樓、配套小
等優點,
學、剛需戶型、三面山景
當然北向廣佛肇高速的影響,距離在150~200米左右,噪聲影響必然存在。
高速交通噪聲為全頻譜線聲源,對樓棟影響呈現
這單價在科學城,算是能打的。
的特點,南向中低層單位會安靜不少,這一點讀者根據自己對
越高越吵
做選擇。
03
最後說一下保利天匯五期,其實昨晚已有預告:
保利天匯五期繼續升級!
明天開始登記五期4棟和5棟東南向戶型90-131方,
單價七萬以上
,三房和四房戶型!
每套登記10萬元!
這次只賣東南向,西北向單位不賣。看總圖,
噪聲的耐受力
,戶型和2#3#一樣:
4#5#戶型面積(橙色東南向)
按正南北向擺放是這樣:
00:51
冬至日日照陰影
戶型圖參考這個: