日新網獲悉：7月16日，保利物業釋出關於進一步更改全球發售所得款項用途的公告。表示將調整IPO募集資金的用途，將收併購的資金配置比例

由37%下調到18.5%

，增值服務的分配比例

由35%提升至62.5%

。

事實上，這已經是保利物業第二次調整IPO所獲資金安排。

20億加碼增值服務

收併購資金大幅削減

回顧2019年12月，保利物業在港交所掛牌上市時，全球發售所得款項的淨額約為52。18億港元。

按照當時招股書中的計劃，保利物業將上市後所得募集資金劃分為了四大用途，分別為

戰略投資及收併購、開拓增值服務、升級數字化和智慧化管理系統、運營資金和公司一般用途

。

其中，資金有57%要用於收併購，15%用來開拓增值服務。

但在2021年4月，保利物業突然宣佈要更改資金的分配，將收併購的額度降低至37%，用於增值服務的比例提高到35%。升級數字化以及運營資金保持了原來18%和10%的比例。

當時，保利物業的解釋是，將收併購的資金預算比例由57%下調到37%，是因為在市場上尋獲業務範圍及規模等方面符合公司要求的標的需要一定時間，但同時也強調，未來將繼續積極物色合適的投資併購標的。

截至公告日，保利物業已使用全球發售所得款項約9980萬港元，尚未動用所得款項淨額約51.184億港元。

在使用的9980萬港元中，有8870萬港元是花在了併購上。

自上市以來，保利物業透過收併購僅拿下一個專案，即去年以8100萬元收購華昌物業80%股權，但這唯一一筆收購專案也選在了非住宅領域，主要服務於商辦及公建領域的公司。

這一單收併購年內為保利物業帶來的收入不到800萬元。收併購的回報不穩定，或許也是其削減收併購金額的原因之一。

與此同時，保利物業增值服務的拓展成果顯著，

3個半月裡支出9.46億港元

。於是，再次更改IPO募資用途也就順理成章了。

在7月16日的公告中，該公司表示：為提升資金使用效率，

將收併購的資金安排由37%的比例下調到18.5%

，

用於升級數字化及智慧化管理系統的資金則由18%縮減到9%。

這兩項壓縮的支出被轉移給了增值服務，後者的比例由35%大幅上升到62。5%。

也就是說，上市1年多，保利物業用於收併購的資金安排由最初的29。74億港元大幅削減到了9。65億港元。增值服務的資金配置由最初的7。83億港元大幅增加到32。6億港元。

這意味著在未來，保利物業收併購資金僅為增值服務的1/4.

特立獨行

不因規模調整併購標準

在各大物業上市公司爭相併購、積極跑馬圈地的行業背景下，保利物業兩次調整募集資金，加碼增值服務的決策可謂特立獨行

。

據不完全統計，2021年不足半年的時間裡，物管行業收併購總金額已近133億元，超過了2020年全年的100億元。

不僅如此，從各大併購案的平均交易金額來看，2021年收併購事件的平均交易金額達6。98億元，即使除去了碧桂園服務併購藍光嘉寶服務的交易金額，平均交易金額仍達4。67億元，較2020年2。85億元有大幅提升。

在持續規模擴張的動力支撐下，5月下旬，碧桂園服務配售所得款項超百億港元，突破物業行業單筆融資額的紀錄。合景悠活在6月29日釋出調整募資用途，將原定的17。477億港元修訂至24。534億港元，將24。35億港元用於收併購。

研究人員稱：

擴規模仍是物業服務企業發展的核心戰略。

諸多企業特別是大型企業紛紛開始制定並公佈管理規模的增長目標，例如恆大物業於2021年初制定了每月外拓面積不低於3000萬平方米的目標；合景悠活表示在2021年規模將達到2億平方米，未來3年在管面積預計增長10倍。

但相對於同行，保利物業在收併購拓展方面可謂相當佛系，年內只完成了成都華昌物業一單交易。

對於這一表現，在今年3月份的業績會上董事長黃海坦言，自2019年上市募資後併購成果不理想，公司也經常在檢討。但即便如此，黃海還是強調，保利物業在併購市場上仍將保持一貫謹慎的投資風格。

