今日（9月27日），廣州第二輪集中供地經過兩天並不熱烈的競價，以攬金569億的成績落下帷幕。

本輪土拍中，廣州共計出讓48宗地塊，23宗成交，25宗流拍，流拍率52%！

整個過程更是異常“痛快”，如果說26日的拍賣中因為聚集了一批熱門地塊，而讓當日3場（早上9：00，中午12：00，下午15：00）拍賣都能延續10分鐘以上，那麼27號的土拍過程是短得甚至來不及做出期待的表情——3分鐘之內，全部底價成交或者流拍！

都說“字越少，事越大”，專家怎麼看？

概要總結

1。總價最高：粵海置地-白雲新城雲港城地塊 101。7億元

2。樓面價最高：中海-江泰路50號地塊

45176元/㎡

3。溢價率最高：路勁-新塘鎮新塘大道南側地塊 15%

4。拿地最多：中海-海珠2宗、荔灣1宗；珠實-荔灣、白雲、南沙各1宗

5。砸錢最狠：越秀-103億獨吞創新城兩宗地

6。速戰速決，本輪拍地沒有地塊進入搖號環節

7。共計出讓48宗地塊，23宗成交，25宗流拍，流拍率52%！

8。資金有優勢的央企國企成大贏家，大部分優質地塊都被收入囊中，民企及本地中小房企如碧桂園、凱德集團以及一些本地中小房企只能避其鋒芒

9。大多數地塊均底價或低溢價成交

10。區域分化更加明顯。海珠、荔灣地塊起拍價格高，且出讓條件苛刻，但依舊有開發商願意買單，市場價值迴歸中心城區。對供應量大，配套培育週期長的板塊，開發商寧願躺平。

專家解讀

戴毅（世聯行集團市場研究部負責人）：

房企當前更注重資金鍊安全，對後市亦不樂觀

廣州第二次集中土拍落幕，相比第一次的火爆與超預期，這一次則涼意陣陣。

23宗成交，25宗流拍，這個資料已經說明足夠說明問題了。

廣州結束了自2020年下半年~2021年上半年為期一年的上漲週期後，難抗整體下行大勢，亦步入了調整期。

其實這種局面整體上並不意外，結合全國整體市場的大環境會看得更加明朗。

當前房企面臨的環境是，償債高峰+融資全渠道收緊+按揭額度下回款受掣+市場轉冷，面對剛性的待償債務，房企不得不進入降價搶收以回籠資金。

於是，全行業進入“房企降價搶收——潛在購房者觀望情緒加重——回款受掣——謹慎拍地——地價下調——觀望情緒加重——加大降價搶收力度”的負反饋機制。

在這種情況下，新房銷售逐月轉差，全國範圍包括大灣區內的投資客退潮明顯，價格戰力度加大，因此，房企尤其是民營房企，必然拿地謹慎。

近期恆大、藍光、新力等千億房企陸續暴雷，資本市場上房地產企業股債雙殺，信用危機初現，這導致企業更加註重現金流安全，拿地也將更謹慎。

所以，在這個階段，房企的最佳決策就是，寧可錯過，也別犯錯。具體表現為謹慎拿地，提升拿地標準，更加追求地塊可去化的安全性。否則，一塊地拿錯就有可能導致資金鍊更加緊張。

因此，廣州此次集中土拍，增城、從化、南沙出現大面積流拍並不意外，而白雲與番禺的多宗流拍，甚至此前異常火爆的黃埔亦有一宗流拍，且成交地塊基本以具備融資優勢的國央企為主，並多以底價成交，則說明房企當前更加註重資金鍊安全，對後市亦不樂觀。

