建築物修建性詳細規劃應在施工前辦理；修建性詳細規劃確需修改的，城鄉規劃主管部門應當採取聽證會等形式，聽取利害關係人的意見。因修改修建性詳細規劃給利害關係人合法權益造成損失的，應當依法給予補償；為了規避補償，開發商通常採取向空中，或者地下事實上修改修建性詳細規劃。

南京華採天地7800平方米構築物補辦手續

修建性詳細規劃的適用

多數人可能認為任何建設專案均需要修建性詳細規劃，例如，不少執法部門認為，居民封閉陽臺因不符合修建性詳細規劃屬於違章建築等；根據《城鄉規劃法》第四十條規定，修建性詳細規劃與建設工程規劃許可證有聯絡，而與鄉村建設規劃許可證沒有關係。由此可以得出結論，修建性詳細規劃僅適用於城市規劃與建制鎮。

南京華採天地屋頂7800平方米構築物應當位於南京城市規劃中，否則，南京市規劃和自然資源局建鄴分局不可能要求其補辦手續。人們可能要追問南京華採天地為什麼敢於在屋頂加蓋7800平方米構築物？原因之一，執法部門可能誤認為屋頂，或者地下違建沒有利害關係人；原因之二，違建人可以補辦手續，並從違法中獲得利益。

修建性詳細規劃的適用

違建開發利益的歸屬

相關執法部門誤認為屋頂，或者地下違建沒有利害關係人，省略了聽證程式，違建開發利益歸開發商所有。根據《民法典》規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立；開發商開發地下車位可能節省了地下空間的土地出讓金。例如，無法辦理地下車位、車庫不動產權屬證書的通常情形為開發商沒有繳納地下空間的土地使用出讓金。

建設用地使用權在地表、地上設立，並不意味著開發商可以在高層建築上加層，或者開發屋頂空間。一方面，修建性詳細規劃約束開發商開發；另一方面，不動產業主對地上空間、地下空間利用了業主共有的地表，其利益應當歸屬於業主共有。例如，樓頂的廣告費用歸業主所有等；再如，開發商倘若沒有單獨繳納地下空間的使用出讓金，地下車位、車庫也為業主共有。

理解修建性詳細規劃的意義

修建性詳細規劃通常涉及相鄰權，通常涉及到利害關係人的利益，理解修建性詳細規劃具有重要意義。一方面，修建性詳細規劃不適用鄉、非建制鎮的村莊規劃，農村村民因住宅居住緊張，在不影響相鄰權的情形下適當加層不違反修建性詳細規劃。另一方面，業主購買不動產以公佈的修建性詳細規劃和建設工程設計方案的總平面圖為根據，修改修建性詳細規劃的行為，與業主有利害關係，業主有權要求補償。

理解修建性詳細規劃的意義

任何人不得因違法而得利。國家允許修改修建性詳細規劃的目的在於公共利益，而不是開發商的獨立的利益；允許補辦手續使非法狀態成為合法，合法狀態的利益更不能歸開發商“獨享”。就南京華採天地7800平方米構築物補辦手續事件而言，除了行政罰款外，7800平方米構築物的利益應補償給全體業主；執法機關正確認識修建性詳細規劃，開發商可能不敢違法開發，樓頂的業主也不敢私自搭建建築物。

行政機關及其工作人員違反修建性詳細規劃的法律責任。根據《城鄉規劃法》第六十條規定，以下兩種情形由本級人民政府、上級人民政府城鄉規劃主管部門或者監察機關依據職權責令改正，通報批評；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：第一，未依法對經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公佈的；第二，同意修改修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖前未採取聽證會等形式聽取利害關係人的意見的。

南京相關執法部門的法規科給出了明確處理意見，即，停工、處罰、補辦手續正確嗎？倘若有“加層”等情形，可能需要責令南京華採天地限期改正。

南京華採天地7800平方米構築物可能存在“加層”