黃海稱，

在經過多輪謹慎研究之後，保利物業理清楚了併購的目的，

一個是為了進入細分市場，一個是為了市場規模。“如果是為了進入細分市場，那公司可能會因為標的的稀缺性、可獲得性、以及培育的可能性而及時調整併購策略，

如果是為了規模，那公司的併購標準會一直保持，不會因為市場的變化而有太大調整

”。

據保利物業董事會秘書尹超介紹，“下一階段，相信物業市場火熱併購的格局仍會保持，估值也會相應地保持高位，在這樣一個相對高位的併購市場上，保利物業還是會保持對投資工作的定力，不會盲目追高。”

增值服務毛利率下滑

低利率困境待解

保利物業作為一家央企背景的物業公司，雖然從規模上來看已是行業中的佼佼者，

但在規模優勢的背後，保利物業的低利潤率成為其硬傷，

其收入增長率在行業前列中稍顯落後。2020年，保利物業主要收入來源是物業管理服務，毛利率最高的社群增值服務嚴重下滑。

2020年，保利物業的毛利率為18。65%，同比下降1。64個百分點，主要是由於社群增值服務毛利率下降。根據Wind資料，

2020年上市物管企業毛利率水平中位數在30%左右，保利物業低於行業平均水平

。

毛利率較低在具有央企背景的物企中較為普遍，同年中海物業和招商積餘的毛利率同樣吊車尾。此外，保利物業2020年淨利率8。7%，也未達到行業均值14。23%。

作為物管股高估值重要動力的社群增值服務，保利物業收入佔比逐年提升，從2017年的9。85%增長到2020年的21。7%。2020年，社群增值服務收入為17。48億元，較2019年同期增長51。47%。

雖然收入實現了大幅增長，但是社群增值服務毛利率同比下滑10.4個百分點至30.3%

，在28家公佈社群增值服務毛利率的上市物企中，保利物業排名最後一名。

針對毛利率下滑的改善措施，保利物業財務總監楊楊表示，物業管理服務板塊會考慮深耕市場，實現高質量擴張，而社群增值服務會佈局一些高毛利的業務對沖美居服務、社群零售這類毛利率不高的業務。

但對於增值服務的賽道，保利物業是頗為樂觀的。

該公司管理層曾表示，從2018年開始，社群增值服務規模快速增長，說明社群確實存在服務需求，在這個領域，有一批產業能做到10億元級的規模，比如美居業務，有的則是億元級。

業內：收併購警惕陷入盲目擴張

有機構認為，不少上市物業公司被高估值所裹挾，不得不拼命做併購、擴大規模，這並不是一種理性的行為，最終物業管理行業也會重新洗牌，重塑價值評估體系。

目前，物管企業之間的收併購越發激烈。“大魚吃小魚”“大魚吃大魚”都已成為常態。

但從資本的眼光來看，規模雖仍是市值高低的主要助力，但對上市物企價值的評判並未止於面積規模。

固然面積上的規模是業務展開的基礎，但分割搶佔市場時一味追求管理規模上的擴大或並非上策。

以彩生活為例，其易產生收益的在管面積3。61億平方米，但目前總市值僅為47。43億港元。

彩生活於2014年作為國內第一家上市的物業企業登陸港股，在上市之初也曾依靠物業股的稀缺性收穫一定的紅利。於上市前後，彩生活對同類企業進行了大量的收併購行動，規模與三方佔比也得以迅速提高。

但這些收併購而來的專案並未能給彩生活帶來等量的增長。

近年彩生活營收和規模增長陷入停滯，2020年毛利率也下降1。7個百分點至33。6%，對應資本市場上市值也不斷縮水。

研究院分析人士也認為：對於資金實力強的物業公司，作為規模版圖擴張的重要一環，收併購無疑是企業迅速擴規模、切入新業態和新業務的最佳手段，其關鍵性不言而喻。

但收併購也面臨盲目擴張，易陷入規模增而效率不增的發展陷阱。

比如，新獲得的管理面積裡客戶忠誠度較低，特別是在初期的磨合階段，需要付出更多成本。因此，儘管節省了市場化外拓和組建新團隊的成本，如何快速整合新收購專案的業務團隊，使其融入公司管理網路，提升管理效率也成為了物業企業需要考慮的新課題。

記者：陳夢雪

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