另外，值得一提的是，此次主城區出讓的地塊，配建要求較多，綜合配建後的樓面價較此前同區域並無優勢，在市場轉冷的大環境下，盈虧比較此前並沒有太划算。

趙卓文（廣州市同創卓越房地產投資顧問投資有限公司總經理）：

土地市場轉冷是一個重要訊號，值得警惕

土地市場轉冷是一個很重要的訊號，值得我們警惕。形勢已經逆轉，房地產市場資金面偏緊，土地市場不會再發生“搶地”的狂潮。

如何制定合理的出讓底價，如何完善出讓規則，如何控制出讓的節奏，如何提前預判開發商的動向……管理部門應及時調整土地出讓策略。

各區綜述

Part01

海珠區

中海成為大贏家

海珠兩宗重磅“靚地”均0溢價被中海拿下。

其中江泰路地塊距離江泰路地鐵站僅100米，未來專案是妥妥的地鐵上蓋產品，其成交價為23。8億，樓面價（扣除配建）為45176元/㎡，

為本輪土拍最高樓面價，已能擠進廣州樓面價TOP10。

蠔殼洲地塊有一線望江景觀，成交價為12。05億，樓面價（扣除配建）為3。6萬元/㎡。

值得注意的是，兩宗地塊未來專案50%的貨量被要求售給首套住房購房家庭（或個人）。此外，更有有業內人士稱，加入配建房子的建安、裝修成本等，以實際可售樓面價估算，上述地塊如要有利可圖，一兩年後開售樓價須8萬以上才有利潤空間。

Part02

荔灣區

廣鋼234溢價率僅0。32%

關注度頗高的廣鋼234地塊作為廣鋼最後一塊宅地，此前就有傳聞其將被廣鋼“大地主”保利或中海拿下。但事實是，僅經過2輪報價，地塊就被中海地產以總價63。24億劃入囊中，溢價率僅0。32%。

論其原因，或與其拿地條件有關。首當其衝的是

配建廣鋼中央公園，這一大工程讓不少房企望而卻步。

此外，市政道路、2所36班中學等等，都是隱藏成本。

荔灣老城區的另一宗地，荷景路AF060419地塊則由珠實拿下，成交總價：244015萬元，樓面價：22977元/㎡。

Part03

白雲區

珠實“撿漏”6折拿“回爐”地

白雲區供地5宗，流拍3宗。

其中，白雲生物醫藥健康產業基地二期地塊二實際是在上一次集中供地中就曾經掛牌過，掛牌起始價332630萬元，但因無人報價而流拍。與本次掛牌價198075萬元先比，這次是“打了6折再回爐”。珠實以底價拍下，成為“撿漏王”。

此外，白雲新城雲港城地塊則被粵海以底價101。87億競得，樓面價（扣除配建）為約2萬元/㎡。該地塊區位優越，周邊寫字樓林立，且臨近地鐵2號線白雲公園站，未來將建成集金融、科技、航空、地產等為一體的總部集聚區和高階商業綜合體。

Part04

番禺區

熱地“神反轉”流拍，越秀重倉國際創新城

番禺區供地5宗，成交2宗。

流拍的3宗地塊其實都多少令人感到意外。

其中，位於蓮花山板塊的石樓鎮利豐北側地塊，儘管周邊配套不足，但一線望江，此前也傳有兩家房企報名。

更“跌眼鏡”的是原以為競爭會十分激烈的兩宗大石街飄峰路地塊，

此前有7家報名房企，報名數量居本輪所有地塊之首，最後竟無人出價！

“神反轉”致流拍。

番禺兩宗成交的地塊位於新造創新城的商住地塊，被越秀以103億總價獨吞。此前創下番禺樓面價第二高的新造鎮國際創新城一期C居住地塊也是被越秀奪得，截止目前，板塊拍出的地塊共有6宗。除了奧園恆基學苑壹號、思科智慧城外，其他4塊地全部是被越秀拿下的。專案越多，意味著越秀掌握的板塊定義權越強。

而且，本次越秀地產在國際創新城拿下的這兩宗地塊，都是底價成交的，樓面價僅為2。6萬/㎡，相比上一次越秀地產在旁邊拍下的國際創新城一期C居住地塊（樓面價33599元/㎡），便宜了約7000元/㎡！

Part05

黃埔區

供地3宗，成交2宗

黃埔區在首輪供地中“出盡風頭”的，

本次供地3宗，成交2宗，

成績也還不錯。

其中，黃埔黃陂地塊（即廣汕路以南、斑嶺村西側HBPQ-LD-5地塊）儘管被“限售+限房價”，卻依然不乏開發商爭搶，開拍前已吸引6家房企報名，在經過13輪報價後，中鐵建以總價26。08億拿下該地塊，溢價率10%，樓面價（扣除配建）為2。7萬元/㎡，該地塊未來新房售價限制在46796元/㎡。

中新廣州知識城JLXC-H5-1地塊由知識城投資控+凱德聯合體拿下。

而位於黃埔科學城的香雪地塊則流拍了。

原因一方面是該地塊離香雪核心較遠，距離地鐵香雪站近2公里，目前附近仍處於待開發狀態，居住氛圍以及周邊配套都較為缺乏，且地塊北面緊挨濟廣高速（廣惠高速），噪音影響較嚴重。

另一方面，恐怕也與該宗地塊限制條件較多有關。需配建1。07萬㎡的租賃性住房，還要修建聲屏障，總造價3818萬元。同時，該宗地限售價僅為38051元/㎡。

限房價+配建多，利潤空間被大大壓縮，開發商自然熱情欠奉。

Part06

南沙區

限售價有望拉低板塊房價

南沙也依舊當紅，

6宗出讓地塊，在出售物件有要求且限房價的種種限制下，只有2宗流拍。

其中，綠城以底價28。3億拿下2021NJY-9南沙區橫瀝島三多湧以東地塊，樓面價（扣除配建）為16331元/㎡。這是綠城首進南沙橫瀝島。

南沙灣地塊則被珠實+南沙建設集團聯合體以23。52億底價斬獲，樓面價（扣除配建）為14979元/㎡。同板塊的中交藍色海灣、星河山海灣之前一手房單價達到4萬+，而本次土拍要求未來全週期限價為3。6萬/㎡，預計在一定程度上會把板塊的房價拉低。

此外，南沙建設集團還拿下了橫瀝島會議中心西側地塊，成交價388890萬元，樓面價（扣除配建）為12323元/㎡。

南沙區橫瀝島大元路以北地塊，在經過19輪競價後地塊被葛洲壩以10。94億，溢價率9%，樓面價（扣除配建）為1。86萬/㎡。

Part07

從化區

本地房企出手，回爐地塊再遇冷

從化區供地兩宗，一成交一流拍。

成交地塊為從化城郊街向陽南路與向陽二路交匯處地塊，由從化本地開發商仟信實業以底價8732萬元拿下，摺合樓面價7570元/㎡。該地塊位於流溪河旁，周邊有幸福花園、嶺南首府、碧桂園從化1960等樓盤，均價在1。1-1。4萬元/㎡之間。

流拍地塊為從化江埔街河東南路與從化大道交匯處地塊。其實該地塊在今年首次集中供地已經掛牌，但最後慘遭流拍。與第一次掛牌相比，

本次土拍中該地塊總價已降了10098萬元，可惜依然無人問津。

Part08

花都區

國企上場，1宗成交

花都僅供地一宗，為天貴路東一地塊，被中國電建以194580萬元底價成交，樓面價（扣除配建）為9878元/㎡。

此前，

中國電建南方區域總部與花都區政府簽訂協議，五年內將在花都區專案總投資1000億元，提供就業崗位10萬個。

Part09

增城區

“流拍”大戶驚現封底溢價率。

“供地大戶”增城在二輪供地中依然瘋狂輸出，但

供地22宗，成交僅7宗，流派率68%。

不得不提的是，在增城地塊大面積遇冷的環境下，新塘大道南側地塊（A21094 號）卻獲5家開發商爭搶、22輪報價，最終被

路勁以最高限價7.94億元拿下，樓面價（扣除配建）為12470元/㎡，溢價率更達到了封頂值的最高溢價率15%，也是本輪唯一達到封頂溢價率的地塊。